摘要：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E裝滿惠陽和大亞灣212個新盤需要多少人口。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E4、淡水片區：惠陽中心老城區，十八線城貌，人口多，配套全，老城區沒地了，大量新盤集中在老城周邊，主打臨深投資與老城人口外溢。

"\u003Cdiv\u003E\u003Cp\u003E1\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E上週，大漁去惠州調研了三天。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E準確地說，是去了惠陽和大亞灣兩個地方，因爲一萬多平方平公里的惠州，以地多山多著稱，熱點片區並不多，投資客重點買入的區域主要集中在惠陽和大亞灣。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E都說惠州盛產房子，惠州的房子主要集中在惠陽和大亞灣；而惠陽和大亞灣的房子，又主要集中在以下六個片區：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F33517889611942b6a7c4a484336aeea4\" img_width=\"469\" img_height=\"304\" alt=\"惠州樓市的真相\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cblockquote\u003E1、臨深片區2、高鐵南站片區3、大亞灣西區4、淡水片區5、澳頭片區6、大亞灣海景片區\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這六個片區，各有各的投資邏輯：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E1、臨深片區：緊臨坪山，主打離深圳最近，可以實現雙城通勤。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E以大盤龍光城、錦繡一號、卓越東部蔚藍海岸爲代表。龍光城目前北五期在售，精裝售價15000-16500，卓越蔚藍海岸精裝均價14500。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E除了以上幾個大盤，這一片區還有衆多中小體量樓盤在售。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2、高鐵南站片區：距離高鐵惠州南站最近，主打30分鐘通達深圳北站，實現雙城通勤。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E代表樓盤星河丹堤，目前在售最後一期玖譽，均價17000。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E3、大亞灣西區：位於臨深片區東南部，主打大亞灣新區和深圳外溢，屬於新開發片區，樓盤衆多。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E代表樓盤碧桂園太東公園上城、燦邦新天地、泰豐牧馬湖等，均價13000-15000。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E4、淡水片區：惠陽中心老城區，十八線城貌，人口多，配套全，老城區沒地了，大量新盤集中在老城周邊，主打臨深投資與老城人口外溢。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E以恒大棕櫚島、雅居樂花園、九洲玉帶灣爲代表，均價12000-14000。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E5、澳頭片區：南部臨海老城區，同樣有大量新盤集中在老城區周邊，主打臨深投資與海景概念。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E代表樓盤合生濱海城、偉業蘭廷灣等，均價11000-13000。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E6、大亞灣海景片區：石化區東部沿海地帶，這裏有一片天然沙灘，海景資源豐富，主打海景、臨深與度假。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E代表樓盤華潤小徑灣和碧桂園十里銀灘，均價12000-14000。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E以上六個片區就是80%的惠州投資客集中的片區，各有自己的一套投資邏輯和打法，但都以臨深和大灣區兩大概念打底。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E依靠這些強大的概念和樓市高峯期，近三年惠州賣出了大約五十萬套新房，絕大部分都集中在這些片區。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E梳理完一遍惠陽和大亞灣的樓市，會發現兩個很奇怪的問題。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E第一，離深圳這麼近，有臨深和大灣區雙概念加持，價格爲什麼並不高?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E最貴的南站大盤星河丹堤不過17000，和東莞動輒兩萬多的房價比起來，惠陽房價爲何如此親民。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E第二，惠陽房價十分扁平化，普遍集中在12000-15000之間，價格毫無層次感。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E想去惠州投資的人，不妨先想一想這兩個問題。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E惠州能吸引無數投資客去買房，一是價格低，幾十萬首付、月供幾千就能買到一套精裝新房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E二是兼具了臨深和大亞灣兩個超級概念，就算只對標三萬多的坪山，再怎麼保守估計，下一步漲到兩萬也是穩穩的吧。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E然而，很多事情並不是想當然。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E一萬多的惠州，很可能還要橫盤很久很久。