万科集团高级副总裁、北京区域首席执行官 刘肖

乐居财经 刘婷 果果 发自深圳

雄踞北京东三环的海南航空大厦易主了，接盘者是万科。这是北京万科2018年拿下的第一个项目。

9月22日，海航控股发布公告称，海南航空控股股份有限公司拟以 12.99亿元向北京厚朴蕴德投资管理合伙企业转让全资子公司北京国晟物业管理有限公司100%的股权。

资料显示，北京国晟的主要资产，即是位于北京市朝阳区东三环北路的北京海南航空大厦。而北京厚朴蕴德投资管理合伙企业则是万科旗下子公司，北京万科持股99.99%。

海航深陷“抛售资产”传闻，万科则拿下今年在北京市场的首个项目，两个大IP凑在一起，足以让吃瓜群众脑补多出好戏。

据媒体报道，此次北京万科收购的是海航的一个资产包，包含9个项目。资料显示，本次收购的北京海南航空大厦由A、B两栋塔楼组成，A栋地上18层、B栋地上9层，地下均为3层，建筑面积共计为3.91万平米，土地面积共计1.01万平米。评估值为12.96亿元，增值75%，与交易价12.99亿元相近。

其中，收购海航大厦，意味着北京万科的“曼哈顿计划”再落一子。

三年前，万科集团副总裁刘肖接管北京万科后，在当年首场产品发布会上公布了为土地储备匮乏问题量身定制的曼哈顿计划。彼时，北京二手房销售额已已经是新房销售额的3.3倍。

“曼哈顿计划”亦是北京万科“6+X”计划中的A计划，是北京万科针对存量资产改造计划，意在收购城市老旧物业进行改造升级。曼哈顿计划来自万科高管多次到访的曼哈顿，这座以旧城为主的城市跟北京很像，城市功能高度发达，但城市发展的空间已经无限逼近于零。

“我们发现北京的新增用地非常少，我们必须在存量上做文章。”刘肖表示，“这个市场方兴未艾，趋势大家都看到了，我们应该设定一个与行业发展比较匹配的速度。”

在刘肖看来，万科北京市场做存量改造的关键要素分别包括资产获取能力、产品能力以及低成本长期资金的获取能力。

基于这三种能力，北京万科“曼哈顿计划”推进得颇为顺畅。三年来，万科已收购了十里堡西单商场、望京国际商业中心及通州万科大都会滨江等项目。

今年7月，“曼哈顿计划”的首个项目万科时代中心落地。刘肖透露，万科北方区域共投入了200亿元用于存量改造，其中北京市场占据了约75%。

在刘肖的规划中，未来3年，北京万科每年都会投入100亿左右的投资用于存量改造，预计3年之后持有400到500亿元的存量资产改造项目。本次收购海航子公司项目，对北京万科和曼哈顿计划而言，重要性不言而喻。

值得注意的是，在收购海航大厦之前，2018年上半年，北京万科一直没有新增项目，发展现出疲态。2018年上半年万科房地产业务的结算收入（不含海外市场收入）中，包含北京在内的北方区域收入仅占15.75%，而南方区域、上海区域和中西部区域占比分别为28.85%、35.83%和19.57%。在北方区域销售面积 625.5，占比30.73%，销售金额 817.5，占比 26.83%。

截至目前，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿元，目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心3个项目进入运营阶段。