買到漏水房，可承擔違約金的卻不一定是賣方，爲什麼？「律師說案」

摘要：本期的兩個案例，都是房屋存在漏水，都是雙方解約，結果卻大相徑庭：一個判決客戶支付違約金，另一個，則判決業主退還已收取定金。案例二中，房屋漏水無法根本修復，業主也怠於履行維修義務，客戶無法正常居住使用該房屋，合同目的不達。

買房買到漏水房，雙方少不了要就此協商，甚至可能會通過訴訟來解除合同。可即使解約，承擔違約金的，卻未必是交付漏水房屋的業主。

本期的兩個案例，都是房屋存在漏水，都是雙方解約，結果卻大相徑庭：一個判決客戶支付違約金，另一個，則判決業主退還已收取定金。這其中，到底存在什麼決定性區別？漏水問題，究竟會在多大程度上對合同履行造成影響？

案例一

案件回顧

Facts of the Case

最終，法院判決如下：雙方簽署的買賣合同解除；除已支付的10萬定金外，小甄另外向小賈支付3萬元違約金。

律師分析一

Forensic analysis

律師分析二

Forensic analysis

案例二

案件回顧

Facts of the Case

最終，法院判決如下：雙方簽署的買賣合同解除；小梁於判決書生效之日起七日內向小吳返還定金20萬元。

律師分析一

Forensic analysis

法院爲什麼支持了小吳的訴訟請求？

合同法第94條第四款規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲致使不能實現合同目的的，守約方享有合同解除權。小梁隱瞞漏水事實，違反如實告知和披露義務，已構成違約。後其對漏水也只進行了簡單維修，並未根本解決。

據此，法院對涉訴房屋存在漏水質量問題予以確認。小吳購買該房屋用於居住，現房屋存在質量問題，致使合同目的不達，故其有權要求解除合同。另，根據我國合同法第97條，合同解除後，尚未履行的終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。故，法院對小吳要求小梁返還定金20萬元的訴訟請求，予以支持。

律師分析二

Forensic analysis

本案與案例一的責任承擔方爲何不同？

案例一、二的根本區別，在於漏水這一質量問題，是否會導致合同目的無法實現。

案例一中，業主已將漏水修復完成，承擔了自己的維修義務。且漏水本身，並不影響“購買房屋用於居住”的目的。此時，客戶拒絕支付定金，自然需要承擔違約責任。

案例二中，房屋漏水無法根本修復，業主也怠於履行維修義務，客戶無法正常居住使用該房屋，合同目的不達。因此，其享有合同解除權，可要求業主承擔責任。

律師建議

簽約後發現房屋漏水，一定要及時與業主溝通，並對漏水原因、嚴重程度進行檢驗。如漏水確在交房前就已存在，相應的維修責任，應由業主承擔。不過，漏水本身，並不會當然導致合同解除。客戶能否以此爲由主張解約、拒絕履行合同，需區別討論。

這種情況下，合同仍可繼續履行，客戶因漏水遭受的損失，可要求業主賠償。但如以此爲由，拒絕或逾期履行支付定金、首付款等義務，則需承擔相應的違約責任，甚至可能構成根本違約，使業主享有合同解除權（如案例一）。

根據合同法第九十四條、第一百四十八條，此時房屋質量不符合要求，導致合同目的不能實現，客戶享有法定解除權，可要求解除合同，並要求業主承擔違約責任（如案例二）。