安居錄 中 佛山樓市現狀調查報告

樣板房窗戶1.4米寬，實際收樓變0.5米……南都記者通過實地調查案例、收集法院判決案例、諮詢專業律師，爲你提供一套“防雷”攻略，如何避免“踩雷”，踩了坑如何維權。

由於樣板房展示和實際不符、銷售人員口頭承諾難以兌現以及裝修質量差等問題，位於佛山新城的中國·德國港近日遭到業主投訴。

中國·德國港是位於佛山新城的城市綜合體，共有3座，2座公寓，1座爲寫字樓商業羣“中德塔”。其中B2座業主本該在2019年7月7日正式收樓，但大量業主們集體“拒收”。問題集中在窗戶寬度等實際交樓單位與樣板房展示出現不符；滲水、牆壁開裂、門框脫落等據不完全統計多達70處裝修質量問題。

中國·德國港開發商佛山宗德投資發展有限公司對此回覆稱已組織了第三方裝修公司進駐現場開展整改工作，整改期預計一個月左右。

據南都記者瞭解，目前樂從消委會、樂從住建等部門已介入此事，並舉行協商會議。

樂從消委會7月24日回覆南都記者表示，確實收到許多市民反映中國·德國港關於虛假宣傳的問題，“我們也組織到涉事樓盤進行現場調查，目前我們正在向市民及開發商取證中，正在進一步調查中。”

A 案例

面積縮水、牆壁開裂、門框脫落 中國·德國港遭業主“拒收”

投訴焦點：

窗戶從1.4米變0.5米寬、多了牆柱

收樓發現多種“貨不對板”

買樓時被中國·德國港宣傳的項目藍圖、地鐵上蓋房等各種“便利”吸引。收房時，業主們卻發現房子與自己當初看的樣板房不符。夏先生是其中一員，花了120多萬購買了中國·德國港B2座高層某單位精裝修房。

“樣板房顯示窗戶寬度能達到1.4米多，實際窗戶兩邊卻用黑色鐵板封住了，只留下中間約0.5米的寬度；臥室牆柱面積增大，房子衛生間加了牆柱，導致實用面積減少；陽臺還多了一個排水管，導致連最小的洗衣機都放不下。”夏先生說。

“面積公攤大得離譜，合同寫着建築面積有91.85平方米，實際使用面積只有56.655平方米。”魏女士購買的也是中國·德國港B2座高層某單位，總共花了130多萬。

記者隨同夏先生等多名業主來到中國·德國港走訪，對比夏先生拍攝的此前他參觀樣板房的視頻，發現確實有其所反映的樣板房與實際不符問題。

滲水、牆壁開裂、門框脫落

業主稱質量問題多達70處

裝修質量問題也令業主們意見很大，“房子外門框出現鬆動脫落，客廳的牆體開裂。”夏先生說，這是他收樓時發現的問題。

業主陳女士則反映，家中牆壁出現滲水、漏水的情況。裝修材質差、地磚與牆面處留縫過大超一公分、瓷磚空鼓出現大裂縫等也是業主們普遍反映的問題。據業主們統計，出現的裝修質量問題多達70處。

7月16日，記者在夏先生所購買的房內看到，房子大門門框出現明顯的脫落，在該層樓，記者發現其他業主的大門也出現裝修差的問題，且有業主房子門框邊的牆體出現牆面脫落的痕跡。在業主陳女士家中，記者看到房子大廳的天花板牆壁上有滲水的痕跡。

“現在我們的訴求是退房。”魏女士表示，目前他們已向當地政府部門反映此事。

開發商：

質量問題一個月整改完

針對業主反映的問題，7月16日，中國·德國港開發商佛山宗德投資發展有限公司於7月16日發佈公告表示，該物業確實存在不同程度的裝修質量問題，當前該公司組織了第三方裝修公司進駐現場開展整改工作，決定封閉整改，封閉整改期計劃一個月，力爭在2019年8月15日前整改完畢交付物業公司，屆時另行分批通知各位業主進行復驗收樓。

