买到漏水房，可承担违约金的却不一定是卖方，为什么？「律师说案」

摘要：本期的两个案例，都是房屋存在漏水，都是双方解约，结果却大相径庭：一个判决客户支付违约金，另一个，则判决业主退还已收取定金。案例二中，房屋漏水无法根本修复，业主也怠于履行维修义务，客户无法正常居住使用该房屋，合同目的不达。

买房买到漏水房，双方少不了要就此协商，甚至可能会通过诉讼来解除合同。可即使解约，承担违约金的，却未必是交付漏水房屋的业主。

本期的两个案例，都是房屋存在漏水，都是双方解约，结果却大相径庭：一个判决客户支付违约金，另一个，则判决业主退还已收取定金。这其中，到底存在什么决定性区别？漏水问题，究竟会在多大程度上对合同履行造成影响？

案例一

案件回顾

Facts of the Case

最终，法院判决如下：双方签署的买卖合同解除；除已支付的10万定金外，小甄另外向小贾支付3万元违约金。

律师分析一

Forensic analysis

律师分析二

Forensic analysis

案例二

案件回顾

Facts of the Case

最终，法院判决如下：双方签署的买卖合同解除；小梁于判决书生效之日起七日内向小吴返还定金20万元。

律师分析一

Forensic analysis

法院为什么支持了小吴的诉讼请求？

合同法第94条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方享有合同解除权。小梁隐瞒漏水事实，违反如实告知和披露义务，已构成违约。后其对漏水也只进行了简单维修，并未根本解决。

据此，法院对涉诉房屋存在漏水质量问题予以确认。小吴购买该房屋用于居住，现房屋存在质量问题，致使合同目的不达，故其有权要求解除合同。另，根据我国合同法第97条，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，法院对小吴要求小梁返还定金20万元的诉讼请求，予以支持。

律师分析二

Forensic analysis

本案与案例一的责任承担方为何不同？

案例一、二的根本区别，在于漏水这一质量问题，是否会导致合同目的无法实现。

案例一中，业主已将漏水修复完成，承担了自己的维修义务。且漏水本身，并不影响“购买房屋用于居住”的目的。此时，客户拒绝支付定金，自然需要承担违约责任。

案例二中，房屋漏水无法根本修复，业主也怠于履行维修义务，客户无法正常居住使用该房屋，合同目的不达。因此，其享有合同解除权，可要求业主承担责任。

律师建议

签约后发现房屋漏水，一定要及时与业主沟通，并对漏水原因、严重程度进行检验。如漏水确在交房前就已存在，相应的维修责任，应由业主承担。不过，漏水本身，并不会当然导致合同解除。客户能否以此为由主张解约、拒绝履行合同，需区别讨论。

这种情况下，合同仍可继续履行，客户因漏水遭受的损失，可要求业主赔偿。但如以此为由，拒绝或逾期履行支付定金、首付款等义务，则需承担相应的违约责任，甚至可能构成根本违约，使业主享有合同解除权（如案例一）。

根据合同法第九十四条、第一百四十八条，此时房屋质量不符合要求，导致合同目的不能实现，客户享有法定解除权，可要求解除合同，并要求业主承担违约责任（如案例二）。