1

　　关于镇江我的幼年记忆

　　我很小就在镇江生活一段时间，姐姐的婆家在这边，临着镇江火车站，那时候最喜欢站在路边，小手攥着块肴肉，咬一口，吮一下指头，看着车站人来人往。

　　每到姐姐凶我的时候，姐夫就笑着骑上摩托带着我这小舅子吃个蟹黄汤包，然后叫我陪他蹲河边钓鱼。

　　还记得有一次偷偷拿家里的钱，买了一份锅盖面，要的成年人吃的量，那碗比我脑袋还大，也学着大人的样子，呲溜的吸着面条，烫了嘴里一个泡，忍着疼，再把面条转到筷子上，成一个橄榄状，吹着玩着，沾了一身汤汁，然后回家再挨顿揍。

　　到了春节后，我得回家了，在姐姐的商量下，我又多待了一个多月，临走前几天，阿姨每天变着花样给我做吃的，中午总有鱼，瘦长的鱼，好多刺，我并不喜欢吃，但是大人都笑眯眯的一点一点剔给我鱼肉，抿到我嘴里，逗我说：鲜得嘞，吃哦。

　　现在回想起来，都是儿时的回忆，满满是幸福。

　　直到姐姐一家移民前，亲戚一起团聚，我才再次来了镇江，那是11年，那些拐弯扭扭的路，早无踪影，觉得城市还挺漂亮。

　　但是这次再来看镇江，也许是看多了高楼地铁，幕墙园林，总觉得一种说不出的感觉，晚上和老赵一起吃饭，他专门点的河豚刺身，也吃不出鲜美的感觉，我说是嘴刁了。老赵说，是我舌头暮年了。

　　暮年，好吧，我觉得这个词放镇江身上有点过，倒也话里有影。

　　2

　　骚完了，好好的看看镇江吧

　　镇江，古时称“润州”，长江和京杭大运河在此汇，成就中国“江河立交桥”坐标，素有“天下第一江山”之美誉。如今三百多万人口生活的土地，一面是相对优秀的历史，一面却是落后于其他长三角城市的发展。

　　本该雄心万丈沿江伫立潮头，偏偏混成诸位眼中的买醋小二郎。

　　镇江主城以前就主要是润州区，后来发展迅速的京口，曾经的大农村丹徒也日新月异，现在加上新区作为产业引擎，加上代管的句容、扬中和丹阳，构成今天的镇江“大版图”，可是在老赵嘴里：镇江，屁大的地儿哦，小电炉都转一圈了。

　　▼镇江辖区图

　　镇江辖区的小调皮也是各种版本，我就来个最常见的吧。

　　●润州：老子就是镇江，火车站、博物院、医院、关键是CBD南徐也在我这！我就是宇宙中心！别和我BB，我不听~

　　●京口：我是镇江脊梁，是龙脉，我有北固山、金山、焦山、我有学校、我有豪宅，我有滨江，我有镇江有钱人！

　　●丹徒：你们咋说我都中，但就不许说我是大农村，谁说，我干谁！谁说我土，我有大学城！

　　●新区：你们都是现在，我是未来，我有产业，我有就业，我有投资，我想飞就飞！

　　●扬中：你们说啥？我看不见，来吃江鲜啊~

　　●丹阳：别烦我，眼镜订单下降了，温州抢了我们不少单子，谁给我做主？

　　●句容：南京，你才是我小阿哥，眉来眼去好甜蜜。丹徒，别给我发信息了~

　　●而整个镇江，最想对全国人民说：我不是光卖醋啊。

　　我们再正经的把镇江的板块过一下就会发现，

　　最融合南京的句容，投资客最多，但是前景和概念也最梦幻，但是句容只是作为南京的后花园，镇江产业的核心在新区。

　　镇江新区作为国家经济开发区，是镇江经济的发动机，占了镇江GDP的1/3。

　　京口的滨江的沿江片区，已然成为眼下镇江唯一能和南徐抗争的地区，而作为教育资源的集中地，学府路也成为坚挺区域之一。

　　核心润州，不多说，光南徐就说明地位了，镇江的宇宙中心啊。

　　▼南徐规划

　　丹徒，真的是发展需要时间，朋友的称呼更调皮，丹徒是镇江的“丁老头”有田地，有执拗，还有点土气。

　　至于丹阳和扬中，存在感真心不强。不过多阐述了。

　　但整体而言，多年长三角混迹，镇江发展速度明显比不上苏锡常。而苏锡常明显现在也不带镇江玩耍。

　　3

　　江苏的第一个“三个火枪手”

