去年下半年独立行情“戛然而止”的杭州楼市，无论是土地还是新房成交，都在“新房限价放松”的预期下和房贷利率下滑的利好政策中迎来了2019年的“小阳春”。

但2019年上半年，“房住不炒”、稳地价、稳房价及稳预期仍然是杭州调控的主调。

先是4月杭州权威人士喊话表示“限价不会松动，房企不要再抱有幻想”，接着房贷利率开始上调。6月29日，随着9宗土地挂牌，杭州土地出让“限房价”新政落地，楼市调控再度升级。

不过在一系列的收紧政策中，杭州人才引进政策的进一步放宽。

绿城沁园上涨近5000 价格“天花板”会打破几次？

很难说，这个小阳春从何时开始，不过2月20日，绿城建发沁园8号楼上涨近5000元，肯定是个爆发点。

虽然，楼面价40776元/平米的沁园，即便从49500涨到54000，依旧在保本线上下浮动，但限价放松的信号和带动效应不可估量。

几乎同一时间，龙湖春江天越、越秀西海岸和中旅名门府等，价格较前期组团或板块价格均有上涨。很及时，杭州有关部门权威人士第一时间明确表态“限价不会松动”!

最终“涨价”的只有寥寥几个，如融信杭州世纪、荣安柳岸闻莺、三湘印象森林海尚等绝大多数楼盘领出的预售证，价格相比此前摇号的均价没有明显变化。

不过，值得关注的是，部分突破板块价格天花板的楼盘，依旧备受市场追捧。

比如前面提到的沁园，125套房源最终由425户有效登记，中签率29.41%。

再比如，钱江世纪城的保利澄品首开147套124-167平米户型高层，即使均价已经高达47438.73元/平米，仍然有2105户家庭登记，中签率仅6.98%。

2019年下半场，新房价格怎么定？看看22696元/平米的梧桐郡，购房者需要平常心。

放宽落户“抢人” 调控或再起？

6月11日，杭州官方正式发布落户新政：年龄35周岁以下的全日制大学专科(含高职)学历及45周岁以下全日制本科学历人才，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请办理落户。

事实上，2015年至今杭州已经发布了3次人才新政和3次落户政策。本次杭州落户政策进一步放松，不再只是对本科以上高端人才的引进，专科人才也被纳入放开范畴。

政策出发点，是为了应对全国各大城市发起的“抢人大战”，为繁荣杭州实体经济带来更多可能性。但不免让人遐想：引来人口，买房需求增多，杭州的房价又要涨了?

以西安为例，2017年3月至当年底，西安从市外迁入人口25.7万人，2018年则达到79.5万人。巨大的人口导入，也直接促使当地楼市升温。

根据国家统计局发布的70个大中城市房价数据，2019年以来，西安的新建商品住宅价格同比涨幅持续领跑全国。5月，西安新房价格涨幅同比上涨24.4%，环比上涨2.0%，两类涨幅均在70城居首。

如果以2015年房价为基期，西安房价在4年间上浮了58.8%，同样与合肥并列全国第一。

在一城一策的背景下，楼市“过热”必然引发新一轮调控“加码”。6月20日，西安市房管局网站发布的《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》称，市外迁入户籍家庭，需要在落户1年或连续缴纳12个月社会保险（或个人所得税）后才可购房。

回到杭州，在5月份有市委书记和市长出席的《杭州市国土空间总体规划发展战略》研究会议上，指出，到2050年，杭州城市人口规模，预计将达到1300万-1500万。

这是什么概念？

2018年末，杭州常住人口980.6万人。也就是说，未来32年，平均每年还将新增16.2万人。

虽然过去两年，杭州人口迎来了爆发式上涨，增量分别高达33.8万人和28万人。但这个16.2万人需要连续32年才能完成，不可谓不惊人！

“长期看人口、中期看土地、短期看政策(金融)”，最终杭州能“抢”多少人？外来人口有多少能买房？下半年或许就有较明确的答案。

房贷利率先降后升 基准难再

据乐居调查，3月份汇丰银行首套房贷利率曾降至基准，同时杭州银行、招商银行、交通银行、平安银行等也实行最低上浮5%的房贷政策。

要知道，同样为200万的商贷，按揭30年，上浮20%与上浮5%每个月的还贷金额相差922.79元，还款总额差额达33万元。

就在业内认为，房贷利率下滑将成为大趋势时，楼市货币政策却开始转向！

6月13日，中国银保监会主席郭树清在演讲中提到一个关键词—“房地产金融化”，他指出，目前一些房地产企业融资过度，挤占了信贷资源，降低了资金的利用效率，“过度依赖房地产，最终要付出沉重代价！”

这次讲话直接释放了房地产调控仍不放松、融资可能收紧的信号。

银行开发贷对房企提升了门槛，银保监会也对部分“闯红线”违规进入楼市的资金，频频开出罚单。

面向普通购房者，房贷利率也有调整。

6月20日，中国银行在杭州率先上调首套房房贷利率，从原本的基准利率上浮5%增加至上浮8%。除房贷按揭业务外，部分银行的其他类似房抵贷等业务都已暂停办理，目前办理房贷需要排队。

可以预见，即使度过6月份的半年度节点，杭州的房贷利率宽松局面已经扭转，下行可能性很小。

杭州“限房价、限装修价”的土拍新政出台

6月29日，省土地使用权网上交易系统发布了多宗地块的挂牌出让公告，包括主城的望江、金沙湖等板块地块以及萧山多宗地块，地块均设置了毛坯最高均价、毛坯最高单价和精装限价。

以金沙湖板块其中一宗地块为例，除以往的常规出让要求外，在出让须知一览还多出一条规定：“本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于33500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于36850元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。”

乐居杭州主编上官剑表示，双限房的推出，对于限价的思路和逻辑进一步明细化，对于原来模糊的板块几个体系，有明晰的标尺，减少行政上的灰色地带。对于二手房市场来说，之前大量投资客会有提前获利了结，二手房没有涨价的动能，市场抛压进一步加剧，二手房价格下半年会 有下降的趋势。市场失去了未来的预期，二手房和新房价差会进一步缩小。新房市场，开发商打造好产品的动能减弱，产品的更新迭代放缓，好产品变得稀缺。限价红盘逐步消失，投资客会退场。

杭州真正严格执行房子是用来住的不是用来炒的，之前焦虑的刚需暂时可以放轻松。对于当前的人才政策来说，这是留住人才的大礼包。可以看出在现阶段，官方想要的是时间换空间，更关注这个时间窗口期多长，一切都是服务于“稳”。

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