文/王志

碧桂園進入深圳，可以追溯至其在此地打造的第一個項目碧桂園榮匯。據深圳市規土委數據，該項目是碧桂園於2016年10月31日通過協議受讓的方式從深圳市茂興置業有限公司獲得，其1棟住宅也已於2017年1月17日獲得預售許可。

隨後短短2年時間裏，碧桂園就通過土地拍賣和股權收購等方式在深圳獲取了多個項目，除上述項目外，諸如碧桂園領寓、碧桂園雲麓國際社區、碧桂園心海城和碧桂園鳳凰國際公館等項目。其中，心海城是今年4月碧桂園通過股權收購的方式獲取，碧桂園鳳凰國際公館則是通過掛牌的方式竟得。

拿地

近來，有市場人士透露碧桂園鳳凰國際公館將於近期開盤，隨後筆者致電了其營銷中心，據其銷售證實上述消息屬實。將時間推至2016年12月14日，碧桂園以22.8億元、配建3萬㎡人才住房的代價，竟得了位於坪山沙湖社區的G11314-0092宗地，該地塊所打造出來的項目就是將於近期入市的碧桂園鳳凰國際公館。

筆者於深圳市土地房產交易中心查閱了上述地塊的出讓信息，該地塊採用的是“雙限雙競”的辦法以掛牌方式進行出讓的，即“限銷售房價和成交地價，競成交地價和人才住房面積”，項目建成後必須嚴格按限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售。這也意味着自打碧桂園竟得這一地塊起，其今後的銷售價格就已經確定了。

政府在該地塊的出讓條件中明確，其銷售均價必須低於周邊同類預售項目屆時備案均價的90%，且不高於3.06萬元/㎡，最高單價不得高於3.23萬元/㎡。此外，人才住房配建面積不少於30000㎡，建成後無償移交深圳市人才安居集團有限公司。追溯至此處，碧桂園以上述價格和和方式獲取G11314-0092宗地，也就不難理解了。

需要注意的是，購買該項目的業主在取得不動產登記證書之日起5年內不得轉讓，這點在地塊出讓條件中也有過明確規定。加上，從買房到拿證還需要半年到2年左右的時間，這也表明業主要轉手的話，少則5年半，多則7年。

耗資34.15億元

坪山政府在線信息顯示，該項目主要建的是住宅，碧桂園對其的總投資約爲34.15億元。筆者於8月下旬在其營銷中心瞭解到，項目共有5棟，其中2B、2C爲人才住房，有51層；1A、1B和2A爲商品房，爲53層，共計1040套房源。

項目現場銷售告訴筆者，首批單位將推出1A，共有348套房源，戶型爲65-120㎡的2-4房，具體有65㎡2房、92㎡3房和120㎡4房3種戶型。按照地塊出讓條件中規定的“可售住宅套內建築面積在90㎡以下的，其建築面積和套數不得低於商品住房總建築面積和總套數的70%”來看，碧桂園鳳凰國際公館將會以65-92㎡的2-3房爲主，並配有少量的120㎡4房。現場銷售所說的“120㎡4房房源數量不多，僅有50套”也佐證了筆者這一看法。

處於在建中的碧桂園鳳凰國際公館

據其透露，目前項目的人才房還在建設中，商品房均爲毛坯出售，交房時間預計要到2020年。車位方面，整個項目有1500個，經計算，其車位配比爲1:1.44，這也意味平均每2戶業主將會有3個車位。

深圳市土地房產交易中心土地出讓公告顯示，碧桂園鳳凰國際公館佔地面積33383.04㎡，建築面積爲16.595萬㎡。筆者算了一下其容積率，數值爲4.97。對於高層住宅來說，低於5的容積率，居住的舒適度差強人意。

周邊荒涼，配套尚需時日完善

從法定圖則來看，碧桂園鳳凰國際公館處於沙湖-碧嶺地區，政府欲將其打造爲“發展以信息服務、文化創意、生命健康等產業爲主導功能，兼具高品質生活配套”的節點區域。就目前而言，片區內還處於煥新的初始階段，地鐵和周邊配套無不處於建設或是規劃狀態。

雖然坪山高鐵站通車已經有幾個年頭了，大大便利了坪山地區與龍華、福田等地區的交通，但據高德地圖顯示，碧桂園鳳凰國際距離高鐵站有5.8公里，自駕需要16-20分鐘。對於業主來說，地鐵的遠近無疑成爲了影響其購房的關鍵因素。其營銷中心現場銷售告訴筆者，距離項目最近的地鐵站爲14號線的沙湖站。筆者隨後也查詢了高德地圖，項目與沙湖站相距3.5公里，自駕須耗時9分鐘。公開資料顯示，該線路是於今年1月10日開工建設的，計劃在2022年12月31日竣工。這些都在說明一點，以後地鐵會有，但距離較遠。

筆者來到項目時的第一感觀是，周邊荒涼，區域較爲偏僻。對於這樣的現狀，項目自身配不配帶商業就顯得尤爲重要了，因爲這關係到業主今後的生活品質。在筆者的反覆追問下，其現場銷售才說道，項目自身是有商業的，但是政府還沒審批。至於商業的體量有多大，無從知曉。

她對筆者說道，項目北側爲體量260萬㎡的華誼兄弟文化城，南側爲體量89萬㎡的卓越湯坑舊改，以後這兩個項目都會有商業。其中，後者的商業將會打造成爲坪山版的梅林卓悅匯。有意思的是，湯坑舊改項目是卓越集團於2013年7月獲取的，至今5年時間過去了，仍未入市，這也反映出了舊改能力強弱因企業而異的事實。

此外，地段和學區一直以來都是購房者最爲關心的，而後者對於以居住爲主的業主來說就更爲重要了。據現場銷售介紹，項目建有一所幼兒園，至於學區的話，則要去到湯坑小學和中山中學。高德地圖顯示，碧桂園鳳凰國際公館距離前者3公里，距離後者3.5公里。從數據可以看出，確實不近。加之不是近地鐵，所以今後業主的小孩也就只能自己接送或是坐公交、騎行上學。

不難看出，價格低窪是該項目的一大優勢，但地段和配套卻成爲其最大缺陷。儘管商業今後會有所改善，但距離地鐵和學校遠卻是無法改變的。