張清華：用“新”創造美好｜把脈新商業④

編者按：“互聯網+”時代，商業環境的變化已經廣泛觸發了商業模式的調整與變革，傳統商業必須通過商業模式內外兼修式的調整以及戰略性的、貫穿整個價值鏈的深度變革，纔有真正獲得制勝的先機。2019年，企業如何應對當下人們對衣食住行等需求的變化？新商業模式的價值是否能給用戶提供長期價值？新商業模式下的企業成功範例有哪些？商業模式如何創新？樂居財經•樂商特此獨家策劃——新商業人物系列，把脈新商業下新零售發展趨勢，洞察時代前沿。本期《樂商》對話嘉賓是當代第一商業兼綠建動力CEO張清華。

陽光溫和的午後，如約來到了位於當代ΜΟΜΛ的倍格生態大樓，這裏熱鬧又不失雅緻。

負責第一商業公司運營的張清華，是個名副其實的“實踐家”，每天會和很多個品牌方進行業務洽談以及經營模式的探討，但面對採訪，他坦言自己還是稍微有些拘謹。

“我可能不太擅長面對媒體”張清華微笑着說。爲了營造舒適的談話氛圍，我們鬧中取靜，選擇在倍格生態的休閒區開始此次採訪。

打破現有經營模式

談到商業，繞不開時下熱詞——新零售。對於新零售，沒有標準的統一答案，每個行業、每個人有自己的解讀。

在張清華看來，其實，每一次消費方式的變革都是新零售。他理解的新零售是以人爲本，服務美好生活，是企業通過新技術、線上線下物流的相互融合，實現消費的不斷升級和更新。

作爲商業運營服務商，第一商業的服務覆蓋整個商業地產開

發週期，並率先在社區商業領域實現突破。而社區商業與人的關係更加親近，這對於“以人爲本”的新零售而言，融入的需求也更強烈。

以社區生態爲核心的第一商業，對於新事物一直抱着積極的心態，在新零售的風潮下也有自己的思考和探索。

“對內而言，第一商業孵化了線上線下相結合的精選超市等多元化的社區商業自由品牌。對外，第一商業與盒馬、京東、淘寶等電商巨頭探索新的合作模式，已落地部分項目。”張清華簡短概括。對於未來與電商巨頭之間的合作，他希望能夠改變原有的經營模式，變成聯營模式。

新零售概念的提出，引起了商業地產格局的變化。張清華表達了他的感受：如今，新零售時代撲面而來，互聯網、電商巨頭快速走到線下，佈局新零售品牌。這一風潮引起了越來越多商業地產商的格外重視，甚至將其上升爲戰略層面，將新零售作爲業績增長點，積極佈局。無論從數據、體系、改造等多方面來看，這也促使物理世界和數據世界快速融合，消費體驗進一步升級，線上線下結合更密切。

新零售給商業地產注入新的力量。第一商業自2000年成立以來，在商業地產領域摸爬滾打近20年，打造了創新型生態鏈，推出多個知名項目，而這都與其求新、思變密切相關。張清華認爲，未來，新零售將打破更多現有經營模式，融合更多前沿科技及創新板塊。

構建美好商業場域

新零售爲商業地產注入新動力，新技術爲新零售奠定重要基礎。

“新零售的核心是消費體驗的革新。”張清華認爲，在大數據、人工智能、物聯網、區塊鏈等新興技術推動下，形成線上、線下全面融合延展全新體驗的消費形式。而新技術使得消費者體驗得到增強，衍生出新業態，改進了零售企業的運營和物流系統，爲新零售奠定了重要基礎，也促進了新零售的多元化發展。比如，無人超市、自助販賣機等。

此外，AI技術的深入發展，讓客戶在虛擬環境中實現全部的消費體驗，感受前所未有的視覺衝擊，進一步強化體驗式消費模式。張清華對於新技術應用所帶來的消費體驗升級表示認可。

提升消費體驗，這完全契合了第一商業的企業願景。張清華介紹道，第一商業的發展願景是構建美好的商業場域，爲客戶創造新消費、新價值、新體驗。這些新技術、新零售的融入，助推第一商業向“最具影響力的商業運營服務商”的目標再近一步。

在這個目標的指引下，第一商業一直在商業發展的道路上奮力奔跑。張清華娓娓道來：公司成立近20年，先後服務28個城市、38個項目，總計150萬平方米。目前在管項目28個，分佈在華北、華中、華南，未來將繼續向全國各地大範圍延伸。

而關於第一商業的定位，並非單純的商管公司，所涉及的業務範疇更加多元化。張清華進一步解釋：第一商業既做自己的商業產品銷售，也做商業地產整個生命週期的顧問服務。同時，還兼營自己商業的招商以及後期的運營。

