民宿因重大會議暫停營業，算不算合同約定的“不可抗力”？

摘要：綜上，曾**就已同意減免的租金又起訴苗**支付，並以此爲由要求解除合同嚴重違反誠實信用原則，且苗**按照合同約定無論曾**是否同意減免，苗**因金Z會議導致客棧停業不可抗力因素完全有權不予支付一個月停業期間的租金。1、因金Z會議導致曾厝垵客棧停業，苗**無須支付停業期間租金，金Z會議導致曾厝垵客棧停業情形應屬於《租貨合同》中約定的不可抗力因素，按照約定因不可抗力導致苗**停業，苗**在停業期間有權不向曾**繳納租金。

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《從選址到轉讓，民宿運營手冊》共68章，已更新完畢

《民宿政策（2018-2019）解讀》，已更新125個省、市、自治區政策

當事人

苗**（承租人）

曾**（出租人）

案件還原

2011年3月20日，曾**作爲出租方，苗**作爲承租方，雙方簽訂了一份《租賃合同》，主要約定：

1、甲方將其自有的位於廈門市思明區曾厝垵的房屋出租給乙方；

2、乙方承租房屋用於自營或者向他人轉租經營，甲方明確同意乙方有權依據經營計劃於租賃期間內對所承租房屋進行轉租；

3、乙方應按月支付租金，當月租金乙方應於下個月起始5天內支付，支付方式爲押一付二；

4、甲方許可乙方或者轉租人可於本合同履行期間內根據經營需要裝修、裝飾，甲方承諾不干涉乙方或者轉租人裝修、裝飾，甲方同意乙方或者其轉租人於房屋內添置所需的家電、空調或消防設施，相應費用由乙方或者其轉租人自行承擔；

5、租賃期間，乙方應合理使用房屋原有的建築設施，不得損壞，對於房屋交付乙方之後由乙方裝修形成的裝飾、設施和裝置等，由乙方自行負責維修並承擔費用；

6、若合同終止，乙方可自行拆除取回其裝修形成的裝飾、設施和裝置等，但不得損壞房屋內的房屋建築以及房屋在交付之日之時的裝修；

7、如乙方逾期支付租金超過一個月，甲方有權解除合同，如乙方未能按合同所規定的期間和金額向甲方支付租金，甲方有權按日向乙方收取逾期支付款項萬分之二的違約金。

2014年12月15日，曾**、苗**簽訂一份《租房補充協議》，主要約定：

1、苗**未經曾**同意，私自破挖承重牆，給曾**的房屋留下了安全隱患，經調解後，雙方協商同意用同樣的原材料、同等的質量恢復原狀；

2、苗**保證今後未經曾**同意，不得破壞房屋的結構，租賃期間房屋出現任何質量問題均由苗**負責維修，否則曾**有權視同苗**違約並收回該處房屋；

2017年9月3日至5日，金Z國家第九次會晤在福建廈門舉行，有媒體報道無證民宿暫停營業。

一審

判決：

一、曾**與苗**之間《租賃合同》解除；

二、苗**將房屋交付給曾**；

三、苗**於判決生效之日起十日內向曾**支付租金24200元及房屋佔用使用費（使用費按每月24200元的標準自2018年3月23日起計算至實際交付房屋之日止，苗**於2018年3月23日後支付的款項可抵扣相應的使用費）；

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四、駁回曾**的其他訴訟請求。

二審

苗**上訴，請求：

1.依法撤銷一審判決，依法改判;

2.由曾**承擔本案一審、二審訴訟費用。

事實與理由：

一、苗**不存在超過一個月期限未支付租金的行爲。

1、因金Z會議導致曾厝垵客棧停業，苗**無須支付停業期間租金，金Z會議導致曾厝垵客棧停業情形應屬於《租貨合同》中約定的不可抗力因素，按照約定因不可抗力導致苗**停業，苗**在停業期間有權不向曾**繳納租金。

2、苗**雖有權按照《租賃合同》約定不予支付停業期間的房租，但仍與曾**協商，且雙方達成減免一個月的約定。同時，曾**也與同屬曾厝垵片區其他房屋承租人達成同樣減免的約定。

