刚过去的这个周末，朋友圈里，又是一番到处抢房的楼市众生相。

无论是上千万的豪宅，还是两百万的刚需盘，售楼处都像刚散场的电影院一样，人头攒动。

就连酒店式公寓、远郊盘、二手房也集体狂欢。

然而，在内部分享会上，卢俊、米公子、垚圭城（六土）、二小姐、孟祥远等国内知名楼市大咖系数到场，并迎头浇上一盆冷水。

对于当下及未来一段时间的杭州楼市，他们的观点出奇地一致：看空！看空！看空！

不是说杭州楼市要大跌或崩盘，而是从投资的角度出发，至少在一年内，杭州房价没有想像空间，投资价值低于其它一二线城市。

换句话说，杭州楼市处在相对高位。

不用担心他们有“偏见”，他们中的任何一位都有十几套甚至几十套的实战投资经验，且大多都在杭州楼市赚过钱，对杭州很有感情。

事实上，他们对杭州今后五到十年的城市竞争力，都寄予了很高的期望。

是的，没人否认杭州的“基本面”，但大神们看空的是杭州短期的“行情”。一只再好的蓝筹股，短期内若估值过高，也会失去投资的意义。

现在不是不能在杭州买房，而是应以自住为主，慢慢挑。为了纯投资去抢房，成为最后一茬韭菜的概率极大。

PART 1

“还在幻想杭州房价跌？看看吧，这么多人都是跟你抢房的。”

这是两天前，朋友圈流传甚广的一段小视频配文，拍摄地点是临安某流摇楼盘售楼处。视频中，沙盘四周、座位上，乃至水吧台，满眼都是购房者。

置业顾问甚至用上了麦克风，只为让斜对角的客户也能听清。

开年仅一个月，杭州楼市似乎一下子从低迷状态，重新进入到了恐慌性状态。前后反差之大，令人震惊。

火到什么程度呢？一波又一波的购房者，从四面八方涌进各大售楼处，下单速度飞快。这场景，像极了G20峰会后，在杭州买房要拼手速。

红盘的热度已无需多言，开年接连创下两个“万人摇”。

上周，杭州远郊一楼盘选房，100多套房源，500多人摇号，中签率30%不到。参照去年底开盘行情，当天去化七八成，就谢天谢地了。

然而选房当天，100多套房子一套不剩，连顶底楼都被选走。

不光是远郊低价盘，就连去年不太走得动的项目，近几周到访量也是陡增。“一个周末到访两三百组，多一点有四五百组，置业顾问日均步行2万步以上。”

成交喜报更是频频亮相朋友圈，销售就跟打了鸡血一样，连休息日都暂缓了。

杭州楼市热度一起，环杭也跟着受益。原本已经凉了一阵的环杭楼市，各大楼盘到访量蹭的大涨，置业顾问忙的是不亦乐乎。

沉寂许久的酒店式公寓，开年后也卖得风生水起，总价百来万上下，各大中介公司十分乐意推荐。

像上个月，单盘卖得火的成交了72套，少一点也有十几套网签。

二手房就更不用说了，3月1日至3月7日，7天时间成交1587套。整个2月也就卖了2253套，如今7天就完成上个月70%的量。

我看到一中介发的捷报，一个下午就开了6单。

PART 2

火热的楼市行情，让那些原本不急着换房，或是还想投资股票的人，急哄哄地想涌进楼市。

家住未来科技城的小梁，就是其中之一。

两年前，小梁就想过换房，那时候房价一路涨，新房托关系也买不到。

去年二手房价下跌时，她还庆幸没买成。这不开年一看形势不对，开了个家庭会议后，又火急火燎地看起房来。

“你帮我看看，XX小区怎么样，价格怎么这么便宜啊。”上周六刚解答了她的疑惑，昨天又打来电话，说是看中了和家园的底跃，准备卖了置换。

速度也是快，从看房到确定意向，差不多就一天时间。

“总价是高了点，不过家里人都满意，把现在的房子卖了，咬咬牙辛苦点还贷应该没问题。”

相比小梁，艮北新城的李女士目标，也非常明确：把钱用出去。

李女士手头有100万左右闲置资金，原本老公建议先投股市，捣鼓一圈小赚一笔后，再考虑其他投资。

但李女士怕房价还要涨，说什么也不同意投钱进股市，拉着老公要去看房。“这钱除了买房，什么投资都不碰，有什么投资会比买房还靠谱？”