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E惠陽，當然不是一塊未被髮掘的窪地，反而因爲常年不限購，早被開發商和投資客聯合炒作過數輪。房價之所以低，並且極端扁平化，是因爲兩個原因。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E第一，惠州的房子太多太多，嚴重供大於求。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E以鏈家的數據爲準，目前在售的惠陽新盤87個，大亞灣新盤125個，加起來共有新盤212個。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而惠州其他非熱門片區，博羅新盤25個，惠東新盤30個，龍門新盤3個。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E再來看東莞的數據，東莞的莞城區，在售新盤13個；臨深的鳳崗鎮，新盤16個；虎門鎮，新盤19個；長安鎮，新盤5個。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E單惠陽和大亞灣在售的新盤數量，就超過了東莞全部鎮區的新盤總和。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E惠州政府的賣地力度有多大，開發商對惠陽和大亞灣的扎堆熱炒效應有多強，新盤數量就是最直接的體現。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而且，新盤數量衆多，並不是惠州樓市的全部真相。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E惠州樓盤有一個顯著特徵，就是大盤、巨盤衆多。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E有不少樓盤，自己就是一座城。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cblockquote\u003E龍光城：佔地185萬平米，建面500萬平米，規劃3萬戶，可容納人口20萬；星河丹堤：佔地120萬平米，建面200萬平米，規劃1萬3千戶，可容納人口5萬；雅居樂花園：佔地62萬平米，規劃1萬6千戶，可容納人口6萬；碧桂園十里銀灘：佔地144萬平米，規劃5萬戶，可容納人口20萬；合生濱海城：佔地300萬平米，規劃1萬2千戶，可容納人口5萬；碧桂園潤楊溪谷：佔地200萬平米，規劃8千戶，可容納人口3萬；……\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E惠州有很多數百萬平米體量的超級大盤，隨意上幾張沙盤圖大家感受一下。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Feaa84394a8f146fd90370ff101e5b706\" img_width=\"1080\" img_height=\"810\" alt=\"惠州樓市的真相\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E▲ 龍光城沙盤\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F4a70b4b7433b481ab7b24e3e6a5f2bed\" img_width=\"1080\" img_height=\"810\" alt=\"惠州樓市的真相\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E▲ 卓越東部蔚藍海岸沙盤\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F130bf9ed8db04d8bbc397b7d4dc2b8f5\" img_width=\"1080\" img_height=\"810\" alt=\"惠州樓市的真相\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E▲ 碧桂園十里銀灘沙盤\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fd406f96c2f244aa79b97782c89f85ffe\" img_width=\"1080\" img_height=\"810\" alt=\"惠州樓市的真相\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E▲ 星河丹堤沙盤\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E中國盛產超級大盤的城市，惠州排名第一，緊隨其後的是貴陽。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E裝滿惠陽和大亞灣212個新盤需要多少人口?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E我簡單估算了一下，單這十幾個超級大盤人口容納量已接近百萬，剩下200個樓盤，按保守估算每個樓盤容納5000人來計，又是一個100萬，填滿這些樓盤，需要200萬人口！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E目前惠陽和大亞灣區的實際人口是多少?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E據2018年統計數據，惠陽區常住人口60萬，大亞灣常住人口43萬，加起來一共103萬。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E還需要200萬人口，才能填滿整個惠陽和大亞灣的房子。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E人肯定是不會來的，房子卻大部分都賣出去了，賣給誰了，全國各地的投資客啊；賣出的房子沒有人住怎麼辦，空置唄！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E藉着大勢普漲和粵港灣大灣區的春風，惠州在2016、17、18三年投資高峯期，分別賣掉了15.7萬、13.9 和17.5萬套一手房，共計47.1萬套。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E惠州需要這麼多房子嗎?根本沒有人計算過，也沒有人思考過，只是憑着一時衝動，一批又一批的人，就像羊羣一樣衝了進去。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E50萬套新房賣出去了，買房人會來住嗎?