撰稿 | 渾水調研研究員 申不怵

8月7日晚間，早已疑似“爆雷”的長租公寓經營公司南京樂伽商業管理有限公司（以下簡稱“南京樂伽”）發佈公告，稱公司因經營不善，無法償還客戶欠款，經多方自救未見成效，決定停止經營，關閉所有業務。

一石激起千層浪，樂伽的倒閉給近年來混亂不堪的長租公寓市場又增添了濃墨重彩的一筆。

公開資料顯示，南京樂伽成立於2016年5月30日，是一家集房屋租賃服務和託管服務於一身的企業。巔峯時期的樂伽擁有300多家簽約中心，600多員工，管理價值超1000億元的房源20多萬套，爲40萬客戶提供服務。“不買房你也值得認真對待”，這是樂伽曾經信心滿滿的口號。

然而，與此前一衆爆雷的長租公寓公司如出一轍，樂伽在此前早已露出難以爲繼的蛛絲馬跡。今年7月19日，部分沒有拿到租金的房東，以及交了租金卻要被掃地出門的租客曾來到南京樂伽總部討要說法，當時樂伽方面還說公司運營一切正常，沒想到僅僅半個多月後，“地雷”正式炸響。

現場：樂伽總部人去樓空

8月8日下午，渾水調研來到南京河西某寫字樓內的樂伽總部，大樓前放置着南京樂伽此前在網上發佈的公告，還有南京市住房保障和房產局以及警方的通告。

圖1：南京樂伽總部寫字樓前的公告

位於該寫字樓19層的南京樂伽總部已人去樓空，走廊的牆上貼着關於樂伽停止營業的最新公告，電梯出口處漆黑一片，公司門口有兩名保安駐守，門口拉起了警戒線，透過玻璃門可以看到部分着警服的人員。

圖2：樂伽總部門口有保安人員把守

在該寫字樓9樓，有間辦公室曾作爲專門負責接待樂伽客戶的場所，不過目前已經進入裝修階段，等待新公司入駐。

圖3：樂伽事件河西某處善後調解受理點

善後：房管局和行業協會緊急介入

在公告中，南京樂伽還提到，完全認可房東、房客自願達成的任何和解協議，解除與公司簽訂的房屋租賃合同，由此造成的房東損失由公司完全承擔，不波及房客，並再次“懇求房東不要採取過激手段驅趕房客”。但現實的情況是，因爲樂伽“爆雷”，租客與房東之間的糾紛一觸即發。

爲此，南京市住房保障和房產局以及南京市住房租賃行業協會緊急介入，在南京市內8個區設立了12個調處服務點，爲南京地區樂伽客戶提供糾紛調解和法律諮詢服務。建鄴區警方也在樂伽總部發布了維護現場秩序的通告。

除了促成房東和租戶之間自願達成協議，南京市住房租賃行業協會還將推薦相關住房租賃企業參與調處，在協商一致的基礎上爲樂伽公司客戶提供居間代理，促成重新建立房屋租賃關係等服務。

8日下午3點左右，渾水調研來到公告中位於河西某小學的一個調處服務點。現場有十幾個房客和房東在校門口等候，保安人員稱，只有房東和房客一起，才能進入學校進行調解。

圖4：河西某調處點的指路牌

渾水調研瞭解到，當天下午就已有租客和房東現場達成了協議，房東稱房管局建議的調解方案是五五開，即房東租客各承擔一半的損失風險。不過最終達成的協議卻是，爲了住滿存在糾紛的9個月租期，租客需再向房東支付7個月房租，可以說雙方各有讓步，租客的讓步更大一點。

值得一提的是，上述調解方案只是個案，目前樂伽的房東和租客維權剛剛開始，最終會以何種方式達成協議仍未可知。

根源：“高進低出”是禍首？

有業內人士稱， “高進低出”是長租公寓經營公司目前普遍的運營模式，南京樂伽此次“爆雷”同樣與此脫不了干係。公司在停業公告中也承認，“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷，給長租市場帶來較大風險。

在調解現場，一名租客向渾水調研介紹，他目前租住在南京市建鄴區某小區的一室一廳，其承租自樂伽的價格爲2500元/月，而樂伽承租自房東的價格爲3000元/月，之間相差500元，這明顯是一筆虧本生意。

不過在付款方式上，樂伽卻有自己的算盤，它跟房東一般是按季結算，而租客跟它是按年結算，有的甚至一次付清三年租金。上述租客說他一次性給樂伽付了一年的房租，外加一個月租金的押金，總共32500元，目前租住還不滿三個月。

由於這種不對稱的付款期限，給南京樂伽帶來了巨大的資金沉澱，這種“高進低出”的業務佔南京樂伽業務總量的比重是多少？公司沒有任何信息公開，基本上是一筆糊塗賬。而鉅額沉澱資金到底是爲了搶佔市場繼續進行“高進低出”，還是投向了其他地方？無論是房東還是租客，對此都無從瞭解。

實際上，在樂伽之前，國內已有近20家經營長租公寓的公司倒閉、跑路，其中多數都是因爲資金鍊出現問題，根源則是爲了搶佔市場惡性競爭，高價攬房、低價出租。

長租市場與民生密切相關，對於南京樂伽“爆雷”的後續處理情況，渾水調研將持續關注。