杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂
"\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FR6BLz7bD4PfzCb\" img_width=\"639\" img_height=\"107\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E“限房價”後的首場土地出讓交出答卷：錢江世紀城、金沙湖、蕭山市北等\u003Cstrong\u003E熱門板塊全部降溫\u003C\u002Fstrong\u003E——\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E限價比在售價還低的錢江世紀城板塊，降溫效應最爲顯著：成交樓面價31266元\u002F㎡，由濱江競得，較板塊標杆回落1011元\u002F㎡；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E十年“空窗”的金沙湖，雖溢價至28%但未封頂：成交樓面價25810元\u002F㎡，由綠城競得；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E戰前預期較高的蕭山市北，與金沙湖情況類似：成交樓面價25615元\u002F㎡，溢價28%，由濱江房產競得。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E從溢價看，上述三宗地塊成交價顯然算不上“便宜”，但是封頂價前“剎車”，說明了房企對於“不能自持”有了一定的共識；從報名看，上述三宗地都分別吸引了20餘家，說明在新政關口期，房企拿地的需求未變。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此外，東原房產以10386元\u002F㎡樓面價加倉南部臥城商住地，溢價9%；萬固以5995元\u002F㎡樓面價競得錢塘新區新灣板塊；興耀以7917元\u002F㎡樓面價落子空港新城。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E7月29日地塊成交信息表\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E↓↓↓\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVYpb9LN56A8\" img_width=\"887\" img_height=\"378\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E綜上，今日出讓主要有以下幾點觀察：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、\u003Cstrong\u003E在優化成本前提下，錢江世紀城略有虧損，金沙湖、蕭山市北西、南部臥城地塊處於保本邊緣；\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cstrong\u003E新灣、空港新城有盈利空間。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、\u003Cstrong\u003E“雙限”新規下杭州土地市場冷熱不均，土地熱度因“地”而異\u003C\u002Fstrong\u003E：優質地塊包括自身屬性優良、供求關係良好、外溢吸附力強等優勢，提高房企拿地積極性。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、\u003Cstrong\u003E房企拿地更多傾向低風險、保利潤、快週期\u003C\u002Fstrong\u003E：限房價新規一出，未來2-3年板塊房價天花板已定，盈利空間受到壓縮，進入微利時代，房企更傾向於選擇低風險、保利潤、快週期地塊。同時愈發注重自身深耕區域及優勢區域，穩健拿地將成主流。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2019年7月，是否將重演2018年7月的微妙變化？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E目前來看，“限房價”將成爲現階段杭州土地市場的常態，雖然本場土地出讓並未產生立竿見影的效果，但市場走勢關鍵之一在於預期的改變：調控政策延續、融資環境趨緊、銷售端壓力顯現、房價上行無望等共同影響下，土地市場表現將更趨理性。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E出讓過程和結果可戳直播傳送門>>>\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E【結果綜述】\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E錢江世紀城核心宅地未封頂\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E由濱江競得\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E錢江世紀城作爲杭州新中心，一直是房企拿地鍾愛板塊，而此次出讓地塊溢價止步於24%，卻並未封頂，最終由濱江成功競得，總價432980萬元，樓面價31266元\u002F㎡。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E究其原因，最重要的莫過於預期的改變：錢江世紀城是目前已知“限房價”板塊中，唯一一個限價低於在售新盤價格的——今日核心區宅地未來最高限定均價爲45000元\u002F㎡（含最高裝標4500元\u002F㎡），此爲項目的綜合最高均價，包含不同產品品類；而板塊內在售保利·澄品高層精裝均價爲47438元\u002F㎡，洋房精裝均價更是超過了56100元\u002F㎡。相較之下，板塊預期有了非常大幅度下調。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E另一方面是地塊配建條件多：包括代建幼兒園、社會福利用房、公園綠地、道路等，自身門檻和投入成本較高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據浙報傳媒地產研究院測算，住宅部分實際樓面價約32854元\u002F㎡，項目精裝保本售價約45500元\u002F㎡。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVYpw4aN4XWL\" img_width=\"780\" img_height=\"552\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E△錢江世紀城地塊區位圖（來源：浙報傳媒地產研究院“決策通”）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E地塊周邊項目信息表\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E↓↓↓\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVYqMBLXGkkI\" img_width=\"690\" img_height=\"100\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E綠城斬獲下沙金沙湖宅地\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E作爲本次土地出讓最期待地塊，金沙湖宅地止步於封頂，由本土房企綠城斬獲。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E金沙湖宅地經過53輪競價，成交總價442880萬元，成交樓面價25810元\u002F㎡，溢價率28%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據浙報傳媒地產研究院測算，項目精裝保本售價約37500元\u002F㎡。根據限價，地塊未來精裝最高均價爲37500元\u002F㎡（精裝4000元\u002F㎡），處於保本邊緣。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVYqdGk3pJeT\" img_width=\"781\" img_height=\"559\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E△下沙金沙湖地塊區位圖（來源：浙報傳媒地產研究院“決策通”）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E濱江競得蕭山市北西地塊\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E蕭山市北西翡翠之星南地塊，經過68輪競價，最終由濱江斬獲，總價157394萬元，樓面價25615元\u002F㎡，溢價率28%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E市北西地塊降溫效應較爲顯著：成交總價157394萬元，成交樓面價25615元\u002F㎡，由濱江競得，較南面市北西地價標杆招商·聞博花城25796元\u002F㎡地價回落180元\u002F㎡，招商項目自持比例4%；較北面綠城項目25768元\u002F㎡地價回落150元\u002F㎡，綠城項自持比例22%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據浙報傳媒地產研究院測算，地塊需配建公租房3073㎡，項目精裝保本售價約37200元\u002F㎡，地塊未來精裝最高均價爲37500（精裝3500元\u002F㎡），盈利空間較小。