[年報解讀]中華企業：5年來首分紅土儲不夠併購來湊

新浪財經訊 2019年3月3日，中華企業股份有限公司（以下簡稱“中華企業”）發佈公司2018年年度報告，公司全年營收大幅增長，在全年各項費用均下降的情況下，歸母淨利潤實現大幅上漲。

全年房產銷售額較上年恢復增長，同比大幅增長，拿地較少土儲捉襟見肘，公司通過併購同一控制人下屬地產公司擴充土地儲備。2019年是中華企業全面市場化運作的第一年，面對行業全面調整的大環境，處在中下游的中華企業將如何突圍有待觀察。

業績恢復增長近5年來首次現金分紅

報告期內，公司實現營業收入192.86億元，同比增加47.45%，其中房地產銷售收入179.72億元，房屋租賃收入6.5億元，分別佔營收的93.19%、3.37%。作爲建國後一直紮根上海的開發公司，中華企業目前的收入來源依然主要集中在上海及周邊，2018年來自於上海的收入佔比依然高達78%。

全年，歸屬母公司股東的淨利潤25.92億元，同比大增174.21%，淨資產收益率ROE較2017年的10.68%上升至22.68%。公司盈利能力的上升，主要還是由於公司毛利率的上升，2018年全年毛利率高達43%，而2017年這一數值僅爲21.03%，這主要是由於中華企業的拿地時間較早，成本相對更低，而且2018年結算的多爲2016年的銷售項目，衆所周知，2016年房地產市場出現明顯的價格牛市。

在結算規模上升的同事同時，公司2018年的“三費”卻明顯下降，公司淨利潤率爲16.86%，較2017年的6.76%提升明顯，高毛利與低費用是公司全年盈利能力上升的根本原因。

年報稱，公司將向全體股東每10股派發現金紅利1.80元（含稅），同時以資本公積金轉增股本的方式每10股轉增2股，股利支付率35.27%。值得注意的是，這是中華企業近5年來的首次現金分紅。

土儲明顯不足併購中星集團補充土儲近200萬平方米

拿地方面，查看公司全年4個季度的經營數據公告，中華企業2018年僅2季度新增8個儲備項目，共計30.1萬平方米。集中在三個城市：上海、鎮江、揚州，主要集中在一二線城市。中華企業近年來拿地意願較低，公司一直維持着較小規模的經營格局，也沒有大規模合作拿地的動作，去年入手的幾個項目僅兩個項目權益低於100%。

除此之外，2018年是中華企業資產重組的落地之年。報告期內，中華企業重大資產重組完成，通過發行股份購買上海地產集團持有的中星集團100%股權，整合的標的資產分佈於6個城市的21個項目、總面積達200萬平方米，評估價值約174.72億元。區域分佈以上海市爲主，也包括崑山、鎮江、揚州、合肥、吉林等城市。重組完成後，基本解決同業競爭的問題，中華企業成爲上海地產集團旗下唯一的市場化房地產項目開發平臺。

銷售方面，根據公司公告，中華企業全年37個項目實現銷售33.57萬平方米，銷售金額138.41億元，同比增加達51.9%，這在2018年的衆多房企中屬於較高的增速水平。銷售均價約4.12萬元/平方米，銷售項目中包括住宅、寫字樓、別墅、酒店、商業等，銷售權益比高達100%。公司近幾年的銷售情況如下。

據克而瑞公佈的數據排行看，目前按銷售流量規模排行位列125位，按銷售面積排行位列190位，權益銷售金額排行位列122位，總體看，公司整體規模還處在行業中下游水平，但由於項目主要集中在上海等一二線城市，總體銷售均價較高。

中華企業也開始走上了高週轉的道路，2018年存貨週轉率達到0.63，爲近年來公司的最高水平，在行業中也是週轉較快，而2014年、2015年公司的存貨週轉率僅處在0.11、0.12的低水平。這其中的差別一方面是由於公司將開啓全面市場化運作所導致的，另一方面則是由於公司拿地時期較早，近幾年逐漸加大了開發銷售力度，存貨減少導致週轉率加快的原因。同時也反映出，公司在體量小的情況實現如此快速的週轉，公司的項目儲備並不是十分充足。

隨着公司近幾年銷售額的走高，賬面預收賬款上升明顯，截止2018年年底，賬面預收款達111.7億元，也創下公司歷史新高。儘管如此，但公司僅2018年就銷售138億元，可見賬面可供結算確認收益的儲備並不多，由於2018年營收達到192.86億元，若要想未來實現一定收收入增長，依賴2018年的銷售或者說賬面預收款項遠不夠，加大拿地力度，提高銷售金額纔是保證未來收入增長的根本因素。

如前文所述，公司土地儲備貨值儘管都在一二線，但整個體量還是很小的。目前，公司持有待開發的土地項目僅4個，共計41.89萬平方米，即使加上待售的39.75萬平方米，也只有81.65萬平方米，而2018年一年先銷售了33.57萬平方米，土地儲備嚴重不足，好在2018年併購了中星集團旗下的200萬平方米土儲。合計大約281.65萬平方米，爲2018年銷售面積的8.4倍。

報告期內，公司持有各類經營性物業面積超60萬平方米，房地產租賃業務收入6.5億元，同比增長0.46%，總體比較平穩。相關業務佔整體收入比重僅3.37%，爲房產開發外的第二大業務。

賬面資金可覆蓋全部有息負債低槓桿是穩健還是效率低

2018年度末，公司融資餘額爲170.89億元，其中銀行貸款53.57億元、公司債81.62億元、信託類貸款21.20億元、其他14.50億元，加權平均融資成本年化利率爲5.30%。較2017年的5.83%有所下降，在房企融資成本普遍上漲的2018年，中華企業作爲老牌國資控股的地產開發企業的融資優勢便顯現出來了。

在公司的有息負債中，短期借款0.4億元，一年內到期的非流動負債68.52元，長期借款48.93億元，應付債券36.98億元。公司賬面現金176.05億元，足夠覆蓋短期及長期債務，公司資產負債率72.39%，淨負債率-13.57%。公司目前整體財務較爲穩健，經營活動現金流淨額近幾年相對前幾年要好。