吳江，一個房價很微妙的地方
摘要：有的城市很內斂，一小步一小步的往前走，在細微之間實現着城市的升級\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E還有的城市很低調，\u003Cstrong\u003E默默的向上但又很少發聲，但內部的實力又是極爲優秀的\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E比如吳江\u003C\u002Fstrong\u003E，一個隸屬於蘇州的區，一個還沒有怎麼被流量過分曝光的區域\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cem\u003E01\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E其實對於吳江的關注度，在2012年還沒有撤縣建市時，還是挺強的\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E雖然它沒有崑山那麼耀眼奪目，沒有蘇州工業園區那麼自帶流量，\u003Cstrong\u003E但卻始終保持在百強縣第6的C位\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E即便是後來撤縣建市後，面對強手如林的區級城市，\u003Cstrong\u003E吳江的整體綜合實力也能排進TOP10，在江蘇位列第二\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F1d94fb41a30d478abc1ddb7bab5a73bf\" img_width=\"760\" img_height=\"453\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E吳江的發展潛能，還體現在科技研發上，\u003C\u002Fstrong\u003E大家都知道深圳有很多偉大的科技公司，而吳江在專利及創新指數方面，僅次於深圳二個區，\u003Cstrong\u003E位列全國第三，江蘇第一\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fa74fe56ec9514df595258d2596fa55dc\" img_width=\"421\" img_height=\"371\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E說了這麼多，其實就是想整體強調一點，吳江的底色是很漂亮的，根基也是很深厚的，但是這些都只能代表吳江這座城市的過去\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E吳江的未來，需要放到“長三角城市一體化”這樣的背景下才能更正確的去理解\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cem\u003E02\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2016年，“長江三角洲城市羣發展規劃”發佈，長江中下游26個地級市抱團取暖\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F464bbf196471474ca0a081e65ea187b6\" img_width=\"1002\" img_height=\"874\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E事情想要取得成功，一般需要先找好超越或是模仿對象，由於地緣等方面的接近，\u003Cstrong\u003E我們更習慣將長三角城市羣對標東京城市羣\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F843926c6309340d19176544f2f68c96c\" img_width=\"1080\" img_height=\"417\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果比較下東京都市圈當前的發展規模，我們對於長三角城市羣的未來，更應該是充滿了信心\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E長三角城市羣的全國人口\u003Cstrong\u003E佔比目前僅僅是11%\u003C\u002Fstrong\u003E，而東京都市圈目前已經達到了\u003Cstrong\u003E接近30%\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而對於全國GDP的規模佔比，東京都市圈的經濟規模貢獻了\u003Cstrong\u003E全國的34%\u003C\u002Fstrong\u003E，而長三角城市羣目前僅\u003Cstrong\u003E佔比19%\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E當然，長三角城市羣的優勢還在於更多的人口，可以爲經濟發展提供更多的助力，而更大的地域範圍，則提供了發展無限的可能性\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但是，對於長三角城市羣而言，整體的區域面積也實在太大，橫跨三省一市，涉及到上億人口，如何通過打破行政界線從而打通醫療、交通、養老、教育等關鍵環節，\u003Cstrong\u003E讓各要素以更加高效的方式在長三角城市羣流動\u003C\u002Fstrong\u003E，是非常考驗執政者智慧的\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E對於中國社會而言，遇到大工程，大事件，往往\u003Cstrong\u003E習慣“先試點”\u003C\u002Fstrong\u003E，先確保試點成功了，\u003Cstrong\u003E然後再“穩步推進”\u003C\u002Fstrong\u003E，這樣做的好處就是整體的大方向不會出錯\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E就是在這樣的背景下，“長三角示範區”的概念也就被順勢提出\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E最近一段時間，隨着長三角一體化示範區的確定，\u003Cstrong\u003E吳江一躍登上了C位，\u003C\u002Fstrong\u003E吸引了全國的關注度\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而吳江，也正面臨着千載難逢的歷史機遇，\u003Cstrong\u003E與上海的青浦區的和浙江的嘉善縣一併構成了長三角一體化的示範區\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fab9d3631e9624b00add87f4de8adcc08\" img_width=\"673\" img_height=\"391\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