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVYr28yP58cr\" img_width=\"780\" img_height=\"546\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E△市北西單元地塊區位圖（來源：浙報傳媒地產研究院“決策通”）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E地塊周邊項目信息表\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E↓↓↓\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVZD47lTUH2\" img_width=\"690\" img_height=\"257\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E東原10386元\u002F㎡加倉南部臥城\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E南部臥城蜀山西單元地塊，經過25輪競價，由東原成功加倉，總價56275萬元，樓面價10386元\u002F㎡，溢價率9%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據浙報傳媒地產研究院測算，地塊需配建公租房1355㎡，且商業部分佔比50%，住宅部分實際樓面價約17772元\u002F㎡，項目精裝保本售價約27500元\u002F㎡，地塊未來精裝最高均價爲27800（精裝3500元\u002F㎡），有微利空間。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVZDP2DFdTB9\" img_width=\"785\" img_height=\"542\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E△蜀山西地塊區位圖（來源：浙報傳媒地產研究院“決策通”）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E地塊周邊項目信息表\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E↓↓↓\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVZDgC9me2LR\" img_width=\"690\" img_height=\"262\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E興耀競得空港新城地塊\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E空港新城地鐵商住地，經過39輪競價，最終由興耀競得，總價74156萬元，樓面價7917元\u002F㎡，溢價率18%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據浙報傳媒地產研究院測算，地塊需配建公租房2810㎡，且商業部分佔比40%，住宅部分實際樓面價約10528元\u002F㎡，項目精裝保本售價約19000元\u002F㎡，地塊未來精裝最高均價爲20500（精裝3500元\u002F㎡）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVZDzF7MGZ7T\" img_width=\"785\" img_height=\"571\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E△空港新城地塊區位圖（來源：浙報傳媒地產研究院“決策通”）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E地塊周邊項目信息表\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E↓↓↓\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVZEE77RFpU6\" img_width=\"690\" img_height=\"136\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E萬固競得錢塘新區新灣地塊\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E錢塘新區新灣商住地，經過156輪競價，最終由萬固競得，總價87818萬元，樓面價5995元\u002F㎡，溢價率23%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據浙報傳媒地產研究院測算，地塊商業部分佔比35.6%，住宅部分實際樓面價約7918元\u002F㎡，項目精裝保本售價約15000元\u002F㎡，地塊未來精裝最高均價爲18000（精裝3000元\u002F㎡），有盈利空間。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E目前地塊周邊在售未來海岸高層精裝均價17310元\u002F㎡，排屋均價25787元\u002F㎡。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVZaQaoYHmi\" img_width=\"783\" img_height=\"564\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E△錢塘新區新灣地塊區位圖（來源：浙報傳媒地產研究院“決策通”）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E地塊周邊項目信息表\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E↓↓↓\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXbVZapBQkjMJ2\" img_width=\"690\" img_height=\"136\" alt=\"杭州土地降溫！房價預期鎖定後，六個板塊無一封頂\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E【測算邏輯】\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E①公租房建面從總體量中扣除；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E②住宅建安成本分檔計算（地價20000元\u002F㎡以內按4500元\u002F㎡計，地價20000-30000元\u002F㎡以內按5000元\u002F㎡計，地價30000元\u002F㎡以上按6000元\u002F㎡計）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E③公租房建安+全裝修成本按4200元\u002F㎡計算；幼兒園成本按3500元\u002F㎡計算。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E④車位價格金沙湖地塊按照35萬元\u002F個、錢江世紀城地塊按照45萬元\u002F個、市北地塊按照36萬元\u002F個、蜀山西地塊按照26萬元\u002F個、空港新城地塊按照15萬元\u002F個、新灣地塊按照18萬元\u002F個，車位數量按照100㎡建面配比一個計算；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E⑤精裝價格金沙湖地塊按照3000元\u002F㎡、錢江世紀城地塊按照3000元\u002F㎡、市北地塊按照2000元\u002F㎡、蜀山西地塊按照2000元\u002F㎡、空港新城地塊按照1750元\u002F㎡、新灣地塊按照1500元\u002F㎡；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E⑥新灣地塊商業部分地價按2500元\u002F㎡計算、蜀山西地塊商業部分地價按照3000元\u002F㎡計算、空港新城地塊商業部分按照4000元\u002F㎡計算；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E⑦毛坯保本房價中財務成本爲地價8%，稅費成本爲毛坯售價12%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（記者 章嶸嶸）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E大家都愛看\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E全國第一！浙江14個村入選首批全國鄉村旅遊重點村\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E驚險！杭州路面突然塌陷，大貨車陷入深坑 救援吊車的鋼纜都拉斷了\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E連續三天上熱搜，《新聞聯播》銳評總也愛不夠！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E來源：浙江在線住在杭州網\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E責編：侯瑋\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E編輯：鄭瑩歡\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E覺得不錯，點點“在看”！\u003C\u002Fstrong\u003E↓↓↓\u003C\u002Fp\u003E"'.slice(6, -6),
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