在大湾区生活，怎么能不关注广州PLUS？

　　加小妹微信“plusxiaomei3”入群，让我们一起避开买房路上那些大坑！

　　众所周知，我是一个穷人。所以我平常最爱说的一句话就是：

　　要不我们众筹买房吧。

　　万万没想到，真的有人实现了这种骚操作。

　　前段时间，我的一个朋友告诉我，他的4个同事真的众筹买房去了。

　　传说中的众筹买房

　　到底怎么操作？

　　我联系到了这四位合伙买房的年轻人中的一位——小花。

　　小花说，他们想买房也是出于偶然。之前一段时间，朱村的某楼盘推出了一些特价房源，出于投资的目的，他们四个人每人出了15万作首付，合伙买了一套。房产证写其中一个人的名字，贷款也以他的名字贷，而每个月7800元的月供则由四个人平摊。如果后期房子用于出租的话，租金也会平分。

　　而之所以会选择合伙买房，也是看中了房地产的升值空间较大，而且不用费心打理。

　　至于合伙买房容易产生的纠纷问题，小花说他们其实早有考虑，所以也签订了合约，并且找律师进行了公证，以保证日后各自的权益。

　　合伙买房能致富？

　　一起来算一笔账！

　　听完小花的故事，我算了一笔账，看一下合伙买房是不是真的能致富。

　　首先，我们要先算一下，5年后朱村的房价水平能达到什么程度。

　　2017年10月，朱村的均价是17669元/平。一年过去了，现在朱村的均价是20897元/平，年涨幅是18%，五年的房价增长率为229%（1+18%的5次方）。

　　小花告诉我，他们选择的还款方式是等额本息，5年内的利息开支为20.79万。

　　除此之外，他们还要交一笔税费，合计8.8万。

　　那么，他们四个人的前五年总开支为：

　　那么5年后，这套房的总价值为：196*2.29=448万

　　假设5年内这套房屋用于出租，按照目前朱村的租房情况，假设它一个月的租金是2000元。

　　那么5年内的出租收益为12万。

　　5年内综合收益率：448+12-225.59 = 234万

　　平摊下来，每个人能分得58.5万，年均收益约12万。

　　平均算下来，年化率48%，这个水平，相当于你买了一支一年涨了50%的股票。

　　想指望它致富，肯定是不现实的。但是这样的收益，也算是很不错了。

　　别光顾着看收益

　　这些风险你要了解下！

　　当然，只谈收益不谈风险，相当于耍流氓。

　　因为借名买房而导致亲人反目，朋友撕x的案例我们见得多了，那么，合伙买房都有哪些风险，又是否有办法规避呢？

　　对此，我们咨询了广东南方福瑞德律师事务所高睿明律师，高律师表示：

　　这种操作，不仅仅是合伙买房这么简单，因为房子买了之后只登记一个人的名字，所以这件事包含了合伙买房和借名买房的两个行为。

　　一、合伙买房可能会面临的问题

　　1、对房屋使用的分歧：房子买到手之后，无论是投资也好还是自用也好，如果涉及到出租或者任意一方使用，那么关于租金的分配或者水电费、物业费的负担这些方面要提前协商好，以免产生争议。

　　2、对房屋处置的分歧：为了投资而选择合伙买房，可能面临的问题就是当房价上涨到一定程度时一方想卖一方不想卖就很难处理，而其中并非房屋登记的产权人的一方，在处置财产意见不统一时可能会处于劣势。

　　3，如果在合伙买房的过程中，产权人结婚了，还会产生婚后还贷的影响。因为这套房是登记其中一人名下，假设在婚前完成了购买，那么也只是对于首付款这部分行为不受其婚姻的影响，但是在婚后其还款的部分和房屋的增值部分属于其婚姻共同财产。即使多人之间存在合伙买房的协议，但因房屋登记在其一人名下，法律意义上的权属属于他，万一出现离婚，仍有可能把房屋的婚后还款部分和增值部分做为共同财产处理。

　　4，不限购区现在的价格很大部分是政策因素，很多被限购的人被迫去增城买了。如果未来限购了，流通性和价值都会大打折扣。

　　二、关于登记在其中一人名下这个问题：

　　1、假设A、B之间是合伙购房的关系并将房屋登记在A名下，可以用协议来固定这一事实，但是目前按照广州的司法实践情况来看，即使存在协议，也不能按照协议直接确认B对房屋享有权利，也只能通过协议要求其转让相应的份额给B。

　　这个意思是什么呢？就是说，协议可以约定B对房子有一半的份额，但是不能依据这个协议直接要求法院判B对房子有一半的份额，法院通常会判要求A转让这一半给B，并且是在B有广州的购房资格的前提下。

　　2、如果A单方处置了房产，B只能要求其承担违约或赔偿责任：因为房子登记在A名下，虽然实际上是AB二人合伙购房，但如果A将房屋出售、设立抵押等等，B也无法追回房屋，最多只能要求其赔偿。

　　3、如果A面临债务纠纷，如果进入到诉讼程序或执行程序，很有可能被法院查封甚至拍卖，而目前在实践中对于借名购房这种行为，一般是不会停止执行的。也就是说，如果出了这类事，房子也可能出问题。

　　那么，如果真的想采取合伙买房的形式，如何规避风险呢？高律师给了几点建议。

　　1、签订书面协议是必须的，并且尽量约定清楚相关的事实，比如：是否出租；租金如何决定；水电费、物业费如何承担；什么情况下可以出卖房子；还有最重要的就是违约责任。

　　2、关于钱怎么走：通常可能会由其中一方转钱给另一方，然后由一方去支付。所以转账时要注明款项用途，比如：注明合伙购房款；以后每月还月供的时候也注明相关用途，比如：合伙购买XX房月供款。这一内容也可以在合同中写明。

　　3、如果担心产权人私自处理财产，这种情况只能够在协议中约定好违约责任来最大限度的保护自己。

　　周四广州PLUS线上购房大学报名召集ING！

　　本次购房大学，将由资深房产媒体人@22号 同学，讲解最近广州推出的特价盘，并给大家一一剖析这些特价单位的优缺点。

　　讲座时间：本周四（10月18日）晚8:00-9:00

　　入群收费：10元

　　要入群的小伙伴请加机器人客服（微信号：plusxiaomei3），向其支付十元，然后会拉入群。席位有限，机器人会按照付费顺序拉入群。因为席位不足没能入群的，会退款处理~

　　【阅读推荐】

　　地铁线路大升级！多个楼盘强制上调贷款利率！

　　做信用贷后买不了房子在广州，退房你就傻了

　　咨询房产专家 广州楼盘排行

　　来自广州PLUS的温馨小tips：

　　微信公众号改版后，不少小伙伴反应，我们很容易被淹没在在茫茫公号海中。

　　说好要做你们买房路上的守护天使，所以我们一定不能走散。

　　所以，大家快按下面的示意图，把广州PLUS设为星标吧！

　　然后，就可以快速看到我！

　　不管微信怎么变，希望能一直在你们最触手可及的地方守护买房之路。