來源：米筐投資（微信ID：mikuangtouzi）

作者：三萬

已獲授權轉載。

前兩天，朋友圈又被房地產刷屏了。

先是有“19城政策放寬，房價漲意濃”的網傳爆圖——朋友圈的各個房產中介，瘋狂轉發，“春季躁動”行情，一觸即發。

之後又來了一個更猛的，統計局數字顯示，一二三線城市房價全面上漲。二線城市同比上漲11.6%。這還得了，發生了什麼？大漲了？怎麼感覺不到呢。

這還沒完，之後還有一個更是驚動了北京城，鏈家顯示日成交量489套，這個單日成交量，放到去年全年也是可以排入前10的。也許是動靜太大，以至於招來了神祕力量的介入，鏈家就忽然就不顯示某些數據了。

就在大家摸不着頭腦時，開發商們，也出來搞了個大新聞：

萬科：我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業；

許家印主持恒大銷售大會抓賣房：全國所有住宅項目都能打9折。

碧桂園開啓大規模人員調整：有部門已確定裁員50%；

角兒們都登場了，一個個唱的好不熱鬧。可是我們，好像還摸不着頭腦。

這房地產，你也躁動了？

1

捋一捋

讓我們一件件看，把事情一點點捋一捋。

首先是各個城市的放寬，這圖猛地一看，非常震撼，“格局”很大，全國都給你鋪開了。但是仔細一瞅，都是些“現價寬鬆”“落戶放寬”。但是影響房價的限購、限貸，限售，並沒有大範圍放開。還有我們金融人士比較關心的槓桿，首付比例。更是絲毫沒有動搖。

這麼一想，是不是就冷靜下來了。別被這點動靜唬住。之前的一刀切有點用力過猛，現在稍微修正一下，就以爲要翻個身。

第二個統計的大漲，其實是一個數字遊戲，原因非常簡單，是因爲部分二線城市，限價放開後，高價項目入市，造成了統計結果的大漲。純數字遊戲，被媒體拿來渲染。某位長者說過“不要總是想搞個大新聞”，媒體朋友們，能不能牢記在心？

關於北京的日成交量回暖，一開始我也有點迷惑，難道這北京城，真要啓動了？作爲中國的政治中心，就這麼任性，不講組織紀律，“目無王法”？

我虛心請教了鏈家的馬總，結果馬總啪地扔給我一張走勢圖：

還不忘給我透漏點行業祕密：“春節過來是傳統營銷季，什麼春季房展，小陽春，都是我們的特色，這時候不賣點，第二季度就別想了。”

嘿嘿，有道理。這讓我想起自己寫過的，房地產和股市的區別：房地產好就好在你不能天天看。天天關注房價漲跌，天天看交易量多了少了，猶如拿顯微鏡看手洗乾淨沒有，鏡頭裏的細菌會讓你焦慮不安。不要丟掉當房東的幸福，從股民身上染上“惡習”啊，朋友們。

至於最後的幾位開發商，大佬有大佬的想法，萬科的話不是第一次了，恒大打折，也不是第一次了。

碧桂園裁員，倒是值得研究，難道要跟朋友圈的房產中介唱反調？你們對政策鬆動，不抱希望了麼？

是不是跟房地產大環境有關？然而某位朋友私信告訴我“場面話聽聽就行了，去年銷售衝太猛，今年1月份業績下滑明顯。有些企業就這樣，賺大錢發獎金不積極，一看市場行情不好，趁機想法子扣獎金裁員倒是非常快，還美名其曰優化團隊”。

有人說，兩會上房產稅要審議了，大佬們提前知道消息了。

有人說，一季度數據不好，2019年大佬們都看淡市場了。

哎，撲朔迷離，有故意唱多的，有含含糊糊唱空的，你方唱罷我登場。2019這一江春水，算是越攪越渾了。

2

冷靜冷靜

無疑，現在的房地產市場已經徹底分化了。好的城市，已經逐步企穩。這個時候換房，剛需買房都是一個好時機。

有的城市還在慢慢陰跌，時不時出個新聞，刺激刺激人們的敏感神經。

有的城市已經剛剛冷靜，從去年的燥熱中消停下來。

分化，是這個時代的特色。

回顧上一輪瘋漲，槓桿、信貸的因素成爲“核動力”。沒有這個渦輪加速，靠老百姓實打實的買賣，是很難有這種極端行情的。

而當時的金融環境，最核心的是：

房企端：允許房地產企業在銀行間債券市場，發行中期票據；

居民端：金融極度自由化；

房子買賣兩頭，都給了無限開火權，然而現在這兩塊仍然是被緊緊拽住。沒了渦輪加速，市場就淪落爲真實的市場，不嗑藥，不打針，檢驗真假實力。

現在所謂的“寬鬆”，投向了小微企業和普惠金融，很多人都說這些錢會流向房地產。但是，小微企業和普惠金融，跟房企和地方平臺融資比起來，就是毛毛雨啦。

缺少金融助力的情況下，當前的房地產市場水溫是正常的，該冷的冷，該熱的熱。

而資產價格，波動是天然屬性，窄幅波動是很正常的，不要情緒化，被眼前的熱鬧、冷淡迷惑。因城而異，思考自己城市在哪個階段，哪個位置。

房地產躁動，畢竟是春天嘛，忽冷忽熱，很正常。

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