很多朋友買房之前都會來諮詢三少一下，哪些房子容易升值賺錢，哪些房子絕對不能碰。

今天重要談談“哪些房子絕對不能碰”，希望幫助各位小夥伴和粉絲大爺們。

NO. 1｜商住公寓的坑

無論誰來諮詢，三少都不建議購買公寓。除非是因爲自己本身原因和主觀態度，一定要買的，那麼三少愛莫能助。不然投資公寓的坑實在太多，很多買公寓的人腸子都悔青了。

曾經有一位朋友說：2016年貪便宜，並且開發商還包租就買了一套公寓，結果別人家的住宅翻了一倍，他的公寓才漲20%，想賣還賣不出，白白錯過歷史性的大行情。

相信很多買房的人，應該都聽過“滿五唯一”這種說法，這種房子在二手市場很喫香，來一套賣一套。

因爲賣方的房產證如果滿5年，並且是家庭唯一住房，購房者不需要繳納個人所得稅。

但是，公寓沒有滿五不滿五這一說，必須交20%的個人所得稅。

回到公寓的問題，公寓買賣還有個特別坑的地方，就是再次出售時，要交評估價與原價差額的土地增值稅。

再加上的營業稅，各種雜七雜八的費用加起來就相當驚人了，所以，有這一筆“醬油貴過雞”的驚人稅費，公寓的流動性非常差。

流通性差，也就是公寓你想賣都賣不掉，因爲很多買家一看到重稅就望而卻步了，除非你割肉出售。

投資客更注重短期利潤，就算公寓有漲幅，減去各種交易費用，獲得的回報必然比同價位的住宅要低。

哪怕自住也不要買，與其買慢漲的公寓，爲何不買會大漲的住宅呢？

市場的選擇千千萬萬，沒必要趟公寓這個渾水。

其次，公寓40年產權不能落戶，那就更別談與戶口綁定的學區房、社保醫療福利了。

另外，在居住體驗上，公寓和住宅比還是不太方便：

* 居住隱性成本高，水電費、物業費都是商業水電而不是居民水電，貴到飛起。

* 公寓爲了安全起見，一般不通燃氣，無法明火炒菜，也沒有燃氣熱水器等。

* 公寓的設計規範沒有明確規定，建成什麼樣，完全看開發商。一般公寓都是回字形設計，通風采光均有問題；

* 純住宅的使用率高，公攤能到20%-30%，而公寓的公攤係數比住宅高，能到25%-35%；

* 公寓的出租住戶特別多，每天進進出出很雜亂，居住體驗差，有老人孩子的家庭住在這種地方，更加難受。

總的來說，同樣的錢，投資一套公寓遠沒有買一套住宅來得踏實。大家可以問問在蘇州投資公寓的人，這幾年有沒有後悔過！

我們每一次購買都必須實現價值最大化，買就買漲得快的房產，這樣才能更快置換到自己想要住的大房子，實現資產目標。

NO. 2｜遠郊房的坑

遠郊房的最大誘惑是便宜，而最大的坑是長期慢漲，跑輸大市，甚至套牢。

那什麼是遠郊房呢？

一二線城市通勤距離超過極限25公里，三四城市超過15公里，都屬於遠郊房。

一個樓盤中短期是否值得投資，最微觀的判斷方式就是：如果這個樓盤方圓3公里沒有3家以上的房產中介長期經營不倒閉，那就不太值得買。

因爲這個樓盤周圍沒有足夠二手成交量，孤零零幾個樓盤，中介都活不下去，而我們投資者是要在二手市場變現的，連個中介鋪都無，更別說接盤客了，怎麼變現？

很多遠郊樓盤一手價格不斷漲，開發商拼命鼓吹，但是二手卻賣不掉，因爲有價無市，價格不紮實，導致無法變現。

你要知道很多投資客，尤其是跨市買家的唯一目的就是：賣出！

換言之，這些遠郊房的潛在“拋盤力量”是遠遠大於“吸盤力量”的，一個區域如果大家都想着賣出，價格一定上不去。

一線城市和準一線城市什麼時候值得買呢？

對，大漲前夕。

大漲行情來的時候，總有衝昏頭腦的人拼命上車，遠郊房就會有一波急速上漲，這時大幅獲利後就要趁早落袋爲安，置換到更安全的地段。

不然就像燕郊的房產一樣坐過山車，從1.8萬漲到4.2萬，然後又跌回2.8萬。

