否認全盤賣掉文旅？萬達摁下的恐怕只是暫停鍵

房小評

中國房評報道

今天

10月16日，一則“融創將全部接盤萬達文旅”的消息刷屏。10月17日，萬達集團“官宣”稱這則消息失實。

但就在這時，房小評從一位知情人士處獲悉，萬達文旅的確有全盤賣給融創的消息，而且萬達文旅的人、財、物甚至都做好了劃歸融創的準備。由於之前已經有很多萬達的業務和人劃到了融創集團，這次大家也不陌生，都在做着走和留的計劃。

拋開信息層面的真僞之爭，我們從融創接盤萬達文旅城的投資發展邏輯來看，融創全盤接手萬達文旅也是早晚的事情。

在融創以438億元接盤13個萬達文旅城項目的時候，雙方曾有協議，文旅城的文旅內容、項目管理、運營及文化創作、品牌等都還由萬達管理，由萬達說了算，融創每年支付6.5億元管理服務費給萬達文旅，累計20年，共應支付130億元。

實際上，這就等於融創出錢把萬達的文旅產業運營團隊養了起來，由這些人繼續獨立創作並且運營萬達文旅城。但是，這恐怕只是一個理想做法。

萬達文旅城項目，類似於今天各地熱炒的文旅特色小鎮，本質上是產業地產的一種形態。只是萬達當年風頭正勁，與地方政府談判強勢，能夠爭取到便宜的土地。萬達執行力也很強，文旅城項目建設和投資速度往往很快，容易給地方政府領導出政績，作爲補償，萬達要求的配套銷售物業用地比例高，地價低。

要注意的是，這一切都是在萬達風頭正勁時達成的，且不說萬達文旅系列IP的運營、招商能力究竟如何，單就萬達和王健林本身來說，如今其與政府談判的影響力都不復從前。

文旅地產，誰都會做，問題是誰來做。如今看來，去地方政府見領導，孫宏斌可能比王健林更有面子。融創幹嘛不自己建設文旅產業運營團隊，自己複製萬達文旅的發展路線呢？所謂文旅行業的壁壘，所謂IP，在老闆眼裏都是“P”。

也就是說，如果今天萬達文旅不賣給融創，融創自己也會去建。至於說好的每年6.5億元的13個文旅城項目運營管理費，你覺得融創將房地產開發業務都做完以後，還會繼續給嗎？

一位專家表示，在文旅城開發的商業模式當中，產業和地產是相互依存，必須平衡開發，地產回籠資金去補貼產業運營，產業運營來吸納和聚攏人氣，提升文旅城居住、消費質量。如果把兩者割裂開了，那麼一定會出問題，最後留下來的就是鬼城和爛尾項目。從這個意義上說，13個萬達文旅城項目變爲一個東家是必要的，否則時間長了，雙方一定會扯蛋。

那麼，對於融創來說，收購萬達文旅產業運營服務的團隊，真的有必要嗎？

這很難說，取決於孫宏斌對於文旅城商業模式未來的判斷和看法，目前融創是信誓旦旦地表示要投資文旅產業，實際上孫宏斌比誰都清楚文旅產業和地產開發的關係。收購萬達文旅產業，其實就是把13個萬達文旅城項目未來運營的包袱接過來，這個包袱接的是否划算，取決於其代價與每年6.5億元的服務費比，孰高孰低。

把萬達的文旅產業運營團隊養起來，至於這個團隊將來能給融創發揮多大作用，不取決於這個團隊有多專業，而是取決於融創將來是否有足夠的資金去延續和發展文旅城商業模式。

在這裏，敲黑板，再說一遍：文旅城本身就是個產業地產的玩意兒，在房地產的上升週期，土地難獲取和開發商容易掙錢的時候，以這個方式獲取土地沒有錯，但是如果在房地產下行週期，開發商都缺錢的時候，再去做這個吞噬巨大現金流的業務，真的要冒一定的風險。所以，文旅城業務模式對於融創來說，最考驗的是未來的現金流。