否认全盘卖掉文旅？万达摁下的恐怕只是暂停键

房小评

中国房评报道

今天

10月16日，一则“融创将全部接盘万达文旅”的消息刷屏。10月17日，万达集团“官宣”称这则消息失实。

但就在这时，房小评从一位知情人士处获悉，万达文旅的确有全盘卖给融创的消息，而且万达文旅的人、财、物甚至都做好了划归融创的准备。由于之前已经有很多万达的业务和人划到了融创集团，这次大家也不陌生，都在做着走和留的计划。

抛开信息层面的真伪之争，我们从融创接盘万达文旅城的投资发展逻辑来看，融创全盘接手万达文旅也是早晚的事情。

在融创以438亿元接盘13个万达文旅城项目的时候，双方曾有协议，文旅城的文旅内容、项目管理、运营及文化创作、品牌等都还由万达管理，由万达说了算，融创每年支付6.5亿元管理服务费给万达文旅，累计20年，共应支付130亿元。

实际上，这就等于融创出钱把万达的文旅产业运营团队养了起来，由这些人继续独立创作并且运营万达文旅城。但是，这恐怕只是一个理想做法。

万达文旅城项目，类似于今天各地热炒的文旅特色小镇，本质上是产业地产的一种形态。只是万达当年风头正劲，与地方政府谈判强势，能够争取到便宜的土地。万达执行力也很强，文旅城项目建设和投资速度往往很快，容易给地方政府领导出政绩，作为补偿，万达要求的配套销售物业用地比例高，地价低。

要注意的是，这一切都是在万达风头正劲时达成的，且不说万达文旅系列IP的运营、招商能力究竟如何，单就万达和王健林本身来说，如今其与政府谈判的影响力都不复从前。

文旅地产，谁都会做，问题是谁来做。如今看来，去地方政府见领导，孙宏斌可能比王健林更有面子。融创干嘛不自己建设文旅产业运营团队，自己复制万达文旅的发展路线呢？所谓文旅行业的壁垒，所谓IP，在老板眼里都是“P”。

也就是说，如果今天万达文旅不卖给融创，融创自己也会去建。至于说好的每年6.5亿元的13个文旅城项目运营管理费，你觉得融创将房地产开发业务都做完以后，还会继续给吗？

一位专家表示，在文旅城开发的商业模式当中，产业和地产是相互依存，必须平衡开发，地产回笼资金去补贴产业运营，产业运营来吸纳和聚拢人气，提升文旅城居住、消费质量。如果把两者割裂开了，那么一定会出问题，最后留下来的就是鬼城和烂尾项目。从这个意义上说，13个万达文旅城项目变为一个东家是必要的，否则时间长了，双方一定会扯蛋。

那么，对于融创来说，收购万达文旅产业运营服务的团队，真的有必要吗？

这很难说，取决于孙宏斌对于文旅城商业模式未来的判断和看法，目前融创是信誓旦旦地表示要投资文旅产业，实际上孙宏斌比谁都清楚文旅产业和地产开发的关系。收购万达文旅产业，其实就是把13个万达文旅城项目未来运营的包袱接过来，这个包袱接的是否划算，取决于其代价与每年6.5亿元的服务费比，孰高孰低。

把万达的文旅产业运营团队养起来，至于这个团队将来能给融创发挥多大作用，不取决于这个团队有多专业，而是取决于融创将来是否有足够的资金去延续和发展文旅城商业模式。

在这里，敲黑板，再说一遍：文旅城本身就是个产业地产的玩意儿，在房地产的上升周期，土地难获取和开发商容易挣钱的时候，以这个方式获取土地没有错，但是如果在房地产下行周期，开发商都缺钱的时候，再去做这个吞噬巨大现金流的业务，真的要冒一定的风险。所以，文旅城业务模式对于融创来说，最考验的是未来的现金流。