遠郊房的投資邏輯：快進快出，賺到貨幣行情就走。

話又說回來，有多少個骨灰級投資客，又有多少人能把握遠郊的出貨時機，我相信大部分做不到。要知道當年的杭州，當年的常州，包括現在合肥，估計都會上演被套的行情！

不要去賺最後一塊錢，大道理人人會講，但是很多人終究做不到。

遠郊盤，不是一般人和小白能去碰的！

切記！切記！切記！

NO. 3｜核心區高價盤的坑

投資房產還有一類項目極具隱蔽性，那就是“核心區高價盤”。這類型房產一般位於城市核心地段，配套成熟，有不錯的教育、商業綜合體資源，備受關注，但大家都知道：如果一套房什麼都完美了，它一定有一樣不完美，那就是貴。

作爲成熟的投資者，買的一定不是項目的現在，而是項目的未來。

市區高價盤，所有配套都成熟了，未來可以變得更好的因素就大大減少了。那麼它升值的預期，就沒那麼大了。

如果一項資產的價值已經體現在價格上，也就是“price in”，那麼我們應該立即迴避，尋找其他更有潛力的資產。

市區高價盤，因爲是標杆樓盤，開發商一定會開足馬力，大做營銷，拉高人們的價格預期，從而實現高溢價銷售。

也就是說，該樓盤市價該賣3.5萬，但是開發商全城大搞宣傳，號稱“情懷之作，珍稀收藏”，人們就會有一定的心理預期，宣傳開盤價在5萬以上，結果開發商4.5萬開盤，引發瘋搶。

有些打着情懷開發商的虛頭，不止一次的高溢價收割老業主的開發商，即將禍害古城區。

而這些瘋搶的人，都會被套幾年，因爲市價3.5萬的樓盤，高溢價4.5萬賣掉，也就是前面一萬的漲幅已經被開發商提前透支，落袋走人。

這種把戲已經在之前項目開盤，展示過一次了。臨時提價，又恰逢獅山土拍，不得不說龍湖喫了老業主的漲幅。

所以，房產投資有個原則：除非政府限價打壓，一般而言不買大搞宣傳的項目，真正的好項目，是不需要做宣傳的。

NO. 4｜小產權的坑

小產權，是很多沒有購房資格的人的考慮之一，這類房產沒有正式的產證，一般要求全款交易，買來也只是自己住或者出租，很難在銀行獲得貸款。

那這一類房產，有沒有投資價值呢？

總體來講，中國的地上建築，無論住宅、商鋪、公寓、小產權、宅基地都有一定的價值，但是我們成熟的投資者追求的不是漲就行了，還要“漲得快，漲得多”，顯然小產權不能滿足我們的要求。

我們要明白，投資一定是有優先項的，以上那麼多類型的房產，小產權一定不是優先項。

小產權很難貸款，沒有槓桿，同樣是100萬本金首付三成買一套330萬的住宅，與100萬全款買一套小產權，同樣是翻倍的行情，哪一種賺得多？

毫無疑問是三成首付，3.3倍槓桿的住宅。

自有資金投資回報率=漲幅*槓桿

2成首付就是5倍槓桿，3成首付就是3.3倍槓桿。

小產權自有資金投資回報率大概率跑輸住宅。

蘇州小產權集中在鄉鎮和城鄉結合部，比如東西山，甪直鎮湖等等，這些未來可能會拆遷的地方或者風景區。通常情況下，三少不建議考慮。

很多人容易被媒體的拆遷暴發戶新聞影響，夢想自己有一天也成爲他們之一。

現實世界是怎樣的呢？

中國的拆遷補償，以目前的行政效率，90%的項目都是漫漫無期的，比如說市區的解放新村，拆了一半就停了，一停就是五六年，拆了的也拿不到房子。

更別說蘇安新村，三元新村了，基本夢斷拆遷緣。

我們投資，當然是要把主動權把握在自己手裏，買小產權等拆遷，萬一一直不拆呢？

那如果已經買了小產權怎麼辦呢？逢高出貨，調換倉位到住宅領域，不要死等拆遷補償。

NO. 5｜寄語

說到底我們買房，買的不是磚頭，而是房子背後的城市配套，買的是一連串的資源，例如教育、醫療、就業機會、階層通道等等，千萬不要主次顛倒了。