作者|曹蓓編輯|王畢強

萬科集團，被約談了。

這家世界500強的上榜企業、多個指標位列中國房企前三的巨頭，近期被頻繁捲進維權事件。

7月30日，萬科公司在某市銷售的金域中央樓盤涉嫌“虛假宣傳違規銷售”被官媒曝光，業主稱該項目將辦公用房包裝成公寓樓盤，出售給購房者，近5800名業主被波及。第二天，萬科就被當地政府約談。

不迴避矛盾，不掩飾問題，積極整改，是萬科給出的回應。

在2018年9月的秋季例會上大喊“活下去”的萬科，陸續在多個城市被曝出坍塌事故、質量問題。

出問題的不只是萬科，出手的也不只是“點到爲止”的某市主管部門。

“今年以來，當×置業、京×公司等十餘家企業在商品房交付過程中出現矛盾糾紛並由此引發羣訪羣訴事件，房地產開發建設過程中存在的規劃設計、銷售宣傳、房屋質量等方面問題突出。”這是安徽某市近期一場房地產市場穩控相關會議上傳出的消息。

“對引發三次及以上羣訪羣訴事件且未有效處置的房企，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施；並從嚴控制銀行貸款、從嚴控制預售資金、從嚴控制備案價格。”該市有關部門決心嚴懲肇事房企。

在本該喜提新房的日子，安徽合肥綠地御徽的業主卻在自己小區門口拉起了橫幅。有人爆料稱，3年前，衝着綠地品牌，衝着海珀系頂級海派高端裝修，他找關係纔買到這套房子。驗房時，卻面對瓷磚多處碎裂、地板空鼓積灰、牆紙污損鼓包、空調出風口蓋不嚴等一系列問題。

陸續有業主曝出綠地御徽用材不一致、甲醛超標、綠化不達標等問題，據報道，超過400名業主加入了“綠地御徽業主拒收羣”，同步選舉業主代表組織、策劃維權行動。

然後，拉橫幅的照片就在網上流傳。

當地人打趣：“沒維過權都不好意思說自己買過房了！”“現在，對於合肥的購房者來說，最開心的事情不一定是房價降了，或者是買到了房子，而是維權成功！”

“房子質量最差”的兩年，“高週轉”模式是背後元兇

“這兩年是房地產最糟糕的兩年，我一直在勸身邊的朋友同事不要買房，有些同事可能因此錯過了這一波增值的空間。但我告訴各位，這兩年買到的可能是全國最差的房子。”這是綠城房地產建設管理集團有限公司董事長、總經理李軍在2018博鰲房地產論壇上接受媒體採訪時說的話。

“中國的房地產開發模式一直存在一些弊病，現在差不多走到了一個死衚衕。形勢逼着開發商進行快週轉、控成本、降標準，房屋質量也越來越差，明後年可能迎來中國房地產行業投訴和維權高峯期。”彼時各地就已經開始陸續出現因房屋質量問題而湧出的業主維權事件，李軍的話一出，被各大媒體瘋轉。

現在看來，怕是果真被他言中。

“‘高週轉’的模式是背後的元兇，‘房住不炒’的調控壓頂之下，激進擴張的企業都會嚐到苦果，目前的‘質量門’事件，就是萬科激進擴張的後遺症。”業內人士對媒體作出了同樣的解釋。

從2018年各地投訴、維權頻發時，就有分析稱，政策嚴控常態化帶來的資金壓力似乎使得“高週轉”模式成爲當下房企的“救命稻草”，而高週轉所帶來的“惡果”正在逐步顯現。

10年前，萬科提出“5986”高週轉模式：拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅。

據悉，按照一般房地產開發的節奏，在獲取項目後，會先進行產品定位和策劃，再委託設計單位做方案和施工圖，其間將會展開多次討論與評審，如此一來，從拿地到開工，短則8個月，長則1年。

但房地產是高資金依賴行業，銷售回款作爲房地產開發資金的主要來源，是影響房地產企業發展的核心因素之一。

蘭德諮詢總裁宋延慶曾在接受媒體採訪時稱，開發成本越來越高，使得“快”成爲房企的制勝法寶。“假設項目獲取費用是10億元，按照11%行業平均負債利率計算，每天的資金成本就是30萬元，150天就是4500萬元。在所謂討論優化、研發創新或追求完美的過程中，相當於5000萬元的利潤就悄然無息地蒸發了。”

業內曾分析，拿地、開發、銷售等環節組合成一個高關聯度的資金鍊條。開發商負債經營，現金流是關鍵，只有高週轉提高現金使用效率，才能降低成本、避免現金流風險，並且迅速做大規模。

當年的萬科，正是利用高週轉成爲行業龍頭，是行業內少有的“現金流大戶”。後來，此法被恒大、萬達陸續跟進，被碧桂園發揮到極致。

碧桂園的項目實施“4568”法：4個月賣樓，5個月回款，6個月現金流爲正，8個月再投資。開盤銷售實施“789”法：新入市項目，開盤一週內去化不低於70%，買地後，首期開工須銷售80%的存貨，新入市項目，開盤當月去化率要達到90%。