公告還顯示，封閉整改期間的補償費用按《商品房買賣合同》約定的房屋總價款每日萬分之一標準計算，在業主辦理完物業交付手續後一次性支付。

當天，開發商還就關於“7月12日B2業主代表在政府協調會上提出的36個問題”進行書面回覆。其中對於門框套和地腳線裝修質量太差問題，開發商回覆表示，部分門框套和地腳線確實存在安裝不規範現象，將全面返工處理；對於陽臺水管問題，開發商回覆稱陽臺水管爲排水系統主立管，爲必備的功能性設施，符合相關規範要求。

而對於部分戶型主臥窗戶太窄，採光面太小，開發商是否擅自改變了工程圖紙，影響居住使用功能，不符合合同約定的問題上，開發商回覆表示，該戶型嚴格按經審查備案的設計施工圖施工，過程未作任何變更，且與銷售合同附圖一致。而本次整改，涉及到外牆、結構、消防等安全性質的，不能調整改變。

對於部分業主提出衛生間內被牆體佔用較大面積，影響使用方面，開發商回覆稱，該區域清水房嚴格按審查備案的施工設計圖實施，後期裝修時對淋浴間的部分功能設施(煙道、排水管)等進行封閉裝飾，對淋浴間的實際使用有一定的影響。經該公司研究決定，參照《住宅設計規範GB50096-2011》(建議淋浴間使用淨空尺寸不小於800×800mm)，針對淋浴間淨空尺寸小於800×800mm的戶型，在業主收樓後可書面申請改造優化，根據現場實際情況與該業主達成共識後擇期實施(改造費用由開發商承擔)。

另外，對於沖涼房、生活陽臺有嚴重滲水現象方面，開發商回覆表示，據查，現出現的滲水現象，主要原因爲：1.生活陽臺窗戶未關導致暴雨時雨水飄進室內無規則透水；2.個別業主違規過量試水造成非防水區域上下樓層透水；3.個別生活陽臺水管接頭滲漏造成無規則透水；4.個別房屋局部防水未達標造成無規則透水。該公司將組織對相關問題逐一清理，針對具體問題逐一整改，再次分戶關水試驗，確保滿足閉水24小時不滲漏，並嚴格執行防水質保5年的規定。

律師說法：

銷售宣傳與合同不一致

業主可蒐集證據向房管部門投訴

關於業主反映的銷售宣傳與合同不一致，導致貨不對板的問題，廣東正帆律師事務所律師歐陽祖耿表示，要看具體的宣傳內容，如果宣傳內容滿足《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視爲合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”規定中關於要約的相關規定，房地產企業可能構成違約。

對於此事，廣東仲馬律師事務所律師蔣小平認爲，關鍵還要看雙方的合同約定以及業主提供的有力證據來判定雙方責任，他建議業主們蒐集相關證據向房地產主管部門投訴，或向當地法院起訴。他提醒市民，涉及自身利益的情況下，不要輕信宣傳，而要看具體的合同約定。

B 案例

承諾“搞定”購房資格變成“慢慢來” 想退房被拖延3個月

在佛山限購區域內沒有購房資格，開發商銷售人員口頭承諾可以幫忙搞定；在支付首付後，開發商才告知要其自行購買一年社保以後再辦理網籤。近日，南都記者接到武小姐的報料稱，她去年通過上述方式購買了一套房產，而在等待辦理網籤的時間內，她因個人原因想退房，卻遭遇了難題。

投訴焦點：

付完首付 銷售說“要去買社保”

去年4月，家住廣州番禺的武小姐在佛山順德陳村鎮佛陳路紺村段一個大型商住樓盤看中了一套房子。由於該地段屬於佛山的限購區域，按照規定，“非本市戶籍居民家庭在本市沒有住房的，在上述區域購買商品住房時，需提供購房之日前兩年內在本市累計1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。”因此，沒有佛山戶口且沒有在佛山繳納過社保的武小姐並沒有在限購區域內的購房資格。

