2018年房價走勢預測

前些天在微信羣發了一些關於房地產的見解，被人轉到深圳的一個房產羣，結果被人批評爲胡扯八道，轉發人竟然被踢出了羣。

中國的房地產經歷了十年的牛市，當你和普通的人說房價有可能會下跌的時候，大部分人會認爲你是個瘋子。

近期的一則新聞更是給人一個存錢不如買房的結論。廈門有位陳女士拿着44年前的單據去農業銀行取款。44年前陳女士在銀行存進了一筆金額爲1200元的款項。經過銀行工作人員的努力找到了陳女士的存款底單，這筆有着44年曆史的1200元錢，陳女士最終取出了本金和利息共計2684.04元。要知道，44年前，普通員工的月薪在20元左右，可以說是一筆鉅款，當年用這些錢是能買一套房的，而過了44年，2684元在中國的大部分地方，連一平方米的房子都買不到了。

2001年馮小剛的電影《大腕》中說房價4000美金起步，當時大家都把這個當笑話來看，但是這個現在卻已經變成了現實。

在過去的十年，當我們相信郭嘉的調控政策，每一次我們認爲房子要降的時候，房子卻漲的更瘋狂，所以很多人有了房子永遠會漲的結論其實也很正常。那麼到底我們該如何看中國房價的走勢呢？

需要理解房價增長的祕密，我們需要對M0、M1、M2、廣義貨幣、狹義貨幣這些概念有一定的理解。根據下面的三個等式，你就能明白M0、M1和M2的關係。

M0（現金）=現金

M1（狹義貨幣）=M0+活期存款

M2（廣義貨幣）=M1+準貨幣（定期存款+非支票性儲蓄存款）

美國著名經濟學家、1976年諾貝爾經濟學獎得主米爾頓·弗裏德曼作爲貨幣主義經濟學的主要倡導者，認爲通脹歸根到底是一種貨幣現象，通貨膨脹在根本上源自於貨幣的供給量。根據弗裏德曼的理論，有一個M2和GDP、CPI的等式。

貨幣供應量漲幅（M2）≈實際經濟漲幅（GDP）+通貨膨脹漲幅（CPI）

對於美國來說，美聯儲發行的美元，一部分用於支撐實體經濟（GDP）的發展，另外一部分則體現爲通貨膨脹（CPI）。美國近50年的經濟數據證明了弗裏德曼的等式，美國的房價漲幅和通貨膨脹漲幅也基本持平。

但是弗裏德曼的等式在中國卻遇到了問題。從1990年到2013年：

實際GDP的年平均漲幅：9.9%

房價的年平均漲幅：10.7%

CPI年平均漲幅：4.6%

M2年平均漲幅：21.0%

在中國，貨幣供應量漲幅（M2=21.0%）大大大於了實際經濟漲幅（GDP=9.9%）+通貨膨脹漲幅（CPI=4.6%）。

但是如果我們用房價漲幅 10.7%來取代CPI的漲幅，改造過的具有中國特色的弗裏德曼的等式又成立了。最爲經典的是銀行貸款飆升的2009年。中國M2的漲幅爲28.4%，而這一年CPI漲幅爲-0.07%，即出現通縮，房價的漲幅高達23.2%，加上GPD的漲幅，依舊約等於M2的漲幅。

由此可見，中國超發的貨幣大部分進入了房地產的市場。在中國，房地產不僅承擔了居民居住上學等方面的功能，還起到了貨幣超發蓄水池的作用。在60年代，陳雲總理就依靠伊拉克蜜棗成功地解決了當時貨幣超發的問題。記得在解放前，國民黨超發貨幣，結果物價飛漲，民不聊生。那麼爲什麼當今的社會貨幣超發那麼多，大家沒有感覺到（CPI）物價的飛漲呢?

這正是靠着房地產的蓄水池發揮了作用。比如說超發一倍的貨幣，按理說所有的物價都要漲一倍，但是由於房地產這個超貴的東西（類似於當年的伊拉克蜜棗）漲了一倍，所以其他日用商品的物價就不需要漲了。而國家在統計CPI（國家居民消費價格指數）的時候，不統計房子的價格，而是統計房子租金的價格，所以雖然中國貨幣超發的厲害，除了房子，大家並沒太感覺到其他物價的飛漲。

這個時候大家可能會想了，那麼只要M2不斷地超發下去，房價是不是也能一直漲下去呢？

其實萬事萬物皆有個週期，只是房地產這個週期比較長，房地產牛市超過了10年，所以纔會給人以房價永遠只會漲不會跌的印象。1991年的日本人民，也曾經這樣認爲“日本特色的房地產市場牛市永遠不會結束”，結果1993年日本房地產崩盤；2005年的美國人民也曾經認爲“美國特色的房地產牛市永遠不會結束”，結果2007年美國次貸危機爆發，房價腰斬。