E我爲什麼對長三角示範區報以極大的期待，原因也很簡單，因爲這是國家頂層意志的澆築下的不可抗性，長三角城市羣要成功，\u003Cstrong\u003E示範區一體化一定要成功，這是一種必然性\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E換句話說，有了示範區的第一步，纔會有長三角城市羣未來更多的可能性\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果把視野再拓寬一點，長三角示範區的成功，後期對於成都城市羣、西安城市羣等的發展和建立，也都將起到不同程度的“示範作用”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E當然，長三角示範區三個不同的城市，雖然地域接壤，但整體的基本面還是有挺大差異的\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fd64432c583114dc28226663e33609911\" img_width=\"1080\" img_height=\"448\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E不管是\u003Cstrong\u003E從整體的經濟規模還是人均GDP或是經濟密度看\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E吳江的整體實力在示範區內部都是最優的，同時由於龐大的地域範圍，也就決定了吳江的後期的發展潛力也是比較巨大的\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cem\u003E03 \u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E吳江作爲蘇州主城區一核四城的南部新城，近些年隨着利好規劃不斷落地\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E特別是2017年隨着地鐵4號線的開通，\u003Cstrong\u003E更是直接把吳江和蘇州進行了更深層次的捆綁\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F9a22c10f34214e3caee42e6a304b7e3e\" img_width=\"500\" img_height=\"799\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但是你如果仔細看一下蘇州內部各區的版塊價格，你會發現吳江真的是\u003Cstrong\u003E與蘇州有地鐵連通的所有區裏面房價最低的\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F0dd09d5c10594d6f8eaba533f0a01a18\" img_width=\"669\" img_height=\"611\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但是，相比於較低的房價，吳江的經濟規模卻是出乎意料的好，\u003Cstrong\u003E這折射出的是一種巨大的矛盾感\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果是在蘇州內部進行橫向面上的比較，吳江區的經濟規模\u003Cstrong\u003E僅次於蘇州工業園區，接近2000億元\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E其他兄弟區與吳江相比，真的是不在同一個等級上，甚至最後一名的\u003Cstrong\u003E姑蘇區，經濟規模連吳江的40%都不到\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fb76797bcc93447f184ffadabab2050c8\" img_width=\"576\" img_height=\"205\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E當然，\u003Cstrong\u003E資本的嗅覺是最靈敏的，哪裏有窪地，就會往哪裏流\u003C\u002Fstrong\u003E，所有不符合常理的事情，隨着時間推移，都會慢慢變得合乎尋常\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E通過今年上半年蘇州的住宅成交數據，我們也能嗅出一絲端倪，吳江的整體成交\u003Cstrong\u003E竟然佔到了整個蘇州的43.8%\u003C\u002Fstrong\u003E，幾乎抵得上整個園區、姑蘇區、相城區等的成交總和\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E放眼全國任何一個城市，一個區的成交量佔了整個城市的接近一半，\u003Cstrong\u003E確實有點不可思議\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fbbb85834ae3c42e191f3ab67df947a4d\" img_width=\"734\" img_height=\"338\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而如果對比2018年的數據，吳江也依然是整個蘇州的成交霸主，\u003Cstrong\u003E整體的成交套數佔比是39.3%\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而今年又在原先高成交佔比的基礎上，繼續上漲，其實從本質上就說明了\u003Cstrong\u003E吳江這座城市的整體熱度是非常高的\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但是在吳江內部，\u003Cstrong\u003E版塊之間的能級分佈其實也不是均衡的\u003C\u002Fstrong\u003E，也出現了比較明顯的分化\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E吳江的主要包括了太湖新城（含松陵街道、橫扇街道、八坼街道）、吳江經濟技術開發區（同裏鎮）、汾湖經濟開發區（黎裏鎮）以及其它鄉鎮板塊（平望、盛澤、震澤、七都和桃源）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E由於房價是沉澱了資源、交通、地段、商業的綜合載體\u003C\u002Fstrong\u003E，如果將房價梯度看成是代表了不同板塊的能級，我們可以將吳江版塊分爲三個梯度來看：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fe2daa6bc2a9040d89625e0f4833fed2a\" img_width=\"865\" img_height=\"724\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E首先位於第一梯隊的，