當然不會，因爲惠陽根本沒有產業。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E三天時間，我走遍了惠陽和大亞灣，看到的只有四種景象，第一是房子，到處都是密密麻麻的樓盤；第二是淡水和澳頭與十八線縣城無差別的繁華老城區；第三是環繞四周的大山；第四是雜亂無序的未修整土地，我猜它們大部分已經賣出去了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E惟一沒有看到的是產業，連一棟像樣的寫字樓也沒有看到，甚至連中低端的工廠都很少看到。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果說惠州還有電子、汽車和石化三大支柱產業，那惠陽的產業就是房地產，僅靠賣地和搞地產開發，已經實現了小康和富裕，還去折騰什麼高新產業呢。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E惠州賣地的最大特點就是薄利多銷，2018年成交總面積295萬平方米，成交金額208億，每平米只有7000元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但和2017年相比，地價還是貴多了，2017年上半年，惠州賣地182萬平米，成交金額76億元，每平米只有4100。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E惠州賣地的歷史悠久，像龍光城、星河丹堤、碧桂園十里銀灘、合生濱海城這些超級大盤，都是開發商十多年前拿的地，分多期開發，已經賣了八到十年，喫盡了房價上漲的紅利。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這些大盤當年拿地極爲便宜，開發的樓盤面積超大，配套齊全，又佔據了最好的區位，它們的定價封死了後續樓盤的上漲空間。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E比如臨深的龍光城，配套了15所學校，引進了沃爾瑪和大型商超，16500的價格，封頂了臨深的價位。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F9e85f6e83c1c4e41bca9538f5a359f2b\" img_width=\"1080\" img_height=\"810\" alt=\"惠州樓市的真相\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E▲ 龍光城一角\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F3288786a3d3b44bcb6d62f3237ac04f9\" img_width=\"1080\" img_height=\"810\" alt=\"惠州樓市的真相\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E▲ 龍光城配套商超\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而南站的星河丹堤，配套了華師大附屬惠陽學校、星河COCO Garden，體育公園、登山跑道、社康中心等，17000的價格，封頂了南站的價位。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F2b0fbe90c0a84147bac927c61c0a3edd\" img_width=\"1080\" img_height=\"810\" alt=\"惠州樓市的真相\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F11bf3432befa4cb88e1322ead0e96546\" img_width=\"1080\" img_height=\"810\" alt=\"惠州樓市的真相\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Faca856508fe94bd4a9e9315a41aaff37\" img_width=\"1080\" img_height=\"810\" alt=\"惠州樓市的真相\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E惠陽最有價值的兩個概念，最臨深和臨高鐵南站，已經被龍光城和星河丹堤牢牢把控了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而其他後續拿地的開發商，地價貴了，地塊小了，沒有能力，也沒有動力打造這麼多配套，加上樓盤太多，價格互相壓制，定價只能依次往下遞減。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E因此，臨深的大部分樓盤，價格都在12000-15000之間。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E臨深15000，再往東走，離深圳更遠的惠陽城區和大亞灣西區，價格自然不可能高出這個標準，多在12000-14000之間。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E加上惠陽沒有產業，不存在高新園區附近房價異軍突起的情況，因此房價出現了極度扁平化的現象。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E那麼，龍光城和星河丹堤這兩個盤，價格可以上拉到20000，提高惠陽樓市的均價嗎?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E對不起，拉不到，因爲大潮退後，遍地樓盤，嚴重供大於求的惠陽樓市，房子根本賣不動，目前這個價格已是勉力維持。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E那麼，惠陽臨深和南站片區到底能否實現雙城通勤?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E哪些片區是真臨深哪些是僞臨深?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E惠陽的二手房市場是否是傳說中的七折甩賣?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E惠陽到底有沒有有價值的片區?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這些問題，我會在下一篇給出答案。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6719635865406013959