樂居財經 潘宇凌 發自上海

做房地產有兩件最重要的事情，融資和拿地。沒有土地就沒有開發，沒有規模，沒有好估值。但是沒錢，就拿不到地。誰能融到錢，且低成本，誰就能在房地產規模擴張過程中佔得絕對先機。

吳建斌是一個作家，寫過《我在碧桂園的1000天》，是一個攝影師，愛好攝影的他開過攝影展。但在房地產業內，他是絕對的融資高手。曾任中海財務總監、碧桂園首席財務官，如今是陽光城執行副總裁。

8月9日，他站在易居沃頓PMBA第八期課堂，面對百餘地產精英，講述了當前房地產融資的壓力和應對的策略。在我聽來，簡而言之，對於當前融資困難的中小開發商而言，現在到了現金爲王的時候。

“房地產是中國經濟重要壓艙石”

吳建斌首先梳理了幾個基本關係。房地產離不開金融，若離開金融，房地產寸步難行。金融也離不開房地產，若離開了，就少了一個巨大的支柱產業。

毫無疑問，房地產是一個資金密集型產業，從買地開始，到開發建築、銷售以及形成持有型物業運營、物業管理，無論哪一個環節都由資金來決定。這裏面主要分三塊：1、小業主買房按揭；2、金融機構給地產商的融資；3、房地產項目打包ABS、RIETs等。

另一方面，金融也離不開房地產。房地產是（貨幣）巨大蓄水池。目前，房地產佔中國GDP比重約6%左右，但聯同上下游產業，有人計算大房地產業佔GDP30%。在這個背景下，房地產成爲“中國經濟重要的壓艙石”。房地產和金融兩者相互支持，相互作用，在過去20年是共贏關係。

未來如何呢？吳建斌認爲，房地產投資長期看大勢，短期看政策。

看大勢，中國城市化遠未結束，城鎮化數據官方統計57%，與發達國家70%相比，以一年一個百分點提升計，還有13年。如果城市化率在50%，則還有20年。吳建斌指出有部分經濟學者認爲中國真實城市化率只有40%多，跟發達國家70%以上的城市化相比相距甚遠，此其一。

其二，國家明確提出到2035年收入翻番（比2011年），即人均GDP能達到按2011年不變價計算的2.5萬到3萬美元之間，因此從2010年計算，年GDP增長不能低於6%，在當年增長預測可能低於6%時，就會貨幣放鬆，財政放鬆，房地產因此獲益。

爲什麼房企都要求高週轉？

有一個問題始終是業內外最關心的：高週轉。

不管是碧桂園還是萬科這樣的頭部企業，還是新力、祥生等在千億路上的追趕者，這些年來，房企對高週轉始終非常強調。至少在2018年之前都是如此。吳建斌解惑，核心原因是很多企業急於通過高週轉儘快擴大規模，而後得到政府和金融機構認可，獲得低成本融資的機會。

毫無疑問高週轉意味着財富積累速度快。現在大部分房企都意識到在城市化率達到70%之前，應該最快速實現增長，積累財富，享受城市化紅利。因此，追求增長幅度和速度是很多企業戰略目標。此外，當前市場，融資越來越難，這就使得對週轉提出更高要求。行業前20-30大房企對房地產開發的每個環節正在進行極致的優化。優化了才能高週轉。另一方面目前融資成本越來越高，全國有6萬家中小房企，有的高融資成本達20%。一些小企業覺得市場好，借得起，往往借半年到八九個月，把前期規劃好四證做好，就做開發融資貸。

總之，高週轉讓小公司變爲大公司，進入頭部企業，在銀行進入白名單，政府支持，獲得更多低利率機會融資。所以規模非常重要。

當前房地產融資窗口正在逐步關閉

儘管全球進入降息潮，中國房地產業面對的現實則是一扇扇融資窗口關閉中。吳建斌告訴大家，自2018年4月開始到今年以來，一年半時間，各種政策正在把流入房地產行業的資金控制在一個範圍內，這個控制的態勢還在加強。

2018年4月頒佈了《資管新規》。該規定前，非標融資額均可進入拿地及開發流程；之後，非標的形式逐步弱化，拿地更多依靠房地產企業自有資金、股權投資的主動管理型信託；開發主要爲開發貸、標準化債權產品、主動管理型信託等。

2019年5月，銀保監會發布了相關通知，對ABS的物業費、售樓尾款和供應鏈融資有影響。前幾日，銀保監會啓動銀行房地產專項檢查，“嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行爲”。

吳建斌認爲，當前融資形勢十分嚴峻，每家企業都難，政府要把房地產業裏的多餘水分擠出去。

其實，早在2018年11月吳建斌就對行業提出應對策略：“高築牆、廣積糧、善待普通員工”。他指出，房地產度過危機最核心的解決辦法是資金池的活水要多。

這裏有一個概念：可用現金管理。吳建斌用一句來形容房地產與現金管理的關係：房地產管理是財務管理，財務管理是現金流管理，現金流管理是經營現金流管理，但經營現金流管理則是可動用的現金管理。

他介紹，世界上有個公式：現金與總資產比，大於10%，就認爲企業是安全的。但中國實際情況應該是：可動用的現金佔總資產不低於5%，即“1000億資產，要有50億現金，你可以有3-6個月喘息的機會，在此期間可以賣兩塊地……企業才能活下來。”

吳建斌對中小企業的忠告

面對逐步收緊的融資窗口，中小房企應該怎麼辦？吳建斌說他曾經講過一句話，此次課堂他再次提及：“當市場有得做就要拼命做，當市場沒得做，就要等”，而“現在可能就是要等的時候”。以等待變，爭取熬過這短期兩三年。

儘管窗口期在關閉，吳建斌介紹，當前還有幾類工具可以用。一是股權類融資，一塊地，在投資額+資金成本不虧的情況下可以賣出去。二是窗口指導並不是不能做，類資產證券化的做法，想辦法做工作，獲得批文；境外融資，未來一年內到期的可以做，比如10億美金債務總額，未來12個月大概有1-2億到期，不增加新量，借新還舊可以；此外還可以跟私募基金合作，但成本較高。

然而這些都是有求於外，度過當前融資難的最有效方式是內部管控，吳建斌列了四條。

第一、充分用好融資，用到極致的背景下，要把對外資金的依賴度從當前行業平均40%，降低到20%。

第二、要有耐心，靜觀其變，在此期間，要積極盤活資產，狠抓銷售及現金回籠。

第三、決策層拿地要控制預期，以前每三年調整一次，普遍認爲三年低點就該買地，當前預期可能要放長。

第四、要控制增長，不要期待每年有20%的增長，把增長的預期調整下來。

當一位學員認真提出對現金如何管理的問題後，吳建斌給了兩個辦法：第一是買地先停，不要買新地，沒有確權地可以退出來；第二、已經開工的面積，施工節奏再控制。

“先解決水池裏有沒有活水。負債率和利潤在這個時候不重要。”他說。

吳建斌對當前房地產融資形勢的判斷和解決策略，對你有幫助嗎？歡迎留言討論。