\u003Cstrong\u003E是太湖新城板塊\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E其中的松陵街道其實代表了吳江的臉面\u003C\u002Fstrong\u003E，是吳江傳統意義上的市中心，房源供應相對稀缺，版塊內部的成交基本以二手房爲主，一手房項目不多\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E目前\u003Cstrong\u003E最受關注的其實是蘇州灣區域\u003C\u002Fstrong\u003E，受到前期規劃的諸多利好，\u003Cstrong\u003E該區域也被視爲蘇州的下一個“金雞湖版塊”\u003C\u002Fstrong\u003E，持續熱銷\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E同時，加上政府對於新房的限價，市場火熱，新盤的整體的搖號幾率大概是在20%-25%之間，整個版塊目前在售的新盤只有兩個，目前幾乎已經售罄\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E換句話說，太湖新城板塊雖然很不錯，但由於一二手房貨源很少，購買者卻衆多，因此，導致了新房很難搖到號，二手房難淘到低價房，\u003Cstrong\u003E可選擇的餘地其實並不多\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E位於第二個梯度的，則是汾湖和同裏\u003C\u002Fstrong\u003E，這個區域最大的利好就是地緣位置實在太特殊了\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E特別是汾湖版塊，關注的人也是比較多的\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E汾湖正好位於十字中心地段，滬蘇浙交匯處，交通規劃將實現與蘇州、上海無縫對接，處在青浦、嘉善的交匯處，可以說是真正意義上的C位\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F89605ad5b6b941efb5cbd3f3dbd2a0a2\" img_width=\"447\" img_height=\"387\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果對比下雄安新區的話，你就會意識到汾湖的版塊區位還真的是蠻特別的，完全處於三角圈的核心\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F3224f44374f74e1092cf275f61176274\" img_width=\"395\" img_height=\"381\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E我去調研的時候，發現整個汾湖一手房供應量真的是非常稀少，但是需要提醒的是，雖然汾湖地段特殊，\u003Cstrong\u003E但目前整體的人口導入一般，街道上明顯感覺人氣不足\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E真正要發展起來，還是需要挺長一段時間的，\u003Cstrong\u003E目前的去化還是以投資客購買爲主\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Feb53767a795e4d2f98d389926a7d08a1\" img_width=\"1080\" img_height=\"810\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E目前汾湖的一手房主要是賣給了來自\u003Cstrong\u003E蘇州主城區的投資客\u003C\u002Fstrong\u003E，受到工業園區限購加強的影響，這種溢出的情況是很旺盛的，大概有三到四成的新盤承接方都來自於蘇州市區的投資客\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這種旺盛的投資需求從另外一個層面看，\u003Cstrong\u003E就是一條街道，短短的500米，紮根了六家中介\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F76424ccc1c9142b0a64bb0555bc20e43\" img_width=\"665\" img_height=\"665\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E汾湖的投資氛圍，由此可見一斑\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E同時，由於汾湖處於長三角示範區的核心區域，與上海接壤，後期可能還會涉及到多項重要政策的落地，也可能會涉及到大規模的拆遷，因此從今年年初開始，\u003Cstrong\u003E汾湖已經開始凍結了戶口\u003C\u002Fstrong\u003E，只出不進\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E位於第三個梯度的，就是其餘的鄉鎮版塊\u003C\u002Fstrong\u003E，跟成熟的太湖版塊和火熱的汾湖版塊相比，\u003Cstrong\u003E鄉鎮版塊顯得格外的冷靜，大量的鄉鎮樓盤整體的去化率其實並不理想\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E從調研的幾個鄉鎮中，我發現大量鄉鎮版塊的新盤貨源都是很充足，價格主要集中在1-1.5萬之間\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E爲什麼鄉鎮盤去化率會弱很多，\u003Cstrong\u003E最主要的原因是購買力的流失\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E在實地訪談中，我們發現鄉鎮大量的購買力由於學區或是商業的原因，會去松陵等地進行置業，\u003Cstrong\u003E缺乏在本地置業的需求動力\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果一定要我推薦鄉鎮盤，我認爲大家可以\u003Cstrong\u003E重點關注下盛澤鎮，\u003C\u002Fstrong\u003E有兩個方面的原因\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E首先從產業和經濟規模方面看，盛澤是全國的十強鎮，整體的經濟水平是吳江所有鎮區經濟中最強的，去年GDP超過了400億，這樣的成績也是超過了中西部大量的地級市\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E盛澤也是我國重要的絲綢生產基地\u003C\u002Fstrong\u003E，有日出萬匹、衣被天下之美譽，可以說是絲綢之都\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