[年报解读]中华企业：5年来首分红土储不够并购来凑

新浪财经讯 2019年3月3日，中华企业股份有限公司（以下简称“中华企业”）发布公司2018年年度报告，公司全年营收大幅增长，在全年各项费用均下降的情况下，归母净利润实现大幅上涨。

全年房产销售额较上年恢复增长，同比大幅增长，拿地较少土储捉襟见肘，公司通过并购同一控制人下属地产公司扩充土地储备。2019年是中华企业全面市场化运作的第一年，面对行业全面调整的大环境，处在中下游的中华企业将如何突围有待观察。

业绩恢复增长近5年来首次现金分红

报告期内，公司实现营业收入192.86亿元，同比增加47.45%，其中房地产销售收入179.72亿元，房屋租赁收入6.5亿元，分别占营收的93.19%、3.37%。作为建国后一直扎根上海的开发公司，中华企业目前的收入来源依然主要集中在上海及周边，2018年来自于上海的收入占比依然高达78%。

全年，归属母公司股东的净利润25.92亿元，同比大增174.21%，净资产收益率ROE较2017年的10.68%上升至22.68%。公司盈利能力的上升，主要还是由于公司毛利率的上升，2018年全年毛利率高达43%，而2017年这一数值仅为21.03%，这主要是由于中华企业的拿地时间较早，成本相对更低，而且2018年结算的多为2016年的销售项目，众所周知，2016年房地产市场出现明显的价格牛市。

在结算规模上升的同事同时，公司2018年的“三费”却明显下降，公司净利润率为16.86%，较2017年的6.76%提升明显，高毛利与低费用是公司全年盈利能力上升的根本原因。

年报称，公司将向全体股东每10股派发现金红利1.80元（含税），同时以资本公积金转增股本的方式每10股转增2股，股利支付率35.27%。值得注意的是，这是中华企业近5年来的首次现金分红。

土储明显不足并购中星集团补充土储近200万平方米

拿地方面，查看公司全年4个季度的经营数据公告，中华企业2018年仅2季度新增8个储备项目，共计30.1万平方米。集中在三个城市：上海、镇江、扬州，主要集中在一二线城市。中华企业近年来拿地意愿较低，公司一直维持着较小规模的经营格局，也没有大规模合作拿地的动作，去年入手的几个项目仅两个项目权益低于100%。

除此之外，2018年是中华企业资产重组的落地之年。报告期内，中华企业重大资产重组完成，通过发行股份购买上海地产集团持有的中星集团100%股权，整合的标的资产分布于6个城市的21个项目、总面积达200万平方米，评估价值约174.72亿元。区域分布以上海市为主，也包括昆山、镇江、扬州、合肥、吉林等城市。重组完成后，基本解决同业竞争的问题，中华企业成为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产项目开发平台。

销售方面，根据公司公告，中华企业全年37个项目实现销售33.57万平方米，销售金额138.41亿元，同比增加达51.9%，这在2018年的众多房企中属于较高的增速水平。销售均价约4.12万元/平方米，销售项目中包括住宅、写字楼、别墅、酒店、商业等，销售权益比高达100%。公司近几年的销售情况如下。

据克而瑞公布的数据排行看，目前按销售流量规模排行位列125位，按销售面积排行位列190位，权益销售金额排行位列122位，总体看，公司整体规模还处在行业中下游水平，但由于项目主要集中在上海等一二线城市，总体销售均价较高。

中华企业也开始走上了高周转的道路，2018年存货周转率达到0.63，为近年来公司的最高水平，在行业中也是周转较快，而2014年、2015年公司的存货周转率仅处在0.11、0.12的低水平。这其中的差别一方面是由于公司将开启全面市场化运作所导致的，另一方面则是由于公司拿地时期较早，近几年逐渐加大了开发销售力度，存货减少导致周转率加快的原因。同时也反映出，公司在体量小的情况实现如此快速的周转，公司的项目储备并不是十分充足。

随着公司近几年销售额的走高，账面预收账款上升明显，截止2018年年底，账面预收款达111.7亿元，也创下公司历史新高。尽管如此，但公司仅2018年就销售138亿元，可见账面可供结算确认收益的储备并不多，由于2018年营收达到192.86亿元，若要想未来实现一定收收入增长，依赖2018年的销售或者说账面预收款项远不够，加大拿地力度，提高销售金额才是保证未来收入增长的根本因素。

如前文所述，公司土地储备货值尽管都在一二线，但整个体量还是很小的。目前，公司持有待开发的土地项目仅4个，共计41.89万平方米，即使加上待售的39.75万平方米，也只有81.65万平方米，而2018年一年先销售了33.57万平方米，土地储备严重不足，好在2018年并购了中星集团旗下的200万平方米土储。合计大约281.65万平方米，为2018年销售面积的8.4倍。

报告期内，公司持有各类经营性物业面积超60万平方米，房地产租赁业务收入6.5亿元，同比增长0.46%，总体比较平稳。相关业务占整体收入比重仅3.37%，为房产开发外的第二大业务。

账面资金可覆盖全部有息负债低杠杆是稳健还是效率低

2018年度末，公司融资余额为170.89亿元，其中银行贷款53.57亿元、公司债81.62亿元、信托类贷款21.20亿元、其他14.50亿元，加权平均融资成本年化利率为5.30%。较2017年的5.83%有所下降，在房企融资成本普遍上涨的2018年，中华企业作为老牌国资控股的地产开发企业的融资优势便显现出来了。

在公司的有息负债中，短期借款0.4亿元，一年内到期的非流动负债68.52元，长期借款48.93亿元，应付债券36.98亿元。公司账面现金176.05亿元，足够覆盖短期及长期债务，公司资产负债率72.39%，净负债率-13.57%。公司目前整体财务较为稳健，经营活动现金流净额近几年相对前几年要好。