創新是核心競爭力

提到當代置業或者第一商業，最先想到的就是“ΜΟΜΛ”。

ΜΟΜΛ是中國節能地產領域的標誌性品牌，尤爲值得關注的是，當代ΜΟΜΛ項目榮獲世界十大建築奇蹟之一，而它也是當代社區商業運營最成功的典型案例。

在張清華看來，ΜΟΜΛ項目與第一商業“相互成就”，ΜΟΜΛ項目爲第一商業輸血，第一商業則爲ΜΟΜΛ量身提供專業運營服務。

其實，類似和ΜΟΜΛ這樣精心運營的項目，在北京、太原、南昌、長沙等還有很多。比如在北京順義，第一商業和北辰聯合開發的當代北辰悅MOMA項目，第一商業就提供了從前期規劃設計、商業策劃、定位、營銷、到最後的商業招商運營等全鏈條的服務。在張清華看來這個項目是在房地產行業中散售與運營相結合而開發出的一種具有創新力的模式。該項目產品多樣化，不僅有住宅也有公寓，有商業還有社區，而第一商業很好地把散售和自持運營相結合，進而有針對性地提供多元化的專業運營服務。

對於成功的經典案例，我們會不斷從中總結實踐經驗，也經常會思考未來第一商業發展的風向標是什麼？張清華說“引用我們領導鵬總的一句話來講，藍綠相映是融合。”從並行發展到融合發展，是要將地產集團與資產集團的兩條航道拓寬交融，地產可以跑在資產的航道，資產也可以在地產的航道起飛。產業協同、產業互通、產業聯動，最終不斷邁向綠色科技+舒適節能+數字互聯的全生命週期產業家園。簡單來講，第一商業就是要用自己的資源去填充自己的項目，又用自己的資源去撬動外面的項目。

目前，第一商業有四大產品線，按照體量從大到小來排列，分別是商業中心、鄰里中心、生活中心和樂家中心。說到第一商業的競爭優勢，張清華認爲，可以歸結爲兩個方面：一是創新；二是擁有全週期的流程與標準化體系支撐，以及全生態產業鏈資源平臺的落地生根。

做商業地產的有很多，同質化讓不少項目很難脫穎而出，最後淪爲平平之輩。談到第一商業的差異化，張清華這麼總結：從主動自持到主動經營，擁有獨一無二的自有品牌，自己的物業公司（第一物業）、酒店（蔓蘭酒店）、第一教育、第一體育、SO餐廳等，這些都是在商業項目可以快速落地生根、形成生態圈的產業融合。

標準體系與良好流程是商業運營之本

“商業更多不在於管理，而在於經營。”張清華道出了做商業的感悟。

做商業比較難，對於一個新的商業地產項目，張清華比較注重兩個維度的考量：一是商業開發的重要因素，二是經營。

首先在商業開發的重要因素中，張清華給出了他心中的排序，他認爲：選址地段是重要的，其次是設計、定位。

他解釋道，地段選擇是商業地產投資的首要考察因素，也是決定地產投資最重要的考量因素的論斷，通常好的地段就是人和資源的聚集地。

設計直接關係着消費者和租客。張清華認爲，商業設計所包含的細枝末節較多，設計要用購物者的心態去看，以購物的人爲本。在設計裏要看看客戶是否方便，客戶就是租客，來貨是否方便，進貨是否方便，停車、管理和維修，這樣一步一步來走。商業的定位很重要，如何設計跟定位相關，後期的運營、投資成本也跟定位息息相關。

關於運營商業地產的第二個考量維度，張清華坦言：商業更多在於經營。

他認爲，做商業最重要的不是第一天開業，而是在於重複的回頭客，這就需要一個專業的經營團隊來運作。無論是招商還是運營，無論是團隊中的人才還是創新等，在良好的流程與標準體系的支撐之下，才能實現商業項目高效穩健的發展和運營。

當然，面對不斷變化的商業市場，第一商業也在不斷探索新模式，尋求“如何將經營做得更好”之道。張清華告訴樂居財經：“新的商業環境下，我們對個性化、創新性的設計師類品牌，獨特創新和自己特有IP等在探索和挖掘。目前對於品牌及消費量級，我們搭建了數據化的資源庫信息平臺，不同地區、不同商家以數據分析契合度，同時簽署品牌戰略合作，可打造品牌商家定製化以及商業服務多樣化。”

關於未來商業地產的發展，張清華用“未來可期”四個字概括。他認爲，在全新科技及網絡數據等技術產業的推動下，商業地產未來會面臨更多、更新創新研發的消費模式來置換現有商業的發展內容，未來商業鏈接的領域會更加全面，各產業將更加融合。