在期貨市場，牛熊的切換要快了許多。9月28日凌晨，一位入行20多年的期貨界資深人士付曉軍因橡膠爆倉跳樓身亡，網傳賬戶截圖顯示其10個交易日內虧損一個多億。雖然期貨橡膠一個賬戶最高的開倉量是500手，橡膠1801合約按照近十日的最高價和最低價來算，最多虧損不會超過2千萬元，但是付曉軍卻是真真實實地離開了我們。

看橡膠期貨1801的合約，9月15日跌破了趨勢線之後，後面的走勢是非常的慘烈的。未來中國房價的走勢也會如此，只是對於期貨來說，幾天幾周就完成了牛熊的轉換，而對於房地產的市場來說，也許需要一年或者幾年才能實現牛熊的轉換而已。

李嘉誠作爲華人炒房炒樓的“老祖宗”，從2013年開始就開始“減持”大陸的房地產。萬達王健林今年甩掉了600多億的房地產資產，SOHO中國的潘石屹大手筆“減持”甩賣房地產，把自己的辦公室都給賣了。“超級主力”出貨跑路如此之堅決，這與2015上半年“槓桿牛”最瘋狂的時期何其相似！2015年上半年股市暴漲，大股東卻減持5000億出逃！今天這一幕，又在樓市重演！在牛市的末期，總會有散戶笑話大佬的情況發生。

房市的趨勢即將改變，而房市的拐點已經離我們不遠了。這裏面的蛛絲馬跡包括：

1、2016年中央經濟工作會議指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。因爲高昂的房價，已經影響到了老百姓的幸福指數，當我們看到社科院研究人員逃離北京，華爲任正非抨擊高房價，說新一代華爲員工，工作十年也買不起房的時候，心裏不禁一陣的心酸。高房價必然會將把我們的中國夢壓垮。很難想象在一個北大清華畢業的學生，畢業後竟然還買不起一套學區房的國度，還有人會有什麼夢想。

2、雄安模式、租售同權新模式的出現，也說明了我們離樓市的拐點不遠了。未來中國的樓市，很有可能參考德國+新加坡的房地產模式，加強租售同權（德國模式）和保障房（新加坡模式）的建設。新的模式一般也預示着新的趨勢，新的模式一旦推廣，對傳統的房地產會有新的估值。

3、我們其實從來就沒有說過要大力發展房地產業，這兩年政府的工作目標都是房地產去庫存。而現在樓市去庫存的任務基本已經完成，風險已經從房地產企業轉移到了老百姓這裏。因爲我們的大部分企業都是有限責任公司，一旦企業的資金斷裂，銀行的貸款拿不回來，受傷的是銀行，會有系統性的風險。而現在一旦去庫存的任務完成了，貸款由老百姓承擔，而且還有30%以上的首付資金，銀行的系統性風險其實已經解除了。

4、近日北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率，調整後首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%。貸款利率的提升，有如在股市中提高印花稅，這將會成爲壓垮房地產的最後一根稻草。

房地產的拐點即將來臨，未來的房價走勢無非就兩種可能，一種是完全按照市場經濟走的結果，北上廣的房價最終跌50%。另外一種就是採取類似於股災中股票停牌的模式，限制房子的出售，採取關門打狗的模式，在一定的時間內維持房價的穩定。

現在的房市，有點像2015年的4000多點時候的股市，大家都知道有泡沫，但是大家又不願意放棄股票最後瘋狂的那一段的利潤。那麼我們有什麼好的辦法，讓我們的房子賣到比較高位，不錯失最後這一段房市的上漲呢？

方法還真有一個。記得在2017年7月10日上午，萬達商業、融創中國聯合發佈公告：融創中國以295.75億元收購了13個萬達文旅項目股權，並以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店，這次交易的總額達到631.7億元。而時隔9天的7月19日，萬達、融創、富力地產簽署了萬達酒店和文旅項目的轉讓協議。萬達將77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力，將13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創。兩項交易總金額637.5億元。擅長酒店運營的富力接手酒店資產包，而擅長中高端物業開發銷售的融創接手了萬達的旅項目。

細心的網友發現了一個問題，時隔九天，交易總金額從631.7億元變成了637.5億元，變化不大。但是原來估值335.95億元萬達旗下的76個酒店，增加一個酒店成爲77個酒店，融創卻以199.06億元的價格轉讓給了富力。這麼看，融創中國多花了100多億收購了萬達文旅項目的股權，融創是否是虧了呢？

我們總是想預測股票未來的走勢，但是其實股市作爲資本市場，也會給我們帶來很多看似無解的問題的答案。關於融創收購萬達文旅項目是否虧了的答案，從融創中國港股的走勢圖上就可以得出。融創7月19日和萬達簽署了協議，第二天股票跳空高開，並一路上揚，所以從資本市場的角度來看，融創這筆生意是賺了不少的。