6月27日，深圳市人民政府口岸辦公室發佈通告稱，爲落實《粵港澳大灣區發展規劃綱要》對深港基礎設施互聯互通的要求，進一步提升通關效率、優化口岸通關環境，深圳市政府決定對皇崗口岸進行重建。

而在發佈通告的次日，深圳市建築工務署也對外發布消息稱，作爲皇崗口岸重建項目的先行項目，皇崗口岸臨時旅檢場地建設項目於6月28日正式啓動。

項目總工期預計約3年半，建成後將是深圳又一座地標性建築。

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引進3條城軌2條地鐵

根據通告，皇崗口岸預計在2019年8、9月份開始拆遷撤離現有貨櫃車出境通道，並將其移至蓮塘口岸。

與此同時，皇崗口岸還有一棟老式建築將會拆除，將與拆除後的原貨櫃車通道一起，修建一座大型購物中心和一所公立學校，但具體哪塊地會用於修建學校，目前暫未定奪。

有消息稱，爲了滿足更加龐大的人貨通關需求，提供更便捷的服務，皇崗口岸重建之後，將與福田口岸聯通。也就是說，福田口岸也將升級，打造成爲河套綜合服務樞紐。

▲圖源網絡

除了規劃購物中心與學校之外，該片區未來將引進3條城軌和2條地鐵，構築一個跨境樞紐，具體規劃路線暫未發佈。目前，皇崗口岸接通深圳地鐵4號線、7號線，並在此與香港落馬洲支線、香港西鐵北環線等形成了口岸經濟、地鐵經濟在這裏融會貫通的局面.

其實早在2018年7月，深圳市建設深港科技創新特別合作區領導小組第一次會議就明確，要在皇崗口岸重建時引入相關城際軌道線路，實施站城一體化開發，打造代表國際最高水準的超級口岸、交通樞紐和創新綜合體。

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總工期縮至3年半

皇崗口岸位於福田區福田街道皇城社區，地處落馬洲河套地區，連接對岸的香港落馬洲管制站，皇崗口岸是目前中國規模最大的客貨綜合性公路口岸，是我國唯一全天候通關的陸路口岸，也是全國最大的陸路口岸之一。

▲皇崗口岸實景（圖源網絡）

據瞭解，皇崗口岸於1985年5月開始建設，旅檢區於1991年8月建成通車，日均通關流量8萬多人次；貨檢區於1989年12月建成通關，是目前深港之間，最主要的貨運口岸。

相比毗鄰的福田口岸來說，皇崗口岸服務30年之久，並一直保持24小時通關服務的皇崗口岸，在衆多口岸中，可以說是“勞模”典範了。它的存在，給深港兩地居民帶了許多方便。

按正常建設工期，項目至少需要6-8年才能建設完成。但爲了順應深圳大發展的步伐，推動粵港澳大灣區的發展，加快建設任務，深圳市政府高度重視此次皇崗建設項目，將此項目的總工期縮至約3年半，即42個月。新口岸將在臨時口岸開通後同步施工。

▲皇崗口岸規劃圖

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河套：深港科技創新特別合作區

除了皇崗口岸的重建之後將成爲香港連接大灣區的重要樞紐之外，另有一個規劃將會直接拉近深港的友好合作關係，那就是深港河套合作區。

其實，深港兩地在落馬洲河套地區相關係列合作開發已磨合了20多年。

河套規劃始於1997年，深港兩地政府爲治理深港界河深圳河的污染物，誤將深圳河一塊1平方公里的土地，規劃到了香港一側，之後被稱爲河套。河套形成之後，深圳提出河套開發計劃，但是卻一直未能取得實質性進展。

2017年1月3日，香港特別行政區政府和深圳市政府共同簽署了《港深推進落馬洲河套地區共同發展的合作備忘錄》，明確在河套地區打造“港深創新及科技園”，拉鋸多年的河套地區開發有了實質突破。

▲落馬洲河套地區區位圖

值得一提的是，備忘錄明確規定，河套片區約1平方公里的土地中，最重要的53.49公頃劃爲其他指定用途地帶，主要用來發展創新科技、高等教育、文化等產業，創新科技以微電子、人工智能、生物醫藥和新材料爲產業重心。

