文/王志

碧桂园进入深圳，可以追溯至其在此地打造的第一个项目碧桂园荣汇。据深圳市规土委数据，该项目是碧桂园于2016年10月31日通过协议受让的方式从深圳市茂兴置业有限公司获得，其1栋住宅也已于2017年1月17日获得预售许可。

随后短短2年时间里，碧桂园就通过土地拍卖和股权收购等方式在深圳获取了多个项目，除上述项目外，诸如碧桂园领寓、碧桂园云麓国际社区、碧桂园心海城和碧桂园凤凰国际公馆等项目。其中，心海城是今年4月碧桂园通过股权收购的方式获取，碧桂园凤凰国际公馆则是通过挂牌的方式竟得。

拿地

近来，有市场人士透露碧桂园凤凰国际公馆将于近期开盘，随后笔者致电了其营销中心，据其销售证实上述消息属实。将时间推至2016年12月14日，碧桂园以22.8亿元、配建3万㎡人才住房的代价，竟得了位于坪山沙湖社区的G11314-0092宗地，该地块所打造出来的项目就是将于近期入市的碧桂园凤凰国际公馆。

笔者于深圳市土地房产交易中心查阅了上述地块的出让信息，该地块采用的是“双限双竞”的办法以挂牌方式进行出让的，即“限销售房价和成交地价，竞成交地价和人才住房面积”，项目建成后必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。这也意味着自打碧桂园竟得这一地块起，其今后的销售价格就已经确定了。

政府在该地块的出让条件中明确，其销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%，且不高于3.06万元/㎡，最高单价不得高于3.23万元/㎡。此外，人才住房配建面积不少于30000㎡，建成后无偿移交深圳市人才安居集团有限公司。追溯至此处，碧桂园以上述价格和和方式获取G11314-0092宗地，也就不难理解了。

需要注意的是，购买该项目的业主在取得不动产登记证书之日起5年内不得转让，这点在地块出让条件中也有过明确规定。加上，从买房到拿证还需要半年到2年左右的时间，这也表明业主要转手的话，少则5年半，多则7年。

耗资34.15亿元

坪山政府在线信息显示，该项目主要建的是住宅，碧桂园对其的总投资约为34.15亿元。笔者于8月下旬在其营销中心了解到，项目共有5栋，其中2B、2C为人才住房，有51层；1A、1B和2A为商品房，为53层，共计1040套房源。

项目现场销售告诉笔者，首批单位将推出1A，共有348套房源，户型为65-120㎡的2-4房，具体有65㎡2房、92㎡3房和120㎡4房3种户型。按照地块出让条件中规定的“可售住宅套内建筑面积在90㎡以下的，其建筑面积和套数不得低于商品住房总建筑面积和总套数的70%”来看，碧桂园凤凰国际公馆将会以65-92㎡的2-3房为主，并配有少量的120㎡4房。现场销售所说的“120㎡4房房源数量不多，仅有50套”也佐证了笔者这一看法。

处于在建中的碧桂园凤凰国际公馆

据其透露，目前项目的人才房还在建设中，商品房均为毛坯出售，交房时间预计要到2020年。车位方面，整个项目有1500个，经计算，其车位配比为1:1.44，这也意味平均每2户业主将会有3个车位。

深圳市土地房产交易中心土地出让公告显示，碧桂园凤凰国际公馆占地面积33383.04㎡，建筑面积为16.595万㎡。笔者算了一下其容积率，数值为4.97。对于高层住宅来说，低于5的容积率，居住的舒适度差强人意。

周边荒凉，配套尚需时日完善

从法定图则来看，碧桂园凤凰国际公馆处于沙湖-碧岭地区，政府欲将其打造为“发展以信息服务、文化创意、生命健康等产业为主导功能，兼具高品质生活配套”的节点区域。就目前而言，片区内还处于焕新的初始阶段，地铁和周边配套无不处于建设或是规划状态。

虽然坪山高铁站通车已经有几个年头了，大大便利了坪山地区与龙华、福田等地区的交通，但据高德地图显示，碧桂园凤凰国际距离高铁站有5.8公里，自驾需要16-20分钟。对于业主来说，地铁的远近无疑成为了影响其购房的关键因素。其营销中心现场销售告诉笔者，距离项目最近的地铁站为14号线的沙湖站。笔者随后也查询了高德地图，项目与沙湖站相距3.5公里，自驾须耗时9分钟。公开资料显示，该线路是于今年1月10日开工建设的，计划在2022年12月31日竣工。这些都在说明一点，以后地铁会有，但距离较远。

笔者来到项目时的第一感观是，周边荒凉，区域较为偏僻。对于这样的现状，项目自身配不配带商业就显得尤为重要了，因为这关系到业主今后的生活品质。在笔者的反复追问下，其现场销售才说道，项目自身是有商业的，但是政府还没审批。至于商业的体量有多大，无从知晓。

她对笔者说道，项目北侧为体量260万㎡的华谊兄弟文化城，南侧为体量89万㎡的卓越汤坑旧改，以后这两个项目都会有商业。其中，后者的商业将会打造成为坪山版的梅林卓悦汇。有意思的是，汤坑旧改项目是卓越集团于2013年7月获取的，至今5年时间过去了，仍未入市，这也反映出了旧改能力强弱因企业而异的事实。

此外，地段和学区一直以来都是购房者最为关心的，而后者对于以居住为主的业主来说就更为重要了。据现场销售介绍，项目建有一所幼儿园，至于学区的话，则要去到汤坑小学和中山中学。高德地图显示，碧桂园凤凰国际公馆距离前者3公里，距离后者3.5公里。从数据可以看出，确实不近。加之不是近地铁，所以今后业主的小孩也就只能自己接送或是坐公交、骑行上学。

不难看出，价格低洼是该项目的一大优势，但地段和配套却成为其最大缺陷。尽管商业今后会有所改善，但距离地铁和学校远却是无法改变的。