（原標題：銀城生活緊隨關聯房企赴港上市 盈利能力提升是關鍵）

銀城生活緊隨其關聯房企銀城國際控股奔赴港交所融資，顯示出較強的資金飢渴，與此同時，銀城生活的人工費用居高不下，吞噬了公司部分利潤

《投資者網》張偉

隨着城鎮化率的逐步上升，以及行業調控政策的持續，房地產業的黃金期漸行漸遠。作爲房地產開發的下游，物管公司因爲能夠持續帶來現金流反而開始受到資本市場的追捧。

《投資者網》調研發現，自2014年彩生活（01778.HK）成爲物管行業第一股後，截至今年6月底，全國共有14家（A股1家，H股13家）物管公司登陸資本市場。

最近一家有望上市的物管公司是銀城生活服務有限公司（下稱“銀城生活”）。公開信息顯示，港交所已於7月2日受理了銀城生活提交的IPO上市申請材料。

值得一提的是，銀城生活的關聯房企銀城國際控股（01902.HK）在今年3月6日才登陸港交所。前後幾個月時間，銀城系兩家公司奔赴香港融資的行爲，讓不少人開始關注這家集團。

物管服務收入佔比大

招股書顯示，銀城生活今年前四個月經營活動現金流爲-1631萬元，2018年前四個月該指標爲-2287萬元。看起來公司現金流情況相比去年有所改善。

不過令人關注的是，與銀城生活同屬一個實控人的銀城國際，2018年的銀行及其他借款總額爲人民幣101.9億元，較2017年的56.6億增長近一倍，2018年底淨資本負債率爲351.5%。

因此，銀城生活此時申請上市，外界有聲音關注銀城國際的資金鍊問題，不過據業內分析，上市募集的資金均受監管，因而銀城生活赴港上市更像是爲了趕上物業上市潮的順風車。

據招股書介紹，銀城生活的業務收入主要來自物管服務和社區增值服務。財務數據顯示，最近三年，物管服務在銀城生活營業收入中的佔比接近80%，社區增值服務的佔比超過20%。

截至今年4月底，銀城生活管理的項目爲197個，包括89個住宅物業和108個非住宅物業，管理建築面積約爲1960萬平方米，主要分佈在長三角的10個城市（江蘇省內7個、省外3個），僅南京一地，對銀城生活營業收入的貢獻率就超過了80%。

雖然項目分佈相對集中，不過銀城生活卻沒有患上“分拆上市的物業板塊過度依賴母公司或關聯公司輸血”的行業通病。

財務數據顯示，銀城生活2016年、2017年、2018年的物管收入分別爲1.69億元（人民幣，下同）、2.33億元和3.68億元，同期來自第三方開發商的物管收入分別爲1.04億元、1.58億元和2.80億元，在營業收入中的佔比分別爲61.8%、67.7%和76.1%。

可以看到，在物管收入方面，銀城國際控股對銀城生活的業務貢獻率呈逐年下降的趨勢。今年前四個月，這個數據甚至降到了22.6%。

《投資者網》研究發現，在港交所上市的物管公司中，營業收入主要來自關聯房企的案例比比皆是。以7月12日上市的和泓服務（06093.HK）爲例，據招股書顯示，關聯房企和泓地產集團對和泓服務近三年營業收入的貢獻率分別高達97.3%、96.3%和95.9%。從這點來說，銀城生活的獨立運營能力要強於不少同行。

利潤率有待提升

雖然銀城生活對銀城國際控股的依賴性不大，但銀城生活自身的盈利能力卻有待提升。

財務數據顯示，銀城生活2016年、2017年、2018年的營業收入分別爲2.27億元、3.06億元和4.68億元，同期淨利潤分別爲0.23億元、0.20億元和0.27億元，淨利潤均不及營業收入的零頭。

對於公司盈利水平逐年下滑的原因，銀城生活在招股書中表示，是受人力成本走高的影響。銀城生活過去三年的人工費用分別爲1.28億元、1.78億元和2.74億元，再加上行政成本、融資成本等其他費用，吞噬了銀城生活的部分利潤。

而對銀城生活來說，以下因素也將影響其盈利能力。

一方面，銀城生活收取的物業費用相對較高。據弗若斯特沙利文數據顯示，長三角城市羣住宅物業的平均管理費爲1.35元每月每平方米，非住宅物業的平均管理費用爲3.51元每月每平方米。招股書顯示，銀城生活對住宅和非住宅的服務收費均高於長三角平均水平，後期漲價空間有限。

另一方面，隨着國家經濟水平的發展，物管人員的平均工資也持續上升。統計數據顯示，國內物管人員的平均工資已從2013年的3335.5元/月增長至2018年的4992.5元/月。如果物管人員的工資持續上漲，也將拉低銀城生活的毛利率等盈利指標。

上市作用有多大

從收入規模看，銀城生活2018年4.7億收入，較龍頭房企放下的物業公司如碧桂園服務（2018年營收46億）、雅生活服務（2018年營收33億）相去甚遠。

雖然銀城生活的營收規模在行業內排名靠後，但物管行業能夠持續經營，收入源源不斷，因此仍然讓許多地產公司更加重視這塊業務，將其視爲新的盈利增長點。

統計數據顯示，截至2017年末，全國物管面積約超過200億平方米，2009年後的年均增量超過10億平方米。隨着城鎮化率的增加，物管面積還將進一步增加。

這其中，上市地產集團對旗下物管公司的帶動效應更加明顯。從已上市的14家物管公司可以看到，除了中奧到家（01538.HK）、浦江中國（01417.HK）和南都物業（603506.SH）等第三方物管外，其餘11家公司都有其關聯房企。從這個角度來說，銀城生活上市以後，與銀城國際控股的協同發展效應也可能會更加明顯。

另一方面，目前我國物管行業的存量企業超過10萬家，整體還處於初級整合階段。資本的介入，則可能讓物管行業的集中度快速提升。

統計數據顯示，2014年至2017年，國內物業十強企業的管理面積平均年複合增長率超過40%，遠高於百強企業均值的25%，向頭部企業集中的趨勢更加明顯。儲備面積方面，百強企業均值由2012年的85萬平米增長至2017年的420萬平米。對於管理面積並不依賴關聯房企的銀城生活來說，一旦有了資本的助力，拓展第三方物業的空間也會變得更大。

《投資者網》就“未來是否有拓展長三角之外業務的計劃、如何應對用工成本吞噬營業利潤”等問題致函銀城生活，但一直沒有收到回覆。