　　如今的镇江最牛逼的规划和真正进行的方向就是：宁镇扬大框架！江苏省的三个火枪手！

　　2014年8月22日《宁镇扬同城化发展规划》正式发布，作为江苏首个区域同城化发展规划，是个抱团群暖的发展模式，而更多的是扬州和镇江抱南京的大腿。曾经的省会傍今日省会，也是有点意思。

　　这点开封和郑州的郑汴融城，杭州和绍兴的融合，有些许相像。

　　▼宁镇扬同城化

　　▼三城融合最快最好的就是句容，基本交通路网如下

　　放到时间轴来看交通，很明显，镇江最合理的经济融合方向也是南京，最快捷的还是南京，而人口流出最方便的方向还是南京，恰恰是这便利的19分钟，镇江源源不断的向南京输送年轻人，这才是镇江这两年发展缓慢的原因，但是，人的流动，不可阻止。

　　▼南京和江苏地市的通勤时间图

　　所以在镇江的自己交通规划上，很明显的看出来向南京靠拢的决心，而最前线的就是句容。

　　而就这个九月，宁句城际环评获批，真正拉起宁镇融城的大幕了。

　　宁句城际西起马群站，东至句容站，将句容市区与南京汤山、麒麟科创园连接，并通过马群站换乘2号线联系南京主城，是一条东西向的城际轨道交通线路。

　　工程全线共设车站13座（7座地下站，6座高架站），其中换乘站2座。

　　南京区域站点为：马群、百水桥东、麒麟镇、东郊小镇、侯家塘站、汤泉西路、汤山镇、汤山。句容站点为黄梅站、宝华山站、杨塘路站、东大街站、句容站。

　　南京注定对镇江是抽血效应。这一点，是城市发展的必然，不存在对错，存在就是合理的。

　　4

　　一荣俱荣，一损均损

　　啰嗦这么多镇江和南京的融合，请不要烦。

　　我只想告诉你，正是这个融合，你才会明白镇江楼市的发展方向和眼下的各种表现。

　　其实说白就一句话：南京的投资客是对镇江最大的一把烈火，而最先釜底抽薪的也是这帮人。

　　所以，镇江的楼市严格符合南京楼市的发展趋势，一荣俱荣，一损俱损。

　　而真正明白这个，我们再看镇江的楼市就很明朗了，

　　镇江的楼市价格的低点在新区5500+，高点在南徐19000+，这就是镇江的价格区间。

　　而这里面炒的最猛的句容和南徐，最淡的是丹徒.

　　但是，整个镇江，楼市已经在下行行情了。

　　我们要明确镇江的楼市已经在下行周期，不用数据和理论那么复杂，就跟诸位讲个我们看到的事情：

　　我们在宝华恒大雅苑旁边的中介，亲眼看到中介小妹被房东叼了一顿，因为房东在她的建议下，价格下调了两次，累计10万了，但是还没啥带看量，在叫房东第三次调价时，房东发飙了。小姑娘委屈的很。真是拿着2000的底薪，操着房东的心，还被他们骂，赚点钱真不容易啊。

　　这不就是市场不好的表现么？

　　而面对收紧的周期里，最危险的恰恰是南徐和丹徒。

　　至于原因，我们明天把镇江楼市的整体面和板块细节慢慢讲来。

　　5

　　傍宁

　　曾经的江苏省会，如今熬得傍江苏省会。

　　这就是镇江，略显尴尬，但还是小康。

　　今天吃螃蟹，歇会。

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