武小姐向南都記者稱，當時樓盤銷售人員曾向她表示可以幫忙解決購房資格的問題。於是，武小姐就簽訂了購房合同，並支付了三成首付，約62萬元。“後來銷售人員就讓我去購買佛山的社保，說買滿一年才能進行網籤。”武小姐稱，她那時才知道需要自行購買社保來獲得購房資格，並從2018年5月份開始購買社保。

簽了一堆退房文件

開發商不蓋章

到了今年4月，房子還沒能進行網籤，武小姐向開發商提出退房。武小姐稱，第一次與開發商溝通時，開發商要求她支付房子總款的20%作爲違約金，經過交涉，開發商同意不收取武小姐的“違約金”，並在4月中旬讓她到售樓部辦理退款手續。其間，武小姐簽訂了“合同解除協議書”“違約金免除申請書”“解除購房合同申請書”“退房申請”等資料。武小姐向南都記者出示的“合同解除協議書”上寫着甲方將在6月30日前一次性退還首付款項。

值得一提的是，武小姐上述簽署的資料，都只有她的簽名和指印，作爲甲方的開發商並沒有蓋章。對此，武小姐曾在微信上詢問開發商的銷售人員，得到的答覆是要把資料提交公司才能蓋章。

此後，武小姐一直通過微信催促銷售人員跟進退款情況。直到協議約定的6月30日前夕，武小姐得到銷售人員的回覆稱，公司拒絕了她的申請，因此也沒有在之前的協議上蓋章。

開發商：

記者聯繫開發商後對方同意退款

而直到7月中旬，武小姐一直與開發商進行溝通，但她的請求一直沒有得到明確的答覆。南都記者聯繫該項目開發商，7月24日，該項目開發商相關負責人回覆，公司已同意退款並跟進後續事宜。武小姐昨日向記者表示，此事終於處理完畢。

律師說法：

明知不具備購房資格仍舊購買

部分風險或自擔

與武小姐類似，不具備購房資格但在限購區域購房而引發糾紛的案例時有發生。今年“3·15”前夕，佛山市消委會就通報了一則同類案例。2018年7月，消費者王嚴在安徽省合肥市一小區售樓處看房，銷售人員稱其具備在合肥購房的資格。但在簽訂了《商品房認購協議》並支付10萬元定金後，王嚴向多個政府部門諮詢，均被告知自己不符合該市商品房限購要求，於是向開發商提出退還其預付的10萬元，遭到拒絕。最終，通過訴訟，法院裁定開發商向王嚴返還定金。而今年7月3日，禪城區、南海區就分別發出購房後未及時繳納稅和辦理不動產權屬證書的重要風險提示。

廣東順恆律師事務所黃澤義律師表示，開發商及其銷售人員都不是最終審覈消費者購房資格的機構和人員。消費者要在限購區域內購房，需要先向相關政府部門明確自己的購房資格。在不具備購房資格的情況下，仍選擇在限購區域內購買房產，存在一定的風險，而這些風險很大程度上需要由消費者自行承擔。

他提醒，儘管在購房過程中，開發商銷售人員口頭承諾可以解決購房資格，但口頭承諾並不能作爲依據。因此，消費者在買房前要認真審查合同，讓開發商把口頭承諾都寫進合同裏。而在明知政策不允許的前提下，雙方仍把這種承諾寫進合同裏，也是無效承諾。

法院案例

1

出售抵押房 還做“限價”手腳 法院：開發商退房款、賠利息

2018年9月1日，蔡先生在佛山新城看中了東平廣場一套約90平方米的現房，總房款約180萬元，他支付了2萬元定金。9月7日，蔡先生與佛山市金匯海投資有限公司(下稱金匯海)簽訂了《商品房買賣合同(預售)》，並現場支付了三成首付約54萬元，餘下了120多萬元向銀行申請貸款。支付了首付以後，蔡先生一直沒有等到開發生通知辦理網籤手續。在2018年11月，銷售人員宋某告知蔡先生，受網籤備案合同單價的限制(即限價)，只能與他以總購房款145萬多元進行《商品房買賣合同》網籤備案，而銀行以此提供70%按揭貸款約爲101萬元。因此，要求蔡先生補交11萬多元首付款，才能辦理網籤。蔡先生對此表示不同意。

