消费提醒 之 房地产类

小区内的消防通道被搭建了楼梯，而且部分建筑架空层被占用。珠海一间小区业委会，认为开发商此举侵占了小区业主的集体利益，遂将开发商起诉至法院，要求开发商对此进行拆除，腾退空间给业主。日前，法院对这一案件进行了宣判，判定业委会诉求合理，开发商应当腾退相关空间。

案例

消防通道、小区架空层被占用

业委会要求开发商腾退获支持

业主：公共空间被占

珠海市香洲情侣北路11号“每一间花园”小区的开发商是中化方兴公司。中化方兴公司在该小区建设有面积为4074.73平方米的会所，并于2011年2月24日办理产权登记至中化方兴公司名下。目前该会所现场情况为一层为临街商铺、二层、三层为写字楼、四层为小区会所。2016年11月14日每一间业主委员会依法成立。

在该建筑物楼下，有楼梯可以直达二楼，每一间业委会主张楼梯由中化方兴公司于2010年前后搭建，供承租会所的租户使用。此外，每一间业委会还表示，建筑架空层由1楼临街商铺摆放物品，如桌椅、儿童玩具、盆栽植物所占用。

业委会认为，架空层属于小区的公用设施，依法属于全体业主，没有业主大会通过相关的决议，中化方兴公司作为小区的开放商，无权处置。在消防通道搭建楼梯和侵占架空层侵害了全体业主所有权，损害了全体业主的公共权益。

每一间业委会起诉要求，开发商移除会所道路上的物品(楼梯)，腾退会所一楼的213.9㎡架空层。

开发商：自己无权拆除

中化方兴公司认为，在本案中，关于消防通道的构筑物，业主已经向城市管理部门提起投诉，拟通过行政管理拆除涉案的构筑物，由此可见，诉讼并非全体业主的选择；而对于“架空绿化2”的利用，因全体业主已经与上诉人有明确约定，在此背景下，承租人的使用方式是否属于侵权，有待于业主大会的表决。在业委会提交的证明中，并不能证明业主委员会的该项诉讼行为已经获得业主大会并未授权。因此，业主委员会依法不享有相应的诉讼权利。

此外，消防通道的楼梯并非中化方兴公司搭建。在中化方兴公司与承租人签署的租赁合同中，已经明确要求承租人合法使用租赁标的，涉案的楼梯系承租人租赁标的物后，为了自己利用便利擅自搭建的构筑物。而且，从监督管理的角度分析，中化方兴公司不是法定的监督管理主体。就消防通道的构筑物分析，构筑物的搭建是否属于违章建筑，应当由城市管理部门予以认定，并依据认定结果确定是否需要拆除。

法院：应当腾退

法院认为，虽然中化方兴公司认为通往2楼的楼梯不是由其加建，但是该楼梯实际是供会所2楼租户使用，增加了涉案物业的使用价值，中化方兴公司认为该楼梯搭建不构成侵权的抗辩不能成立。此外，每一间花园《物业管理规约》第十七条第(二)项禁止违法搭建建筑物、构筑物；第(三)项禁止擅自改建、占用物业共有部分；第(四)项禁止损坏或擅自占用、移装公用设施。上述法律和管理规约，中化方兴公司应当遵守。中化方兴公司作为涉案会所的产权人，对其租户依法使用租赁房屋和业务共有的公共区域具有监督管理职责，对租户不当使用行为具有制止和排除妨害的义务，因此每一间业委会要求中化方兴公司移除位于《房屋分层图》第1页1号楼与会所2之间第一层标注为“消防通道”位置内的楼梯、清空《房屋分层图》第1页标注为“架空绿化2”位置会所2之外第一层213.9㎡架空层的诉讼请求，理据充分，法院予以支持。

消 费 提 醒

目前，不少小区物业均是开发商的旗下或关联物业，因此，经常出现开发商或物业侵占公共利益的事件，这时候需要业委会代表全体业主对小区利益进行维护。

根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人 停 止 侵 害 、消 除 危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”因此，业委会提起诉讼，是一个行之有效的维权途径。

采写：南都记者 朱鹏景