市面上几个热门红盘，她都跟着摇了。运气也是好，这才摇第三次，就中了华夏四季。现在好了，她老公也没话说，安耽凑钱准备买房。

火热氛围下，想着买房投资的可不止李女士一个。

昨天办公室同事接到一老友电话，“XX房子怎么样啊，品牌开发商，网上还说板块未来很有发展前景，打算投资一套。”

同事很无奈，连楼盘什么情况都不清楚，就花几百万去投资，这胆子也太大了吧。

PART 3

与之形成鲜明对比的，却是地产大V们的“集体看衰”。

上周六，孟祥远、米公子、六土、二小姐等多位头部公号创始人、投资高手，观点出奇一致：未来一两年，杭州楼市并不乐观。

他们的主战场，虽不在杭州，但却在这座城市，前前后后投资过数百套房（包括各自粉丝群），对杭州没有任何偏见，基本代表了一种客观真实的看法。

比如，以言辞犀利著称的二小姐，直言不讳地表示，以投资价值论，现在的杭州已不如上海。

“对比两个城市的房价中位数，你会发现比值，已经超过0.7的合理标准。也就是说，上海更具性价比。”她还以个人实际操作，进行了佐证。

“2016年，放弃上海，把全部资金转移到便宜的杭州买房。但在2017年6月最后入手一套杭州房产后，再也没有建仓，因为房价变贵了。”

在一切靠人口的背景下，对于楼市的长远未来，二小姐相当悲观。她认为，大家如果想要支持杭州房价，先从生二胎开始。

南京的孟祥远博士，也表示了类似看法。

“从投资角度来说，当一个城市房价，短时间内翻倍甚至更多，大概率要做调整。这时候，更为理性的做法，是去寻找更高性价比的城市或者地段。”

对此，《米宅》创始人米公子，干脆给出了一个实操建议。

同样2万单价，入手郑州或合肥等城市核心区的改善盘，所带来的租金+中长期升值回报，一定好于购买杭州郊区。

来自广州的六土，则坚定认为，2019年股市的价值，远远大于楼市。

PART 4

的确，对于“楼市又要掀起一波热浪”这件事，需要很大的想象力。

但开年这波“鸡犬升天”般的狂热市场表现，却又真真切切地，摆在面前，难以让人保持镇定。

其实，回顾过去几年的恐慌性购房潮，背后逻辑截然不同。

2016年，这轮牛市刚刚启动，自住客、投资客疯狂涌入，那是大行情使然；2017年，行情上行期，加上限价政策，造就了大量价差红盘。

到了2018年，癫狂的杭州楼市，本已是强弩之末，但摇号新政的刺激，又助推了一把。

现在呢，无论沁园的涨价效应，还是土拍的反弹，及超低的红盘中签率，都无法改变杭州楼市潜在的巨大压力。

比如，2017年和2018年排在全国前列的土地供应，今年开始将陆续上市。天量的商品房，和更高的房价，对于市场购买力，将是极大挑战。

更为关键的是，在政策刺激下，杭州楼市已持续亢奋了三年，急需一个调整修复期。但目前的杭州楼市，仅二手房出现一定幅度调整，新房几乎没有盘整。

而且，从行情走势规律看（杭州滞后于上海、北京半年左右），杭州楼市大概率，也要进入板块轮动的阶段性尾声了。

现在仍然义无反顾，以“抢房”、“买到就好”等焦虑目的杀入楼市的，无异于火中取栗、虎口拔牙。

在投资界，存在一种“吃甘蔗理论”，其大致意思是，甘蔗头和甘蔗尾有一定共性，既有点甜，又不太甜。但它们在一整支甘蔗中所处的地位却截然不同。

就像现在看似火爆的杭州楼市，在购房者看来是甘蔗头，接下去会碰到更甜的蔗棒；而在那些实战大V看来，更像甘蔗尾，即将遭遇坚硬的最后一节。

惟一有区别的是，如果大V们是错的，他们仅仅是失去了一个较好的上车时机而已；但假如他们是对的，那些把蔗尾当蔗头的人，会啃得牙齿松动，满嘴流血。

当然，我们并不是说，杭州楼市将一路下行。而是认为，房价短期内不具备继续大涨的力量。

如同米公子所言，楼市依旧存在机会，但需要去发现基于“一城一策”之下的局部机会，且要做中长周期投资准备。

至于刚需，该摇的红盘，继续摇。只是，久摇不中后，大可不必恐慌性买入，原先不在计划内的房子。

毕竟，接下来更好的机会，还有很多。