今年就有近9000户，环杭“凉凉”下拆迁户是否会撑起柯桥楼市？

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住杭金榜 | 2018前三季度杭州楼市销售TOP10

近日，《2018年中国百强区发展白皮书》发布，在全国968个地级市市辖区中，柯桥位居全国第28位，浙江第3位。浙江排在柯桥前面的，是杭州萧山区（第10位）、宁波鄞州区（第24位），而杭州余杭区、宁波海曙区、杭州上城区等都排在柯桥之后。

据统计，2017年柯桥国民生产总值超1300亿。作为全球轻纺之都，柯桥拥有亚洲最大的布匹集散中心——中国轻纺城。在不久前的首届世界布商大会上，柯桥成为永久承办地。雄厚的经济实力，以及良好的地理区位和交通规划，使柯桥成为融杭“排头兵”。

在房地产市场上，G20杭州峰会后，柯桥一路风生水起。楼市一度火热到需要“摇号买房”，比杭州摇号政策实行得还早。而在去年10月，柯桥更采取了限售政策，商品房交易未满两年不得转让。

眼下，环杭渐起凉意。不过，在自住占比高的购房背景下，利好支撑加上当地拆迁户不可忽视的购房需求，柯桥在这波浪潮中似乎依然“坚挺”。

摇号先于杭州后被叫停

下半年供需趋于平衡

今年3月底，杭州宣布实行摇号买房政策。先于杭州，早在2017年，“摇号”便已经出现在了柯桥楼市中。这之中，有楼盘包下纺织城体育场，300多套房源吸引了超过1400人参与抢房。只不过，与杭州官方公证不同，柯桥的摇号由开发商自行操作，也因此，被不少购房者诟病“暗箱操作”等问题。最终，柯桥政府叫停了该类摇号。

年初某柯桥楼盘摇号现场

实际上，此前柯桥摇号的出现正是由于楼市的火热。一方面，2016年柯桥掀起了“拆迁潮”，大量拆迁户涌入并抢占市场。而直到现在，拆迁热度不减。2018年柯桥整体拆迁人数将达近9000户，计划拆迁总面积预计达242万方。

另一方面，2017年，柯桥全区商品房成交19297套。一年卖出的房子接近2万套，然而，对比去年柯桥的供应量却只有1.1万套左右，颇具紧张感的供需比反映在市场上，便出现了“买房难”的问题。

对此，柯桥政府曾先后出台了一系列调控政策，包括两年限售、明码标价、开发商不得捂盘惜售，不能随便涨价等规定，对房地产市场进行规范。此外，对柯桥城区新建商品住宅的信息进行公开，定期在《柯桥日报》公布城区各楼盘存量房源、新核发预售许可证项目可售房源和在建商品房房源信息。

目前来看，柯桥的新房住宅存量不算多。与杭州快速推盘的市场节奏相比，柯桥的开盘则更为平缓。在新房限价的背景下，开发商不着急出货，购房者则持币待购。不过，即便是摇号叫停，不少人气楼盘在认筹阶段便开始限定人数。

好在，今年下半年这样的情况得以缓解。据统计，柯桥主城区约有1.5万套房源可入市，柯西、柯北则为供应大头。这之中，天圣大越府、钱江柯桥彩虹府等大体量项目9月均有开盘。

另外，上半年柯桥区政府针对区域内符合要求的拆迁户推出了几块限价地，共计将新增近28万方的土地供应，一定程度上分化了拆迁户的购房需求。

环杭下行，柯桥“迎凉而上”？

眼下，环杭凉凉声四起，德清楼市更一度打响价格优惠战。然而，环顾整个柯桥，在这波浪潮中，却颇有“迎凉而上”之势。

首先，从成交量上来看，8月柯桥商品新房成交1563套，环比7月份1460套上涨了7.05%，同比去年8月1326套的成交量更上涨了17.87%。与此同时，价格也逐月上涨，8月新房均价接近14000元/平米。

天圣大越府售楼处

而从楼盘走访来看，不少项目也有着“不愁卖”的人气。其中，天圣大越府最近一次的加推价格为17000元/平米，对比年初涨幅4000元/平米。置业顾问表示，去化上并未有太大压力。值得一提的是，不仅是房价水涨船高，其车位也高达25万/个。

祥生浙旅群贤府、钱江柯桥彩虹府等项目的高层在售均价也多在17000—18000元/平米上下。彩虹府的置业顾问告诉记者，对居住品质要求较高、持自住需求的本地购房者是项目的主要客户。对于目前这样的价格体系，购房者的接受程度较高。

如果说，此前的柯桥楼市曾是狂热的状态，那么现在则趋向理性。在购房者眼中，杭州周边城市热度下行未尝不是一件好事。“像是柯桥，投资客少了，那像我们这样自住的该买还是要买，也就更有机会。”此前，曾经经历过摇号的一位购房者如是说。

不容忽视的还有新柯桥人的置业需求。与海宁、德清等地方相比，柯桥自身繁荣产业的吸引力可见一斑，在人口远超的基础上，外来人口更占到近三分之一。而在住宅均价上，柯桥的价格却并与之明显区分。这让购房者更有理由相信，柯桥此轮的“坚挺”。

百花齐放、群雄争鹿

产品杭州化、品质化

在柯桥的房产开发历史上，本土房企元垄堪称元老之一。纵观柯桥的楼市版图，其旗下作品繁多。在8月柯桥新房成交排行榜上，阳光城元垄璞悦、元垄尚都会、元垄城占据前三，刷足了存在感。正如滨江之于杭州，元垄在柯桥，口碑品牌都足够得到购房者的青睐。

不过，随着绿城、金地、龙湖、阳光城、新城、中粮、招商蛇口等多家开发商的涌入，如今的柯桥楼市则是百花齐放、欣欣向荣的景象。

钱江彩虹府样板房

而产品品质上，在改善型需求突出的柯桥，开发商们也力求向杭州靠拢。阳光城和元垄联手打造的璞悦便是较为高端的“悦”系产品。包括中央空调等设备都纳入在精装交付标准中。钱江柯桥彩虹府则是第四代彩虹系产品首入柯桥，打造为高智能、全收纳、可生长技能的精装住宅。不仅是优质的产品体系，不少项目还有高端的物业服务、绿化配套引入。杭城的“轻奢风”在未来或成为柯桥改善产品打造趋势。

值得一提的是，在柯桥房产市场上，除了群雄争鹿的角逐，更有大鳄联合的共赢。位于柯西的公元2020便是由招商蛇口、阳光城、中粮、万科四家联合开发。此前，项目地块由招商&阳光城&中粮联合体以总价24.98亿元竞得，楼面价7345元/平米，溢价率33%。随着地价的走高，多家房企联合开发或也将是趋势。

区位交通利好支撑

“融杭”桥头堡地位夯实

雄厚的经济实力无需赘言，而柯桥区位交通利好，更是其价值的有力支撑。

与杭州萧山接壤，从杭州东站出发，高铁到绍兴北站不过十几分钟。而柯桥主城区距离萧山国际机场、高铁绍兴北站都只有20分钟之内的车程，区位优势尤为突出，近乎是整个环杭区域配套成熟、投资稳健的首选区域。

所谓近水楼台先得月，大湾区风口下，作为距离大湾区核心城市杭州最近的柯桥，自然饱受红利辐射。