E與此同時，隨着長三角一體化的推進，\u003Cstrong\u003E滬蘇湖高鐵也將在盛澤設立站點\u003C\u002Fstrong\u003E，直接與蘇州南站和上海虹橋站相連接\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fa5c58b5c2493412491b54dc848d5c2f0\" img_width=\"861\" img_height=\"373\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E換句話說，整個盛澤也將因此更好的融入到蘇州和上海整體的經濟圈中，而最讓人驚喜並期待的是\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E盛澤當前的新盤成交均價才1萬出頭，\u003Cstrong\u003E哪怕是放在整個環滬的城市中進行比較，也是屬於價格低窪地區\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E但如果你是外地投資客\u003C\u002Fstrong\u003E，雖然版塊前景還不錯，還有長三角一體化的加持，但受到蘇州大環境的政策影響\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E吳江的整體限購是很嚴格的，對於外地投資客，\u003Cstrong\u003E必須要符合在2年之內繳滿12個月社保或稅金\u003C\u002Fstrong\u003E（可以不連續，但不能補繳）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這樣的門檻，其實也就是將大量的外地投資客都擋到了門外，\u003Cstrong\u003E而變成了蘇州內部各區域投資客的一種自嗨\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cem\u003E04\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E我其實一直秉持一個觀念\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E買房一定要跟着政策和規劃走，這個城市現在有什麼不重要，重要的是未來會有什麼，因爲這些未來擁有的所有資源，都將慢慢的折射到房價中去\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E吳江長期穩定的基本面+長三角示範區這樣的超級大IP的支撐\u003C\u002Fstrong\u003E，整體的城市價值是不言而喻的，對於未來而言，更多的交給時間去打磨就可以了\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E關於長三角，目前三魚老師和團隊剛剛市調回來，就趕出了這熱騰騰的一篇文章。"\u003Cdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E作爲專業的房產投資人，我去過很多一二線的城市了，每一個城市其實都有自己的個性和風格\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E有的城市很激進，大開大建，處處迸發出不斷追趕的進取心。
"\u003Cdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E作爲專業的房產投資人，我去過很多一二線的城市了，每一個城市其實都有自己的個性和風格\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E有的城市很激進，大開大建，處處迸發出不斷追趕的進取心；有的城市很內斂，一小步一小步的往前走，在細微之間實現着城市的升級\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E還有的城市很低調，\u003Cstrong\u003E默默的向上但又很少發聲，但內部的實力又是極爲優秀的\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E比如吳江\u003C\u002Fstrong\u003E，一個隸屬於蘇州的區，一個還沒有怎麼被流量過分曝光的區域\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cem\u003E01\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E其實對於吳江的關注度，在2012年還沒有撤縣建市時，還是挺強的\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E雖然它沒有崑山那麼耀眼奪目，沒有蘇州工業園區那麼自帶流量，\u003Cstrong\u003E但卻始終保持在百強縣第6的C位\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E即便是後來撤縣建市後，面對強手如林的區級城市，\u003Cstrong\u003E吳江的整體綜合實力也能排進TOP10，在江蘇位列第二\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F1d94fb41a30d478abc1ddb7bab5a73bf\" img_width=\"760\" img_height=\"453\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E吳江的發展潛能，還體現在科技研發上，\u003C\u002Fstrong\u003E大家都知道深圳有很多偉大的科技公司，而吳江在專利及創新指數方面，僅次於深圳二個區，\u003Cstrong\u003E位列全國第三，江蘇第一\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fa74fe56ec9514df595258d2596fa55dc\" img_width=\"421\" img_height=\"371\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E說了這麼多，其實就是想整體強調一點，吳江的底色是很漂亮的，根基也是很深厚的，但是這些都只能代表吳江這座城市的過去\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E吳江的未來，需要放到“長三角城市一體化”這樣的背景下才能更正確的去理解\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cem\u003E02\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2016年，“長江三角洲城市羣發展規劃”發佈，長江中下游26個地級市抱團取暖\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F464bbf196471474ca0a081e65ea187b6\" img_width=\"1002\" img_height=\"874\