快評｜國慶31城樓市成交同比降27%但一線顯著好於去年

國慶期間房地產市場成交持續低迷，市場降溫明顯。

◎ 作者 / 楊科偉、李思潼

中秋、國慶雙節來臨，多地新政頻頻出臺,樓市亂象整治未見放鬆，政策持續高壓下，國慶期間房地產市場成交持續低迷，31城成交量同比下跌27%，市場降溫明顯。

一線同比增37%、三四線同比持平，僅二線同比銳減34%、降幅最顯著

據CRIC監測的商品住宅成交數據顯示，今年國慶黃金週期間（10月1日-7日），31個重點監測城市成交表現低迷，成交量環比大降近七成跌至歷史低位，同比下滑27%。其中，重慶、青島、南京等13城成交量同比腰斬，杭州、揚州、建陽同比跌幅超80%。總體來看，不同能級城市間差異明顯，一線、三四線城市好於去年同期，二線城市同比降幅顯著。

一線城市成交量整體回升，同比上漲37%。僅深圳同比下降49%，北京、上海和廣州成交量均大幅回暖，同比漲幅都在40%以上，其中北京成交面積雖持續低位，但同比增幅明顯，上海同比漲幅更達243%。

二線城市成交跌多漲少，同比銳減34%，半數二線城市成交量同比跌幅在50%以上，杭州銳減80%、青島同比下滑78%，由於前期大體量開盤產品簽約較低影響到成交量，再者因限價政策執行較爲寬鬆，一二手房差價不大，客戶觀望情緒濃厚，國慶期間成交也不太理想。與之相對，長春、蘇州、寧波等市同比大漲，特別是蘇州同比漲幅高達292%。另外持續火熱的武漢市場國慶期間成交同、環比皆20%以上增長。

三四線整體成交同比小幅上漲1%，環比來看成交全部下行，主要是今年以來三四線城市成交量持續高位運行，前期基數普遍較高。大多數城市成交表現不振，江門、舟山、廊坊、揚州、建陽等市成交面積不足1萬方，其中揚州、建陽同比跌幅均在90%以上。

18個調研新開項目整體去化率約60%，三四線項目去化相對高於二線

從CRIC研究中心對國慶期間部分城市新開盤項目去化情況不完全統計看，全國18個新開盤項目整體去化率約爲60%，相較以往來說熱銷樓盤的數量有所減少，大多數樓盤去化效果一般，近5成項目去化不足40%，僅撫州、惠州、宜昌等3個項目開盤去化率在80%以上;另外，揭陽、煙臺等項目去化率也在40%以上;而瀋陽、廈門、蘇州、重慶、嘉興、揚州、馬鞍山等二線和部分三四線城市表現不盡人意。

市場預期逐漸轉變，料將維持一線供求回升、二線整體降溫，三四線分化格局

整體來說，國慶假期市場成交表現延續了三季度以來的走勢，即一線供求低位回升、二線整體降溫，三四線整體火熱中分化、輪動。當前市場預期逐漸轉變，一方面調控常態化，政策不斷加碼，投機需求得到遏制；另一方面，前期“想買且能買得起”的剛需和改善需求都已完成階段性釋放，後繼需求乏力，故市場成交熱度逐步回落。另外購房者觀望情緒進一步加劇，部分人選擇外出旅遊、走親訪友等，看房和買房客戶數量減少也是樓市熱度三季度相差較大的重要原因。

展望未來，我們認爲，一線城市供應小幅微增，供需矛盾逐步緩解，成交有望持續回暖；二線城市在調控加碼、後繼需求不濟的情況下，短期供求難有亮眼表現，成交規模在短期內也將低位運行。三四線城市尤其是前期“暴漲”的三四線城市的“回調”或將比預期來的早些，市場調整預期不斷強化，四季度三四線城市市場仍將維持分化、輪動格局，總量增幅將逐漸收窄。