摘要：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不過光明樂府廣場綜合體項目若想一舉打響萬達廣場在深圳的知名度和影響力，則較爲困難。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E受限於深圳特殊的市場環境，萬達廣場採用能更好地解決土地、項目資源的輕資產模式，顯然更容易打進深圳市場。

"\u003Cp\u003E深圳爲什麼沒有萬達廣場？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRWreCpb7lEtqYP\" img_width=\"580\" img_height=\"330\" alt=\"萬達廣場攻進深圳，但還不是市中心\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E王\u003C\u002Fstrong\u003E健林終於攻進深圳。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E大連萬達商業管理集團股份有限公司近日宣佈，通過公開投標形式，取得深圳市光明區樂府廣場項目集中商業物業承租經營權。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根據公開資料，樂府廣場位於深圳市光明區光明大道與觀光路交口，項目總用地面積約5.53萬平方米，總建築面積約37.51萬平方米，由一棟 159.75 米超高層辦公樓、一棟98.35米高層辦公樓、兩棟136.65米超高層公寓及5層裙房商業連接組成。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E作爲粵港澳大灣區核心城市，深圳一直是兵家必爭之地，也是王健林多年想進卻沒能進去的城市。根據媒體此前報道，王健林對入深有執念——2016年年初，王健林在一次內部談話中表示，2016年萬達的重點佈局城市是北上廣成都，中間他停頓了十幾秒，然後補充說“今年在深圳一定要落項目。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如今萬達商管獲得樂府廣場項目承租經營權，不僅彌補萬達廣場在深圳的空白，也完善萬達商業在中國四個一線城市的佈局。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E中國商業地產服務商RET睿意德華南區總經理陳耀華向一條君表示，萬達通過租賃方式也要在深圳落子萬達廣場，原因有四個。他說，其一，萬達在深圳拿不到地；其二，萬達最近幾年向輕資產模式轉型力度很大；其三，項目租賃條件不錯，能算得過帳；其四，光明新區未來前景看好。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E萬達廣場開遍全國，深圳卻一直是個空白。在百度和知乎上，甚至有人提問\"深圳爲什麼沒有萬達廣場\"。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根據萬達官網資料顯示，目前萬達廣場開業項目達到289個，其中北京有7個，上海有9個，廣東全省有20個。在廣東，萬達廣場落地了廣州、東莞、佛山、江門、湛江、肇慶等多個區域，但一直未進入深圳。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E萬達也並非故意繞開深圳，也曾通過各種嘗試進入。早在7年前，萬達就曾與前海管理局簽署過戰略合作協議。兩年之後的2014年，時任萬達華南區發展總經理呂仰鋒曾到訪前海，希望在前海建一棟寫字樓作爲其電商和金融版塊的總部。這一談判最後不了了之，萬達未能如願落子。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而2016年，萬達通過入股方式，獲取深圳羅湖和龍崗區交界的草埔商住項目，但在這個項目中，萬達持股未超過50%，沒有操盤權。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E多年來萬達都未能打進深圳市場，這和深圳市場環境有着一定關係。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E從土地資源來看，深圳土地資源非常稀缺，目前大部分處於城市更新中。萬達低地價的大城模式與地價房價雙高的深圳有着天然矛盾。萬達很難獲取到適合開發大規模綜合項目土地。而城市更新“大蛋糕”能被開發的也早被深圳本土房企瓜分。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E受限於深圳特殊的市場環境，萬達廣場採用能更好地解決土地、項目資源的輕資產模式，顯然更容易打進深圳市場。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E萬達從2014年開始研發輕資產模式，2015年正式開始運作。最近幾年，萬達輕資產模式業績顯著。2018年開業的49座萬達廣場中，輕資產就佔19座。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E輕資產模式是指，在投資建設過程中，萬達不投入資金，只負責選址、設計、建造、招商和管理。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。這種模式又細分爲兩類，投資類和合作類。合作類是萬達如今力推的模式——萬達既不出錢，也不出地，幫別人建設，建成後租金三七分成。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E商業地產選址是商業地產產業鏈條中最關鍵的一環，直接決定項目的開發策略、投資規模，乃至項目成敗。根據萬達月刊披露的信息可知，萬達廣場選址主要考慮的要素包括當地經濟、社會人口、市政要素、項目區位、土地規模、交通條件等方面。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E從現有的項目選址看，萬達廣場選址分爲兩大類。第一類是位於城市成熟核心區，包括原有核心商圈和次商圈；第二類是處在城市發展規劃中的城區邊緣。在城市發展方向上，包括新城區的核心位置、新老城區的連接位置等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E萬達選址的一個基本要求是，項目要求滿足GDP大於等於500億，人均可支配收入26000元，市區人口大於等於50萬人以及項目周邊3公里範圍內至少要有20萬常住人口。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最爲核心要素是交通。萬達廣場項目本身要與城市有便捷的軌道、快速路、主幹道交通接駁，周邊還要有充足的公共交通體系。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E陳耀華認爲，光明樂府廣場綜合體項目位置很好，“有高鐵、地鐵、公路多重交通優勢”。樂府廣場項目位於龍大高速光明出入口，緊鄰未來地鐵6號線觀光站以及廣深港客運專線進入深圳的第一站——光明城站。廣深港高鐵開通後，從光明城站出發, 20分鐘左右可到達深圳北站及福田站。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E除了經濟條件和交通要素，體量也是一個不可忽略的因素。萬達廣場基本是大體量項目，對於土地規模有很高的要求。萬達廣場的底線是必須超過100畝，一般在200—300畝左右。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E100畝相當於6.7萬平方米。從面積來看，光明樂府廣場綜合體項目打破萬達拿地的規模底線。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不過，陳耀華表示，該項目符合城市發展預期，“該項目出租期限爲9年5個月，租金掛牌價格爲48元\u002F平方米\u002F月，每兩個租賃年度遞增5%，免租期限爲12個月，2022年8月交付物業……等等條件符合光明新區的成長過程。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在京滬廣，萬達廣場不僅進入時間早，項目多，而且都有其代表項目。在2018年年會上，王健林點名表揚了廣州蘿崗萬達廣場，他說“這是‘萬達廣場就是城市中心’非常好的一個例證，是廣州人流量排名第一的萬達廣場“。他也提及，上海五角場萬達廣場每年豐厚的租金收益，“12年前開業，當時投資成本大約21億，現在一年租金7億，而且每年還在增長。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而在北京，萬達廣場不僅落地核心商圈CBD，北京豐臺科技園萬達廣場也成爲萬達和騰訊聯手打造的全國第一個“智慧廣場”。今年5月，王健林攜手馬化騰在此體驗“商場數字化”成果，還引發一輪熱議。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不過光明樂府廣場綜合體項目若想一舉打響萬達廣場在深圳的知名度和影響力，則較爲困難。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E深圳光明新區目前佈局有星河天地5萬平方米商業，綠地4.3萬平方米集中商業；光明樂府廣場綜合體項目一路之隔，還有一個體量10萬平方米的光明龍光廣場。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E面對周邊數個商業項目的直接競爭，萬達這個租來的5萬方小體量項目，今後面對的壓力也可想而知。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E地產一條獨家報道 謝絕轉載\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6716106249261285900