首農食品集團北水嘉倫公司

房屋租賃交易案例

新年伊始，首農食品集團北水嘉倫公司位於新發地批發市場的一項房屋租賃項目通過產權市場高溢價成交，實現了國有資產保值增值、國有企業提質增效，同時規範了國有企業房屋出租行爲，很好地踐行了北京市國資委21號文件精神，對全市乃至全國各級國有企業房屋租賃進場交易具有很強的示範意義和帶動效果。

監管部門出臺新政 首農食品集團快速響應

去年10月29日，市國資委發佈《關於進一步規範市屬國有企業京內土地房屋資產處置和房屋出租對外合作經營管理的通知》，其中明確規定：“企業將擁有或有控制力的面積超過1000平方米的房屋及面積不足1000平方米但招租底價每年在100萬元以上的房屋資產出租或尋找合作經營方，出租項目應通過實施企業國有資產交易的產權交易機構以公開招租的方式廣泛徵集承租人。”由此拉開了市管國企所屬房屋租賃進場交易的序幕。

文件發佈後，作爲北京市管國有企業之一的首農食品集團高度重視，主要領導親自推動部署，組織旗下企業所屬的房屋租賃項目進入同爲市管企業的國資公司所屬北交所公開招租。2019年1月10日，首農食品集團旗下北水嘉倫水產品市場有限公司所屬“北京市豐臺區新發地銀地西路18號的2243平方米房屋對外出租項目”正式進場掛牌。

首農食品集團旗下北水嘉倫水產品市場

北水嘉倫房屋租賃項目位於南四環新發地批發市場的核心位置。說起新發地批發市場，這個以蔬菜、果品批發爲龍頭，肉類、糧油、水產、調料等農副產品爲主的綜合批發交易市場可謂赫赫有名，它是北京人民的“菜籃子”，英國廣播公司BBC的紀錄片《中國春節：全球最大的盛會》中特別提到新發地批發市場，稱其爲“北京飲食文化的靈魂”。經過30多年的發展，新發地批發市場的交易規模不僅在全國、在亞洲名列前茅，在世界同類市場中也具有很高的知名度和影響力。在這裏，每天僅蔬菜和水果的吞吐量用廂式貨車來裝載，首尾相接可達100公里，相當於繞北京五環路一圈。

北水嘉倫公司成立於2006年5月。2008年1月，北水嘉倫公司在新發地批發市場投資3.75億元經營的水產品市場開業，主要服務項目包括批發交易、保鮮倉儲、分割包裝、辦公商住等等。該市場佔地面積9萬平方米，建築面積6.9萬平方米，建有196個10－20噸的經營週轉冷庫和批發零售攤位、2萬噸大型儲藏冷庫和3000噸地下恆溫庫、12300平方米綜合商務樓、5900平方米客戶公寓，市場內配套設施齊全，擁有檢測中心、綜合商務樓、配套公寓、停車場等，是北京地區唯一的“中國遠洋漁業產品推廣示範基地”。

此次租賃項目是北水嘉倫公司在該水產品市場持有的衆多物業之一，且是批發市場內爲數不多的獨棟建築。2008年1月起，該物業即對外出租，主要用途爲農副產品分揀與配送，爲新發地批發市場提供配套服務。

去年12月31日，該項物業的原租戶北京鑫亨源農產品配送中心租約到期。此時適逢21號文出臺，首農食品集團和北水公司隨即決定通過產權市場公開招租，出租用途仍爲農副產品分揀與配送。同時，北水嘉倫公司經調研周邊房屋租金價格，並參考原租戶的租金價格，將招租底價確定爲160萬/年，租期爲兩年。

網絡競價顯現優勢 租金收入翻倍增長

項目一經掛牌，受到新發地商圈廣大批發及配送企業的廣泛關注。截止2019年1月16日信息披露期滿，短短5天時間內徵集到北京利源百發商貿有限公司、北京金秋航商貿有限公司、北京憨果鮮生農業科技有限公司、北京好評果農業科技有限公司以及原承租方北京鑫亨源農產品配送中心等5家符合條件的意向承租方。

按照《北京產權交易所企業房屋出租操作規則（試行）》的規定：經公開徵集產生符合條件的意向承租方的，可採取網絡競價、招投標、競爭性談判、綜合評議等四類遴選方式確定承租方。首農食品集團和北水嘉倫公司爲了更大程度提升國有資產價值，同時在最大程度上確保公平交易，最終選擇了網絡競價方式。

北水嘉倫公司房屋租賃項目網絡競價走勢圖

2019年1月24日，這場激烈的房屋租賃網絡競價正式上演。上午11點5分，競拍開始。各競拍方緊盯電腦屏幕，一次又一次錄入報價，價格從160萬的底價一路飆升，163萬、169萬、202萬、211萬......隨着價格越來越高，競拍者預設的價位逐漸被超越，開始打電話尋求更多決策意見。時間一分一秒過去，價格還在上漲，346萬元、349萬元、352萬元......最終，歷經15分鐘41輪競拍，擁有十年農產品經營經驗的北京利源百發商貿有限公司以358萬元/年的價格競得該房屋兩年的租賃權，溢價率達到124%，租金收入實現翻一倍以上的增長

進場招租實現多贏 市場機制廣受好評

北水房屋租賃項目是21號文發佈以後首個通過網絡競價方式開展遴選的房屋出租項目，不僅具有很強的示範意義和帶動效果，還取得很好的市場反響，實現了各方多贏的結果。

對於租賃方——北水嘉倫公司來講，該房屋租賃項目租金增值達198萬元/年，相比原出租價格和本次招租底價實現翻倍上漲，國有資產實現大幅保值增值。本次招租的承租方——北京利源百發商貿有限公司的負責人表示，通過公開市場網絡競價，雖然租金價格有所提升，但給了我們公平競爭的機會，整個過程陽光透明，競得項目非常安心。

對於國資監管部門來講，推動國有房屋租賃進場交易，規範了交易行爲，有效提升了國有資產監管效能，生動踐行了黨的十八屆三中全會提出的“使市場在資源配置中起決定性作用和更好地發揮政府作用”的重要思想。與此同時，21號文還提出，要加強國有企業所屬房屋土地管理，鼓勵企業將閒置土地和房屋優先用於高精尖產業、文化創意和現代服務業等符合北京市“四個中心”定位和產業轉型升級的產業。通過進場公開徵集承租方，有效提升了國資監管部門對於國企房屋出租用途的管控力度，爲疏解非首都功能和首都城市功能建設提供了支撐。

21號文發佈後，各市管國有企業積極行動，房屋出租整體進場交易取得很好成效。北交所的統計數據顯示，自21號文發佈之日起至2019年3月15日，北交所共發佈87宗房屋出租項目信息披露，出租總面積15.67萬平方米，租金總額10.71 億元。其中已成交32宗，出租總面積7萬平方米，租金總額4.09億元，較租金底價增值1585萬元，增值率達到4%。

市國資委對市管企業房屋租賃進場交易始終予以高度重視。就在近期，市國資委黨委書記、主任張貴林專門批示，要求北交所進一步總結經驗，改進提高服務效率，提供公開公平交易的同時，實現國有物業價值最大化，更好地服務國企和租戶。

作爲企業國有資產公開、陽光交易的服務平臺，北交所目前正在不斷完善交易制度、優化交易流程進一步保障交易規範，同時通過強化市場推介、打造信息化支撐平臺、引入租賃融資服務等方式持續提升市場功能和提升交易效率，爲房屋出租類資產提供更優質的服務。