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E事情想要取得成功，一般需要先找好超越或是模仿對象，由於地緣等方面的接近，\u003Cstrong\u003E我們更習慣將長三角城市羣對標東京城市羣\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F843926c6309340d19176544f2f68c96c\" img_width=\"1080\" img_height=\"417\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果比較下東京都市圈當前的發展規模，我們對於長三角城市羣的未來，更應該是充滿了信心\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E長三角城市羣的全國人口\u003Cstrong\u003E佔比目前僅僅是11%\u003C\u002Fstrong\u003E，而東京都市圈目前已經達到了\u003Cstrong\u003E接近30%\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而對於全國GDP的規模佔比，東京都市圈的經濟規模貢獻了\u003Cstrong\u003E全國的34%\u003C\u002Fstrong\u003E，而長三角城市羣目前僅\u003Cstrong\u003E佔比19%\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E當然，長三角城市羣的優勢還在於更多的人口，可以爲經濟發展提供更多的助力，而更大的地域範圍，則提供了發展無限的可能性\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但是，對於長三角城市羣而言，整體的區域面積也實在太大，橫跨三省一市，涉及到上億人口，如何通過打破行政界線從而打通醫療、交通、養老、教育等關鍵環節，\u003Cstrong\u003E讓各要素以更加高效的方式在長三角城市羣流動\u003C\u002Fstrong\u003E，是非常考驗執政者智慧的\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E對於中國社會而言，遇到大工程，大事件，往往\u003Cstrong\u003E習慣“先試點”\u003C\u002Fstrong\u003E，先確保試點成功了，\u003Cstrong\u003E然後再“穩步推進”\u003C\u002Fstrong\u003E，這樣做的好處就是整體的大方向不會出錯\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E就是在這樣的背景下，“長三角示範區”的概念也就被順勢提出\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E最近一段時間，隨着長三角一體化示範區的確定，\u003Cstrong\u003E吳江一躍登上了C位，\u003C\u002Fstrong\u003E吸引了全國的關注度\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而吳江，也正面臨着千載難逢的歷史機遇，\u003Cstrong\u003E與上海的青浦區的和浙江的嘉善縣一併構成了長三角一體化的示範區\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fab9d3631e9624b00add87f4de8adcc08\" img_width=\"673\" img_height=\"391\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E我爲什麼對長三角示範區報以極大的期待，原因也很簡單，因爲這是國家頂層意志的澆築下的不可抗性，長三角城市羣要成功，\u003Cstrong\u003E示範區一體化一定要成功，這是一種必然性\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E換句話說，有了示範區的第一步，纔會有長三角城市羣未來更多的可能性\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果把視野再拓寬一點，長三角示範區的成功，後期對於成都城市羣、西安城市羣等的發展和建立，也都將起到不同程度的“示範作用”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E當然，長三角示範區三個不同的城市，雖然地域接壤，但整體的基本面還是有挺大差異的\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fd64432c583114dc28226663e33609911\" img_width=\"1080\" img_height=\"448\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E不管是\u003Cstrong\u003E從整體的經濟規模還是人均GDP或是經濟密度看\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E吳江的整體實力在示範區內部都是最優的，同時由於龐大的地域範圍，也就決定了吳江的後期的發展潛力也是比較巨大的\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cem\u003E03 \u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E吳江作爲蘇州主城區一核四城的南部新城，近些年隨着利好規劃不斷落地\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E特別是2017年隨着地鐵4號線的開通，\u003Cstrong\u003E更是直接把吳江和蘇州進行了更深層次的捆綁\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F9a22c10f34214e3caee42e6a304b7e3e\" img_width=\"500\" img_height=\"799\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但是你如果仔細看一下蘇州內部各區的版塊價格，你會發現吳江真的是\u003Cstrong\u003E與蘇州有地鐵連通的所有區裏面房價最低的\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F0dd09d5c10594d6f8eaba533f0a01a18\" img_width=\"669\" img_height=\"611\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但是，相比於較低的房價，吳江的經濟規模卻是出乎意料的好，\u003Cstrong\u003E這折射出的是一種巨大的矛盾感\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果是在蘇州內部進行橫向面上的比較，吳江區的經濟規模\u003Cstrong\u003E僅次於蘇州工業園區，接近2000億元\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E其他兄弟區與吳江相比，真的是不在同一個等級上，甚至最後一名的\u003Cstrong\u003E姑蘇區，經濟規模連吳江的40%都不到\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fb76797bcc93447f184ffadabab2050c8\" img_width=\"576\" img_height=\"205\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E當然，\u003Cstrong\u003E資本的嗅覺是最靈敏的，哪裏有窪地，就會往哪裏流\u003C\u002Fstrong\u003E，所有不符合常理的事情，隨着時間推移，都會慢慢變得合乎尋常\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E通過今年上半年蘇州的住宅成交數據，我們也能嗅出一絲端倪，吳江的整體成交\u003Cstrong\u003E竟然佔到了整個蘇州的43.8%\u003C\u002Fstrong\u003E，幾乎抵得上整個園區、姑蘇區、相城區等的成交總和\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E放眼全國任何一個城市，一個區的成交量佔了整個城市的接近一半，\u003Cstrong\u003E確實有點不可思議\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fbbb85834ae3c42e191f3ab67df947a4d\" img_width=\"734\" img_height=\"338\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而如果對比2018年的數據，吳江也依然是整個蘇州的成交霸主，\u003Cstrong\u003E整體的成交套數佔比是39.3%\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而今年又在原先高成交佔比的基礎上，繼續上漲，其實從本質上就說明了\u003Cstrong\u003E吳江這座城市的整體熱度是非常高的\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但是在吳江內部，\u003Cstrong\u003E版塊之間的能級分佈其實也不是均衡的\u003C\u002Fstrong\u003E，也出現了比較明顯的分化\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E吳江的主要包括了太湖新城（含松陵街道、橫扇街道、八坼街道）、吳江經濟技術開發區（同裏鎮）、汾湖經濟開發區（黎裏鎮）以及其它鄉鎮板塊（平望、盛澤、震澤、七都和桃源）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E由於房價是沉澱了資源、交通、地段、商業的綜合載體\u003C\u002Fstrong\u003E，如果將房價梯度看成是代表了不同板塊的能級，我們可以將吳江版塊分爲三個梯度來看：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fe2daa6bc2a9040d89625e0f4833fed2a\" img_width=\"865\" img_height=\"724\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E首先位於第一梯隊的，\u003Cstrong\u003E是太湖新城板塊\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E其中的松陵街道其實代表了吳江的臉面\u003C\u002Fstrong\u003E，是吳江傳統意義上的市中心，房源供應相對稀缺，版塊內部的成交基本以二手房爲主，一手房項目不多\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E目前\u003Cstrong\u003E最受關注的其實是蘇州灣區域\u003C\u002Fstrong\u003E，受到前期規劃的諸多利好，\u003Cstrong\u003E該區域也被視爲蘇州的下一個“金雞湖版塊”\u003C\u002Fstrong\u003E，持續熱銷\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E同時，加上政府對於新房的限價，市場火熱，新盤的整體的搖號幾率大概是在20%-25%之間，整個版塊目前在售的新盤只有兩個，目前幾乎已經售罄\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E換句話說，太湖新城板塊雖然很不錯，但由於一二手房貨源很少，購買者卻衆多，因此，導致了新房很難搖到號，二手房難淘到低價房，\u003Cstrong\u003E可選擇的餘地其實並不多\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E位於第二個梯度的，則是汾湖和同裏\u003C\u002Fstrong\u003E，這個區域最大的利好就是地緣位置實在太特殊了\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E特別是汾湖版塊，關注的人也是比較多的\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E汾湖正好位於十字中心地段，滬蘇浙交匯處，交通規劃將實現與蘇州、上海無縫對接，處在青浦、嘉善的交匯處，可以說是真正意義上的C位\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F89605ad5b6b941efb5cbd3f3dbd2a0a2\" img_width=\"447\" img_height=\"387\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果對比下雄安新區的話，你就會意識到汾湖的版塊區位還真的是蠻特別的，完全處於三角圈的核心\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F3224f44374f74e1092cf275f61176274\" img_width=\"395\" img_height=\"381\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E我去調研的時候，發現整個汾湖一手房供應量真的是非常稀少，但是需要提醒的是，雖然汾湖地段特殊，\u003Cstrong\u003E但目前整體的人口導入一般，街道上明顯感覺人氣不足\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E真正要發展起來，還是需要挺長一段時間的，\u003Cstrong\u003E目前的去化還是以投資客購買爲主\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