一份網傳的碧桂園項目負責人高週轉的獎懲制度寫到：如（土地）摘牌即開工，獎20萬元，每推遲1天，獎金遞減1萬，20天開工，獎金減爲0，第21天開工則罰款1萬，逐天遞減，40天開工，罰款20萬元，如果第41天開工，撤職。而對於設計人員，要求所有三四五線城市的項目，設計院接到設計要求後，當天內出圖（通宵）。

憑藉於此，碧桂園2013年進軍千億房企，2016年上半年衝上銷售排行榜第三位，2017年躍居第一，成爲地產界一匹黑馬。

然而，高週轉的模式，伴隨着地產項目接連發生的事故而飽受詬病，尤其在2016年下半年這輪調控，多地相繼出臺了“限購、限外、限貸、限價”（“四限”）等相關政策。

“有些開發商在精裝修上下功夫，先利用精裝修變相提高備案價格，再進行減配交付，以此完成實際上的‘漲價’，逃避政策監控。有些開發商更是將園林小品、桌椅板凳通通刪去，石材路面變柏油，參天大樹變樹苗等。而這也是如今精裝修維權屢屢發生的主要原因。”有業內人士對媒體稱。

“房企槓桿近兩年持續狂飆突進、融資壓力日益增加，倒逼房企必須在銷售額上維持高增長水平，在高週轉上繼續加碼，形成一個惡性循環。”上述業內人士說。

一位建築業人士曾對媒體透露，“現在的甲方，對工期的要求都非常高，爲了加快進度，就只能24小時趕工。在建築過程中，尤其是混凝土，需要一定時間的凝固時間，可是，工期不允許啊，只能連軸快上了。另一個方面，現在的建設工程，雖然在國家的監管下，少了過去那種層層分包，但是甲方在價格上面壓扣的都很厲害，加之付款上面賬期較長，乙方按照要求去建設，在管理上稍不注意就會虧本，尤其是現在人員成本高企，材料價格又波動頻繁。在此情況下，怎麼辦呢？就只能在材料上去找利潤了。”

該人士進一步說，一旦交付驗收，工程就結束。“三五年後出問題，還算是比較有良心的開發商了，更多的是交房的時候就不合格。”

在“四限”的同時，高週轉模式所伴隨的高負債、高槓杆，也未能在調控中逃過。

今年年初，中國銀行保險監督管理委員會副主席王兆星在國新辦發佈會上稱，要緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題。

隨後的幾個月，開發商在各地積極拿地，多地“地王”重現，引發監管關注，隨即開發貸、房地產信託、內債外債和私募等各個地產融資渠道被監管收緊，房地產融資亂象被集中整治。

按照李軍在2018年的推測，“接下來，大家都會出問題，包括萬科、龍湖等都可能會進入一個很困難的時期。不是說企業或行業出問題了，而是我們的生存環境在惡化。”

7月26日，富力地產的一份內部文件被媒體曝出，稱“2019年下半年原則上暫停拿地工作”。有分析稱，對此不必過度解讀，“在現階段，仍然敢於大規模拿地的（或者說接盤），其實主要是國企資本。”

今年已有近300家房企破產，下半年至少還有200-500家中小房企破產

頭部企業尚且如此，降溫中的房地產市場，中小房企的日子更爲艱難。

人民法院公告網顯示，截至2019年7月24日，今年全國共有274家地產商宣告破產。

“在統計之外，像我們這種規模更小的公司，倒掉的更多，哪有什麼宣告破產不破產。”老羅說。

十幾年前，老羅從北方某四線城市一家最大的房地產企業辭職，跟一個朋友另起爐竈成立了一家小房企。剛開始其實就是個包工隊，規模不大，正值房地產日子好過的幾年，憑藉此前的人脈和資源，老羅風光了好多年。“自己做的項目基本上都有房子，也給孩子在北京買了兩套。”

今年年初，他不幹了。

官司、欠債，他索性離開，前幾年積累下來的房子都賣了，也補不上窟窿。“公司也沒什麼內部管理，市場好的時候閉着眼睛都能賺錢，用民間資本拿地、蓋樓、賣了回籠資金。現在市場不好，各方面政策、資金都在收緊，公司的錢收不回來，以前一些不按政策的操作手段，都在整治，實在撐不下去了。”

不要說老羅這樣的地方小房企，即便是上市公司中，中小規模房企的業績報告，也呈現出不太令人滿意的成績。

“在已經披露盈利預告的34家上市房企中，虧損的房企多爲中小房企。”有媒體統計，一些房企上半年淨利下滑超過50%，虧損的也不在少數。

克而瑞分析，市場的調整對於中小型房企的衝擊尤爲明顯，而規模房企受此影響並不大，行業競爭格局分化進一步加劇。

“即使是1997年、2005年、2007年、2008年、2010年、2013年的惡劣環境之下，國內房企都沒有爆發過大規模的離職潮、破產潮。”亞太城市房地產協會會長謝逸楓此前曾對媒體預測，2019年下半年至少還有200-500家中小房企破產。

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