買房之前總會看到各種高端、大氣的房地產廣告，讓人不由的想去售樓處看看房。

之前網上流傳過這樣一份房地產“黑話”大全，比如說：

坐擁城市繁華=市中心，可能會吵、會堵車

開創滿目見綠=旁邊一片荒地

自由式供暖系統=沒暖氣

集餐飲、休閒、娛樂於一體 = 樓下有沙縣小喫、XX髮廊、棋牌室

諸如此類讓人啼笑皆非的“翻譯解讀”。

買房的時候，還有很多類似廣告這樣讓購房者誤解、不理解的東西，我們結合房產專家來給大家做個解釋。

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一、地下車庫是業主共有的嗎？

不是。

《物權法》第七十四條對車位、車庫的規定是這樣的：

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

地下車庫是開發商所有的，而開發商佔用業主共有的道路或者綠地用做停車位，那開發商是無權收取租金的，最多收一定的管理費用。

二、爲什麼許多房子都90㎡差一點點呢？

不管是新房還是二手房，都有很多88㎡、89㎡的房子。

許多89㎡的房子做成了緊巴巴的小三房，爲什麼不多加幾平方讓空間好用一點呢？

這是因爲前幾年有個“7090政策”，當時的規定是這樣的：

90㎡以下套型住房佔全部套型70%以上。

再加上新房、二手房的契稅是以90㎡爲界的：

首套：

面積≤90㎡，契稅=合同價*1%

面積＞90㎡，契稅=合同價*1.5%

二套：

面積≤90㎡，同首套比例

面積＞90㎡，契稅=合同價*2%

同理，還有144㎡以上的非普通住宅，契稅再翻倍，所以有很多143㎡的戶型。

三、爲什麼樓高一般是6層、11層、18層，26層，33層？

樓層高低各有不同，但是6、11、18、26、33層比較常見，這其中有又什麼規則呢？

規定是這樣的：

建築＞21m需要設置室內消防栓，樓房≥7層要設置電梯，所以很多房子是6層。

住宅＞33m要設置消防電梯，≥12層要設置2部電梯，所以11層的房子很普遍。

建築＞54m，每個單元每層的安全出口不應少於2個。按一般樓層高度3m算，54m是18層，所以小高層一般是18層以內。

拿到的土地限高80m，一般建26層；土地限高110m，一般建33層。

100m以上的建築需要設置避難層，對開發商來說成本增加，所以即使有些土地限高110m，多數開發商還是會選擇蓋到100m以內。

四、小區內幼兒園算不算公攤？

不算，小區內的幼兒園、地下車庫、儲藏間和爲多幢房屋服務的管理用房、公共用房等都部計算在公攤裏。

一幢樓的話，不和你家那幢樓相連的管理用房（門衛房、水泵房、設備間等）也不分攤到你家那幢房屋裏。

五、小區大門爲什麼不開在大路上？

拿地的時候，土地的附加條件就決定了房子怎麼蓋，甚至小區大門開在哪兒都給你規定好了。

規定不僅劃定了大門開口的位置，還會在數據上更加清晰具體的規定大門高度、小區容積率、綠化率等等。

這些條條框框讓開發商的發揮十分有限，只能在戶型、樓棟高低分配上做些功課。

希望這些解釋能解答你的一些疑惑，如果有其他的相關問題，歡迎提問。

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