3、苗**向一審法院提交曾厝垵創意產業協會出具的《停業證明》用以證明金Z會議期間曾厝垵客棧停業的事實情況。雖曾**向一審法院提交社區居民委員會出具的《情況說明》顯示社區居民委員會未通知各客棧停業，但僅證明的是社區居民委員未通知，無法排除治安機關單位有通知，且社區作爲居民管理組織也

無權利要求苗**的客棧及其他客棧停業。由此，苗**已舉證證明金Z會議期間曾厝垵客棧停業的事實情況，在未提供充足直接的證據證明金Z會議期間未停業的情況下，應由其承擔不利後果。

綜上，曾**就已同意減免的租金又起訴苗**支付，並以此爲由要求解除合同嚴重違反誠實信用原則，且苗**按照合同約定無論曾**是否同意減免，苗**因金Z會議導致客棧停業不可抗力因素完全有權不予支付一個月停業期間的租金。

4、若苗**超期未支付一個月的租金，曾**應會催告苗**支付租金，但直至起訴之前曾**從未向苗**提出上述請求，同時，從表面上看苗**除一個月租金未付外，其餘租金均按照曾**要求於支付。可見，苗**完全依約且安全有能力履行支付義務，若不是存在可以不支付房租情形或雙方已達成減免房租的約定，苗**根本不可能無故不支付一個月的租金。

曾**答辯稱：

一、苗**拖欠租金嚴重違約的事實清楚。

1.金Z會議沒有導致曾盾垵客棧停業，廈門市一再要求金Z會議不能擾民。苗**在一審庭審中也自認沒有繳交租金。金Z會議是可預期的，可避免的，不是不可抗力。

2.苗**對停業證明的三性是不予認可的，也不能證明雙方達成減免租金的協議。3.苗**拖欠租金性質是惡意的，多次揚言“黑道白道隨你”。

二、請求法院儘快判決。

本案自2017年12月起訴後，被告採取拖延時間的方法，先是提出管轄異議，後採取拖延送達等方式（一審判決都被退件過），導致案件久拖不決，在村民中造成很壞影響。一審判決解除合同後的使用費24200元每月，遠低於目前市場行情，苗**拖延一個月就多賺一個月，爲維護曾**的合法權益，請儘快判駁回。

二審法院認爲，爭議的焦點在於曾**是否同意苗**免交一個月的租金。苗**提交的證據均非直接證據，亦無法形成完整證據鏈，足以證明曾**同意免交一個月租金的事實。且收取租金系曾**在租賃合同關係中的權利，對於權利的放棄須採明示的方式，但無證據證明曾**明示放棄該一個月的租金，故對苗**的上訴主張不予採信。現因苗**未支付一個月的租金。曾**可依約行使合同解除權，並可訴求苗**支付租金及佔有使用費等。

據此，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

啓示

1、因民宿客棧的特殊性，簽訂租賃合同時，對於其中不可抗力的描述，除自然災害和其他法律名文規定的以外，如有爭議（特別是一些地方政策改動，如環保、治安、准入），應提前與房東溝通簽訂相關補充協議，切忌自己想當然。一些國家重大會議期間，民宿客棧作爲特種行業，又沒有相關的特種行業資質，一直遊走於法律的灰色地帶，肯定是治安部門嚴管對象，雖然沒有明文通知，民宿主也需要盡力配合。

2、個人覺得本案爭議的焦點並不是曾**是否同意苗**免交一個月的租金，而是“金Z會議”是不是不可抗力，期間有沒有正式的文件證明讓其客棧停業，當然這個文件或通知也許只是微信羣裏的幾行文字，但大家也只能遵守，至於是不是不可抗力，事實上有沒有被停業，大家心知肚明。

3、爲保證民宿投資人自身利益不受損，一切房東的口頭承諾都不足爲信，以書面協議爲準，特別是涉及租期長，租金高的的民宿改造項目，否則只能啞巴喫黃連，有苦說不出。

4、其他關於租賃合同簽訂的注意事項以參考專欄《從選址到轉讓，民宿運營手冊》【租房合同】這一節。

專欄《案卷中的民宿》已更新目錄

01.租民房改民宿，房子推倒後卻無法重建，是房東違約還是租客中二？