1

　　關於鎮江我的幼年記憶

　　我很小就在鎮江生活一段時間，姐姐的婆家在這邊，臨着鎮江火車站，那時候最喜歡站在路邊，小手攥着塊餚肉，咬一口，吮一下指頭，看着車站人來人往。

　　每到姐姐兇我的時候，姐夫就笑着騎上摩托帶着我這小舅子喫個蟹黃湯包，然後叫我陪他蹲河邊釣魚。

　　還記得有一次偷偷拿家裏的錢，買了一份鍋蓋面，要的成年人喫的量，那碗比我腦袋還大，也學着大人的樣子，呲溜的吸着麪條，燙了嘴裏一個泡，忍着疼，再把麪條轉到筷子上，成一個橄欖狀，吹着玩着，沾了一身湯汁，然後回家再挨頓揍。

　　到了春節後，我得回家了，在姐姐的商量下，我又多待了一個多月，臨走前幾天，阿姨每天變着花樣給我做喫的，中午總有魚，瘦長的魚，好多刺，我並不喜歡喫，但是大人都笑眯眯的一點一點剔給我魚肉，抿到我嘴裏，逗我說：鮮得嘞，喫哦。

　　現在回想起來，都是兒時的回憶，滿滿是幸福。

　　直到姐姐一家移民前，親戚一起團聚，我纔再次來了鎮江，那是11年，那些拐彎扭扭的路，早無蹤影，覺得城市還挺漂亮。

　　但是這次再來看鎮江，也許是看多了高樓地鐵，幕牆園林，總覺得一種說不出的感覺，晚上和老趙一起喫飯，他專門點的河豚刺身，也喫不出鮮美的感覺，我說是嘴刁了。老趙說，是我舌頭暮年了。

　　暮年，好吧，我覺得這個詞放鎮江身上有點過，倒也話裏有影。

　　2

　　騷完了，好好的看看鎮江吧

　　鎮江，古時稱“潤州”，長江和京杭大運河在此匯，成就中國“江河立交橋”座標，素有“天下第一江山”之美譽。如今三百多萬人口生活的土地，一面是相對優秀的歷史，一面卻是落後於其他長三角城市的發展。

　　本該雄心萬丈沿江佇立潮頭，偏偏混成諸位眼中的買醋小二郎。

　　鎮江主城以前就主要是潤州區，後來發展迅速的京口，曾經的大農村丹徒也日新月異，現在加上新區作爲產業引擎，加上代管的句容、揚中和丹陽，構成今天的鎮江“大版圖”，可是在老趙嘴裏：鎮江，屁大的地兒哦，小電爐都轉一圈了。

　　▼鎮江轄區圖

　　鎮江轄區的小調皮也是各種版本，我就來個最常見的吧。

　　●潤州：老子就是鎮江，火車站、博物院、醫院、關鍵是CBD南徐也在我這！我就是宇宙中心！別和我BB，我不聽~

　　●京口：我是鎮江脊樑，是龍脈，我有北固山、金山、焦山、我有學校、我有豪宅，我有濱江，我有鎮江有錢人！

　　●丹徒：你們咋說我都中，但就不許說我是大農村，誰說，我幹誰！誰說我土，我有大學城！

　　●新區：你們都是現在，我是未來，我有產業，我有就業，我有投資，我想飛就飛！

　　●揚中：你們說啥？我看不見，來喫江鮮啊~

　　●丹陽：別煩我，眼鏡訂單下降了，溫州搶了我們不少單子，誰給我做主？

　　●句容：南京，你纔是我小阿哥，眉來眼去好甜蜜。丹徒，別給我發信息了~

　　●而整個鎮江，最想對全國人民說：我不是光賣醋啊。

　　我們再正經的把鎮江的板塊過一下就會發現，

　　最融合南京的句容，投資客最多，但是前景和概念也最夢幻，但是句容只是作爲南京的後花園，鎮江產業的核心在新區。

　　鎮江新區作爲國家經濟開發區，是鎮江經濟的發動機，佔了鎮江GDP的1/3。

　　京口的濱江的沿江片區，已然成爲眼下鎮江唯一能和南徐抗爭的地區，而作爲教育資源的集中地，學府路也成爲堅挺區域之一。

　　核心潤州，不多說，光南徐就說明地位了，鎮江的宇宙中心啊。

　　▼南徐規劃

　　丹徒，真的是發展需要時間，朋友的稱呼更調皮，丹徒是鎮江的“丁老頭”有田地，有執拗，還有點土氣。

　　至於丹陽和揚中，存在感真心不強。不過多闡述了。

　　但整體而言，多年長三角混跡，鎮江發展速度明顯比不上蘇錫常。而蘇錫常明顯現在也不帶鎮江玩耍。

　　3

　　江蘇的第一個“三個火槍手”