在等待網籤的期間，蔡先生查詢發現，在《商品房買賣合同(現售)》時，這所房子屬於被抵押的狀況，並不能銷售的。但自己與金匯海簽訂的合同第四條則顯示商品房沒有抵押登記的情況。蔡先生多次與金匯海協商要求解除合同退回購房款，一直沒有結果。2018年12月，他向法院提起訴訟。

今年初，法院裁定，蔡先生與金匯海簽訂合同中，金匯海沒有告知房產曾有抵押情形，存在隱瞞行爲，雖然該房子在2018年9月20日已經辦理了解押和塗銷抵押登記，基本上沒有影響商品房的過戶交易，但確屬不當。此外，在蔡先生已經按約定支付首付款後，金匯海又變更原合同的約定屬於違反合同約定。因此判決雙方解除《商品房買賣合同》，金匯海退還蔡先生已付購房款540612元、已付購房款的利息損失5683.18元。

2

樓盤環評不通過逾期交樓 業主追回違約金

2016年5月26日，肖先生與佛山市順德區太保置業開發有限公司(下稱太保公司)簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司在陳村鎮開發的一個住宅小區的一套房子，購房款爲71萬多元。合同約定，2017年9月30日前開發商要將已辦理竣工驗收備案手續的商品房交付肖先生。逾期交房將根據約定支付違約金。

但直到2017年10月1日，太保公司才根據區政府的要求自行建設配套環境保護設施，並於2018年1月9日通過竣工備案驗收，2018年1月10日將收樓通知書交給肖先生。此時距離約定的交樓時間已經超過3個月。太保公司稱，這是因爲政府未有在轄區內鋪設市政污水管網，無法按照政府文件的要求完成污水管網接駁至污水處理廠，屬於不可抗力的影響。

隨後，雙方就違約金的問題訴諸法院。2019年5月法院判決，陳村鎮內兩個樓盤都通過自建污水處理設施通過了環境保護預驗收，證明處理污水的方法並非只有通過接入市政污水管網才能通過環境保護預驗收。而太保公司未能根據情況的變化而採取相應的措施，導致如今延遲交樓的局面，因此仍需按照合同約定，向肖先生支付逾期交樓違約金。

3

滲水維修4年多 業主不收樓並索賠 法院：不能以此爲由拒絕收樓

2012年6月，霍先生以180多萬元購買了順德區保利某花園一套房產。雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，開發商保利公司應當在2014年12月30日前，將已辦理竣工驗收備案手續，符合合同附件所規定的裝飾和設備標準並能正常使用的商品房交付霍先生。2014年12月，霍先生到場收樓時發現房屋的主臥室、衣帽間及衛生間的外牆有滲水現象，要求保利公司維修，且沒有辦理收樓手續。隨後，保利公司在2015年5月、2017年、2018年期間又進行了多次維修，包括重批滲水部位的內牆批蕩等，但一直未能完全解決。霍先生於是向法院提起訴訟。

2019年6月法院認定，按照雙方簽訂的合同約定，該房產的唯一交付條件爲取得竣工驗收備案表，達到該交付條件後，霍先生應當按照約定時間及時辦理收樓手續。而這套房子在交付前經過驗收已取得了《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，同時雙方約定的毛坯房的裝飾和設備也達到標準，因此，房屋已於雙方約定的交樓日達到合同約定的交付條件。

雖然房屋存在主臥室衣帽間、衛生間外牆滲水等問題，但該問題並未涉及房屋基礎、主體結構或直接影響居住安全，且屬於《住宅質量保證書》中的質量問題，均屬質量保修範圍，不影響該商品房的交付，保利公司應按照買賣合同第十八條承擔保修責任。霍先生無權以涉案房屋存在質量瑕疵爲由拒絕收樓，因此，也不能直接以逾期交樓請求開放商按每日萬分之四的標準支付違約金。但涉案房屋確實存在滲水的質量問題，保利公司負有保修義務應給予修復，修復期間會影響霍先生居住使用房屋，法院判定，保利公司自合同約定的交付日期次日起以每月4000元的標準向霍先生賠償損失。