來源：國民經略

每一次概念炒作的狂潮，都會被現實無情的拍下。

3月14日，國家經濟數據公佈：

2019年1-2月，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年爲增長1.3%；

商品房銷售額增長2.8%，而去年整體增速爲12.2%，回落9.4個百分點。

時隔43個月之後，全國商品房銷售面積首度負增長。與去年相比，說是斷崖式下滑並不爲過。

這意味着什麼？

1

兩個新低

第一個新低是全國商品房銷售面積，這向來是判斷當下市場溫度的有效指標。

這一輪樓市週期，始自2015年。從2015年6月開始，商品房銷售面積增速由負轉正，一漲就是43個月，從而開啓這一輪樓市上行週期。

然而，到了2018年年中，形勢開始逆轉。從2018年8月開始，部分二線城市開始回調，到2019年1-2月，全國房地產銷售面積增速全面轉負，增速大幅下滑。

第二個新低，則是房地產企業土地購置面積增速。

數據顯示，2019年前兩個月，房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，土地成交價款690億元，下降13.1%。

如果從歷史週期來看，這一增速已經創下2009年以來的新低。

商品房銷售面積再度步入負增長，土地購置面積增速創下新低，這意味着這一輪樓市大週期正式結束。

2

房地產投資：萬里叢中一點紅？

當樓市數據都出現全面回落之時，唯有房地產開發投資飄紅。

2019年1-2月，全國房地產開發投資同比增長11.6%，而去年全年增長9.5%，增速提升2.1個百分點。

這一數字，不僅在一片飄綠的樓市數據裏顯得相當突出，而且如果回顧歷史會發現，它還創下了2016年以來的歷史新高。

樓市銷售數據全面回落，而房地產開發投資卻創下階段新高，這種背離，原因是什麼？

一個原因是，投資數據具有滯後性。一般而言，投資數據落後於銷售數據6個月左右。

所謂房地產投資，主要包括土地購置、建築安裝，其中土地購置費事大頭。但從統計角度來看，土地購置費是按照實際付款額分期計入房地產投資的，滯後於土地成交情況。所以2019年1-2月的房地產開發投資高增長，反映的是其實是2018年的市場行情。

另一個原因是，棚改刺激的餘波。2018年全國棚改總量高達626萬套，遠遠超過580萬套的年度目標，而棚改主要集中於中部和西部省份。這些省份房地產開發投資增速仍在大幅上漲，其中西部地區投資增速高達16%。

3

全線回落

判斷樓市走勢，要看先行指標。

與房地產開發投資相比，商品房銷售、新開工面積、土地購置面積，以及房企到位資金，都是領先指標，更能代表當下的市場行情。

這些指標，無一例外，都出現回落。

商品房銷售面積：1-2月，同比下降3.6%，2018年全年爲增長1.3%。

房屋新開工面積：1-2月，增長6.0%，增速回落11.2個百分點。

土地購置面積：1-2月，購置面積爲1545萬平方米，同比下降34.1%。

房企到位資金：1-2月，同比增長2.1%，增速回落4.3個百分點。

顯然，這些數據更能說明問題。

4

樓市維穩下一步？

這一切都說明，穩樓市仍需繼續發力。

其一，短期來看，樓市還會繼續鬆綁。

基於穩經濟和穩樓市的既定年度目標，面臨樓市銷售數據全面回落的現實，加上工業、投資和消費數據依舊維持在低位的現實，樓市還會持續鬆綁，而貨幣政策也會持續寬鬆。

此前，除了以菏澤爲代表的三四線城市試探樓市調控之外，北上廣深莞樓市同步減稅，激活市場、穩定樓市的出發點一目瞭然。

其二，中長期來看，樓市上半場已經結束，房地產步入新階段。

無論承不承認，樓市上半場已經結束，中國房地產即將進入新階段。短期而言，經濟基本面和居民槓桿率是主要制約，中長期而言，人口出生率和經濟L型新常態是關鍵決定因素。

所以，不要再妄想新一輪大漲。樓市分化時代，要拿好手中的錢，選擇真正有價值的資產。

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