　　如今的鎮江最牛逼的規劃和真正進行的方向就是：寧鎮揚大框架！江蘇省的三個火槍手！

　　2014年8月22日《寧鎮揚同城化發展規劃》正式發佈，作爲江蘇首個區域同城化發展規劃，是個抱團羣暖的發展模式，而更多的是揚州和鎮江抱南京的大腿。曾經的省會傍今日省會，也是有點意思。

　　這點開封和鄭州的鄭汴融城，杭州和紹興的融合，有些許相像。

　　▼寧鎮揚同城化

　　▼三城融合最快最好的就是句容，基本交通路網如下

　　放到時間軸來看交通，很明顯，鎮江最合理的經濟融合方向也是南京，最快捷的還是南京，而人口流出最方便的方向還是南京，恰恰是這便利的19分鐘，鎮江源源不斷的向南京輸送年輕人，這纔是鎮江這兩年發展緩慢的原因，但是，人的流動，不可阻止。

　　▼南京和江蘇地市的通勤時間圖

　　所以在鎮江的自己交通規劃上，很明顯的看出來向南京靠攏的決心，而最前線的就是句容。

　　而就這個九月，寧句城際環評獲批，真正拉起寧鎮融城的大幕了。

　　寧句城際西起馬羣站，東至句容站，將句容市區與南京湯山、麒麟科創園連接，並通過馬羣站換乘2號線聯繫南京主城，是一條東西向的城際軌道交通線路。

　　工程全線共設車站13座（7座地下站，6座高架站），其中換乘站2座。

　　南京區域站點爲：馬羣、百水橋東、麒麟鎮、東郊小鎮、侯家塘站、湯泉西路、湯山鎮、湯山。句容站點爲黃梅站、寶華山站、楊塘路站、東大街站、句容站。

　　南京註定對鎮江是抽血效應。這一點，是城市發展的必然，不存在對錯，存在就是合理的。

　　4

　　一榮俱榮，一損均損

　　囉嗦這麼多鎮江和南京的融合，請不要煩。

　　我只想告訴你，正是這個融合，你纔會明白鎮江樓市的發展方向和眼下的各種表現。

　　其實說白就一句話：南京的投資客是對鎮江最大的一把烈火，而最先釜底抽薪的也是這幫人。

　　所以，鎮江的樓市嚴格符合南京樓市的發展趨勢，一榮俱榮，一損俱損。

　　而真正明白這個，我們再看鎮江的樓市就很明朗了，

　　鎮江的樓市價格的低點在新區5500+，高點在南徐19000+，這就是鎮江的價格區間。

　　而這裏面炒的最猛的句容和南徐，最淡的是丹徒.

　　但是，整個鎮江，樓市已經在下行行情了。

　　我們要明確鎮江的樓市已經在下行週期，不用數據和理論那麼複雜，就跟諸位講個我們看到的事情：

　　我們在寶華恒大雅苑旁邊的中介，親眼看到中介小妹被房東叼了一頓，因爲房東在她的建議下，價格下調了兩次，累計10萬了，但是還沒啥帶看量，在叫房東第三次調價時，房東發飆了。小姑娘委屈的很。真是拿着2000的底薪，操着房東的心，還被他們罵，賺點錢真不容易啊。

　　這不就是市場不好的表現麼？

　　而面對收緊的週期裏，最危險的恰恰是南徐和丹徒。

　　至於原因，我們明天把鎮江樓市的整體面和板塊細節慢慢講來。

　　5

　　傍寧

　　曾經的江蘇省會，如今熬得傍江蘇省會。

　　這就是鎮江，略顯尷尬，但還是小康。

　　今天喫螃蟹，歇會。

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