由此可見，目前河套片區的主要定位是“深港科技創新特別合作區”，據統計資料顯示，目前河套地區面積大約87公頃，是目前香港科學園面積的4倍，因此“港深創新及科技園”將成爲香港最大的科技創新園區。

2018年9月，深圳市發改委在《關於港深推進落馬洲河套地區共同發展的合作備忘錄》基礎上，編制了《深港科技創新特別合作區發展規劃（2018－2035年）》，明確以微電子、人工智能、生物醫藥、新材料等未來產業爲重點產業發展方向，佈局相關的科研項目。

2019年，隨着粵港澳大灣區規劃綱要的出臺，河套地區的發展也成爲了深港合作關注的焦點之一。

4月2日，在深港合作會議上，深圳市市長陳如桂在介紹深港科技創新合作區規劃建設的最新進展時表示，深方園區首批11個重大項目已經開工建設，63個合作項目已經落地，合作區的開發建設正在有力有序向前推進。

據瞭解，深港兩地分別投入500億元，用於建設合作區。據香港消息，河套區港深創新及科技園土地勘探工作已經展開，第一個供開發的土地將於2021年之前完成。由於看重河套的開發，現兩地已將合作區面積不斷擴大。

最早深港共建的1平方公里爲河套A區，之後香港在A區南側規劃出河套B區，而後深圳在北邊劃出面積較大的河套C區，並把福田保稅區劃入到合作區範圍。在《粵港澳大灣區規劃綱要》中，河套在建立深港科技創新合作區是一個非常重要的佈局。

河套C區含有皇崗和福田兩大口岸。其中福田口岸被定位爲綜合服務樞紐，而皇崗口岸將重建，引進3條城軌和2條地鐵。目前，政府方面還沒有公佈具體的方案，但一定是連接深圳交通樞紐和香港的重要線路。

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片區房價滯漲多年

雖然河套片區多項利好逐步落地，但河套C區房價卻滯漲多年。

拿目前河套C區的皇崗片區房價爲例，多集中在6萬元/平方米左右，如典型二手代表樓盤，皇御苑一期、二期、三期以及四期和五期，目前價格在5.8萬—7.2萬元/平方米，租金價格在110元/平方米，今年在售的新房——深物業金領假日公寓（皇御苑六期）均價爲8.5萬元/平方米。

2000年，深圳全市的新房均在5200元/平方米，皇御苑一期開盤均價在8000元/平方米，顯著超出市區均價，目前深圳二手房的均價在57020元/平方米，而皇御苑一期目前整體均價在58214元/平方米，僅高出深圳二手房均價2%，算上稅費以及通貨膨脹率，該盤漲幅低於大勢。

目前掛盤在售均價最高的皇御苑五期，整體均價爲71252元/平方米，而7年前開盤均價約30000元/平方米，8年的平均漲幅爲57%左右。比起後起之秀寶安、龍華等地當年同時開發的樓盤，相對較慢。

從落馬洲河套地區區位來看，皇崗片區最爲靠近，其周邊商業區和住宅區及香港新界北部乃至更大區域的深港兩地，或可產生輻射效應，繼2016年深圳房價暴漲之後，福田區的房價普遍在6萬-8萬元/平方米之間，但福田保稅區和皇崗口岸的樓盤均價卻依舊低於平均值。

有業內認爲，作爲深港融合的首要節點區域的河套地區150萬平方米的開發用地僅是前海核心區15平方公里的十分之一，再加上低密度規劃建設，無商品房規劃，後續發展空間有限，區域較爲分散，聚合效應有限。

▲河套輻射片區房價

圖源來自：鏈家網

不過從地理位置看，河套地區北面爲深圳中心CBD，南邊爲世界金融中心香港，頗具備地緣優勢，加之落馬洲河套地區規劃和皇崗口岸重建等利好加持，片區改造後將融入福田CBD，且周邊還聚集約300億元舊改項目，是否又能推動片區新一輪上漲，還得經過市場和時間的驗證了。

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