Feb53767a795e4d2f98d389926a7d08a1\" img_width=\"1080\" img_height=\"810\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E目前汾湖的一手房主要是賣給了來自\u003Cstrong\u003E蘇州主城區的投資客\u003C\u002Fstrong\u003E，受到工業園區限購加強的影響，這種溢出的情況是很旺盛的，大概有三到四成的新盤承接方都來自於蘇州市區的投資客\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這種旺盛的投資需求從另外一個層面看，\u003Cstrong\u003E就是一條街道，短短的500米，紮根了六家中介\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F76424ccc1c9142b0a64bb0555bc20e43\" img_width=\"665\" img_height=\"665\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E汾湖的投資氛圍，由此可見一斑\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E同時，由於汾湖處於長三角示範區的核心區域，與上海接壤，後期可能還會涉及到多項重要政策的落地，也可能會涉及到大規模的拆遷，因此從今年年初開始，\u003Cstrong\u003E汾湖已經開始凍結了戶口\u003C\u002Fstrong\u003E，只出不進\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E位於第三個梯度的，就是其餘的鄉鎮版塊\u003C\u002Fstrong\u003E，跟成熟的太湖版塊和火熱的汾湖版塊相比，\u003Cstrong\u003E鄉鎮版塊顯得格外的冷靜，大量的鄉鎮樓盤整體的去化率其實並不理想\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E從調研的幾個鄉鎮中，我發現大量鄉鎮版塊的新盤貨源都是很充足，價格主要集中在1-1.5萬之間\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E爲什麼鄉鎮盤去化率會弱很多，\u003Cstrong\u003E最主要的原因是購買力的流失\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E在實地訪談中，我們發現鄉鎮大量的購買力由於學區或是商業的原因，會去松陵等地進行置業，\u003Cstrong\u003E缺乏在本地置業的需求動力\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果一定要我推薦鄉鎮盤，我認爲大家可以\u003Cstrong\u003E重點關注下盛澤鎮，\u003C\u002Fstrong\u003E有兩個方面的原因\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E首先從產業和經濟規模方面看，盛澤是全國的十強鎮，整體的經濟水平是吳江所有鎮區經濟中最強的，去年GDP超過了400億，這樣的成績也是超過了中西部大量的地級市\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E盛澤也是我國重要的絲綢生產基地\u003C\u002Fstrong\u003E，有日出萬匹、衣被天下之美譽，可以說是絲綢之都\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E與此同時，隨着長三角一體化的推進，\u003Cstrong\u003E滬蘇湖高鐵也將在盛澤設立站點\u003C\u002Fstrong\u003E，直接與蘇州南站和上海虹橋站相連接\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fa5c58b5c2493412491b54dc848d5c2f0\" img_width=\"861\" img_height=\"373\" alt=\"吳江，一個房價很微妙的地方\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E換句話說，整個盛澤也將因此更好的融入到蘇州和上海整體的經濟圈中，而最讓人驚喜並期待的是\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E盛澤當前的新盤成交均價才1萬出頭，\u003Cstrong\u003E哪怕是放在整個環滬的城市中進行比較，也是屬於價格低窪地區\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E但如果你是外地投資客\u003C\u002Fstrong\u003E，雖然版塊前景還不錯，還有長三角一體化的加持，但受到蘇州大環境的政策影響\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E吳江的整體限購是很嚴格的，對於外地投資客，\u003Cstrong\u003E必須要符合在2年之內繳滿12個月社保或稅金\u003C\u002Fstrong\u003E（可以不連續，但不能補繳）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這樣的門檻，其實也就是將大量的外地投資客都擋到了門外，\u003Cstrong\u003E而變成了蘇州內部各區域投資客的一種自嗨\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cem\u003E04\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E我其實一直秉持一個觀念\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E買房一定要跟着政策和規劃走，這個城市現在有什麼不重要，重要的是未來會有什麼，因爲這些未來擁有的所有資源，都將慢慢的折射到房價中去\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E吳江長期穩定的基本面+長三角示範區這樣的超級大IP的支撐\u003C\u002Fstrong\u003E，整體的城市價值是不言而喻的，對於未來而言，更多的交給時間去打磨就可以了\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E關於長三角，目前三魚老師和團隊剛剛市調回來，就趕出了這熱騰騰的一篇文章。在接下來幾天，三魚團隊還將給大家剖析出最具價值的長三角樓市投資排行榜，請大家繼續關注。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E你是否也在關注長三角？如果你對具體哪個板塊或城市感興趣，請添加三魚老師V❤：sanyu0521告訴我們，添加成功後，將獲得長三角規劃資料包。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6714821598156685835
