摘要：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2018年，A股房企與H股房企淨負債率超200%的房企達到7家，其中泰禾集團、泛海控股、北大資源、恒生地產淨負債率均突破300%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E除“300%+”行列的泰禾集團、北大資源、泛海控股、恆盛地產4家百億房企外，建發國際集團、華髮股份以及佳兆業集團等淨負債率也都超過200%，7家房企都應對本身債務結構和財務槓桿引起足夠的重視。

"\u003Cdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E百億房企中，十個房企有十個房企在負重前行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E淨負債率與資產負債率不同，淨負債率=(有息負債-貨幣資金)\u002F淨資產，而資產負債率=負債總額／資產總額，二者不論是分子還是分母方面都迥然不同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E在淨負債相關計算數據中，有息負債選取的是短期借款、一年內到期的長期借款、長期借款、應付票據和應付債券之和。在這個計算公式中，撇去了預售房款的影響。因此，淨負債率更能衡量房企的真實負債壓力和槓桿水平。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E中國網地產從A股、H股2018年總營收過百億的上市房企中分別選出淨負債率由高到低的30家樣本房企作觀察。數據顯示，A股30家樣本房企平均淨負債率達到148.16%，高於H股30家樣本房企平均115.32%的淨負債率32.84個百分點。其中，A股房企高於淨負債率平均值的達到14家，而H股房企有9家。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fd4afc74d40164c7fbfe3d6a7b9c28b4c\" img_width=\"1080\" img_height=\"1149\" alt=\"2018淨負債率的祕密（下）|負重前行的百億房企\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E01\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cstrong\u003EA股、H股房企平均淨負債率均超100% A股更高\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cstrong\u003E泰禾、北大資源、泛海、恆盛四家超300%\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E總的來看，A股房企負債壓力與槓桿水平明顯高於H股房企。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E根據wind數據、公司年報，2018年30家A股上市房企平均淨負債率爲148.16%，相比2017年的159.98%下降11.82個百分點。而H股30家樣本上市房企2018年平均淨負債率爲115.32%，相較於2107年的131.59%下降16.27個百分點。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2018年，A股房企與H股房企淨負債率超200%的房企達到7家，其中泰禾集團、泛海控股、北大資源、恒生地產淨負債率均突破300%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E負債壓力與槓桿水平一直比較高的泰禾集團，在2017年淨負債率高達473.39%，2018年的384.55%雖然仍排行A股、H股房企之首，但相對2017年已經降低88.83個百分點。年報數據顯示，泰禾集團的有息負債規模逐年上漲——2018年末，泰禾集團共擁有有息負債合計1375億元，相比上年同期的725億元，增長650億元，增幅達到90%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2018年末的泰禾集團貨幣資金僅有148.95億元，其中1年內需要償還的便有574.28億元，泰禾集團面臨着巨大的償債壓力。泰禾方面則給出官方回覆，目前公司已經與多家金融機構達成合作，將通過置換或續貸的方式延長還款期，不存在短期償債風險。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E“300%+”行列中的北大資源，2018年淨負債率達到324.65%，排名H股房企首位，而2017年北大資源則以626.62%超出第二位恆盛地產239個百分點。從債務構成來看，2018年末北大資源的有息負債約爲152.3億元，其中須於一年內償還的短期債務爲101.4億元，而同期北大資源現金及現金等價物、受限制現金僅有54.78億元，遠低於短期債務。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2018年北大資源淨負債率降低超300個百分點，這一年也在嘗試各種降低淨負債率的方式，比如2018年12月掛牌出售旗下青島博雅置業有限公司70%股權等資不抵債的不良資產，同時北大資源還在拿地方面節省開支，年報顯示，北大資源2018年僅拿地兩塊，共計建築面積約31.22萬平方米。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E除“300%+”行列的泰禾集團、北大資源、泛海控股、恆盛地產4家百億房企外，建發國際集團、華髮股份以及佳兆業集團等淨負債率也都超過200%，7家房企都應對本身債務結構和財務槓桿引起足夠的重視。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E02\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cstrong\u003E七成A股房企淨負債率超100% 超H股一倍有餘\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cstrong\u003E光明、金融街、建發國際等9家房企增長超30百分點\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003EA股百億營收房企中，21家公司淨負債率超過100%，港股百億營收房企中，淨負債率超過100%的有10家。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E數據顯示，雖然A股房企平均淨負債率高於H股房企，但A股30家樣本上市房企中淨負債率上升的有12家，而H股有16家公司淨負債率上升。綜合來看，2018年，光明地產、金融街、新湖中寶、大悅城、華夏幸福、濱江集團、華僑城A、建發國際集團、首創置業、9家房企淨負債率同比增長幅度超過30個百分點，其中A股上市房企有7家，H股只有2家。值得注意的是，A股上市房企樣本中，華夏幸福、濱江集團兩家增長幅度超過100個百分點。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E光明地產2018年淨負債率接近200%，達到194.77%，相比2017年的133.35%增長61個百分點。年報顯示，光明地產2018年有息負債金額爲360.04億元，同比增長63.70%，其中短期借款達到131.18億元，同比增長51.59%，長期借款增幅超一倍，182.14億元長期借款較2017年增長108.41%。2018年末，光明地產的短期債務達到142.90億元，而貨幣資金僅104.55億元，現金短債比0.73，償債壓力較大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E光明地產同處A股房企陣營的金融街以184.25%的淨負債率排名第七，較2017年的150.82%上升33個百分點。根據年報，金融街控股2018年末短期借款30.1億元，較2017年末的9.5億元大增216.94%。一年內到期的長期借款爲67.89億元，相較於2017年末的40.55億元增加67.42%，這兩項數據的大幅增長導致金融街控股的有息負債增加。值得注意的是，2018年金融街控股淨資產爲372.27億元，相較於2017年的337.09億元僅上漲10.44%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E在H股房企中，有一家2017年淨負債率就超過200%的房企，2018年淨負債率再增加35個百分點至242.08%，這就是H股房企淨負債率僅低於北大資源和恆盛地產的建發國際集團。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E建發國際集團是廈門國有獨資集團廈門建發集團有限公司的成員企業，去年的合約銷售約人民幣248億元，營收額約124億元。在中國網地產市值觀察欄目“ROE”篇分析過，建發國際的槓桿係數一直較高，近兩年都超過10，分別爲10.73與10.78。年報顯示，2018年建發國際集團負債總額達到521.71億元較2017年的198.44億元增長162.91%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E適當、合理的負債有利於公司快速擴張發展，多家第一陣營房企近些年來的發展歷程正印證了這點。但也應合理利用，一旦過度利用，便會影響企業經營。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6715264503212147208