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　　衆所周知，我是一個窮人。所以我平常最愛說的一句話就是：

　　要不我們衆籌買房吧。

　　萬萬沒想到，真的有人實現了這種騷操作。

　　前段時間，我的一個朋友告訴我，他的4個同事真的衆籌買房去了。

　　傳說中的衆籌買房

　　到底怎麼操作？

　　我聯繫到了這四位合夥買房的年輕人中的一位——小花。

　　小花說，他們想買房也是出於偶然。之前一段時間，朱村的某樓盤推出了一些特價房源，出於投資的目的，他們四個人每人出了15萬作首付，合夥買了一套。房產證寫其中一個人的名字，貸款也以他的名字貸，而每個月7800元的月供則由四個人平攤。如果後期房子用於出租的話，租金也會平分。

　　而之所以會選擇合夥買房，也是看中了房地產的升值空間較大，而且不用費心打理。

　　至於合夥買房容易產生的糾紛問題，小花說他們其實早有考慮，所以也簽訂了合約，並且找律師進行了公證，以保證日後各自的權益。

　　合夥買房能致富？

　　一起來算一筆賬！

　　聽完小花的故事，我算了一筆賬，看一下合夥買房是不是真的能致富。

　　首先，我們要先算一下，5年後朱村的房價水平能達到什麼程度。

　　2017年10月，朱村的均價是17669元/平。一年過去了，現在朱村的均價是20897元/平，年漲幅是18%，五年的房價增長率爲229%（1+18%的5次方）。

　　小花告訴我，他們選擇的還款方式是等額本息，5年內的利息開支爲20.79萬。

　　除此之外，他們還要交一筆稅費，合計8.8萬。

　　那麼，他們四個人的前五年總開支爲：

　　那麼5年後，這套房的總價值爲：196*2.29=448萬

　　假設5年內這套房屋用於出租，按照目前朱村的租房情況，假設它一個月的租金是2000元。

　　那麼5年內的出租收益爲12萬。

　　5年內綜合收益率：448+12-225.59 = 234萬

　　平攤下來，每個人能分得58.5萬，年均收益約12萬。

　　平均算下來，年化率48%，這個水平，相當於你買了一支一年漲了50%的股票。

　　想指望它致富，肯定是不現實的。但是這樣的收益，也算是很不錯了。

　　別光顧着看收益

　　這些風險你要了解下！

　　當然，只談收益不談風險，相當於耍流氓。

　　因爲借名買房而導致親人反目，朋友撕x的案例我們見得多了，那麼，合夥買房都有哪些風險，又是否有辦法規避呢？

　　對此，我們諮詢了廣東南方福瑞德律師事務所高睿明律師，高律師表示：

　　這種操作，不僅僅是合夥買房這麼簡單，因爲房子買了之後只登記一個人的名字，所以這件事包含了合夥買房和借名買房的兩個行爲。

　　一、合夥買房可能會面臨的問題

　　1、對房屋使用的分歧：房子買到手之後，無論是投資也好還是自用也好，如果涉及到出租或者任意一方使用，那麼關於租金的分配或者水電費、物業費的負擔這些方面要提前協商好，以免產生爭議。

　　2、對房屋處置的分歧：爲了投資而選擇合夥買房，可能面臨的問題就是當房價上漲到一定程度時一方想賣一方不想賣就很難處理，而其中並非房屋登記的產權人的一方，在處置財產意見不統一時可能會處於劣勢。

　　3，如果在合夥買房的過程中，產權人結婚了，還會產生婚後還貸的影響。因爲這套房是登記其中一人名下，假設在婚前完成了購買，那麼也只是對於首付款這部分行爲不受其婚姻的影響，但是在婚後其還款的部分和房屋的增值部分屬於其婚姻共同財產。即使多人之間存在合夥買房的協議，但因房屋登記在其一人名下，法律意義上的權屬屬於他，萬一出現離婚，仍有可能把房屋的婚後還款部分和增值部分做爲共同財產處理。

　　4，不限購區現在的價格很大部分是政策因素，很多被限購的人被迫去增城買了。如果未來限購了，流通性和價值都會大打折扣。

　　二、關於登記在其中一人名下這個問題：

　　1、假設A、B之間是合夥購房的關係並將房屋登記在A名下，可以用協議來固定這一事實，但是目前按照廣州的司法實踐情況來看，即使存在協議，也不能按照協議直接確認B對房屋享有權利，也只能通過協議要求其轉讓相應的份額給B。

　　這個意思是什麼呢？就是說，協議可以約定B對房子有一半的份額，但是不能依據這個協議直接要求法院判B對房子有一半的份額，法院通常會判要求A轉讓這一半給B，並且是在B有廣州的購房資格的前提下。

　　2、如果A單方處置了房產，B只能要求其承擔違約或賠償責任：因爲房子登記在A名下，雖然實際上是AB二人合夥購房，但如果A將房屋出售、設立抵押等等，B也無法追回房屋，最多隻能要求其賠償。

　　3、如果A面臨債務糾紛，如果進入到訴訟程序或執行程序，很有可能被法院查封甚至拍賣，而目前在實踐中對於借名購房這種行爲，一般是不會停止執行的。也就是說，如果出了這類事，房子也可能出問題。

　　那麼，如果真的想採取合夥買房的形式，如何規避風險呢？高律師給了幾點建議。

　　1、簽訂書面協議是必須的，並且儘量約定清楚相關的事實，比如：是否出租；租金如何決定；水電費、物業費如何承擔；什麼情況下可以出賣房子；還有最重要的就是違約責任。

　　2、關於錢怎麼走：通常可能會由其中一方轉錢給另一方，然後由一方去支付。所以轉賬時要註明款項用途，比如：註明合夥購房款；以後每月還月供的時候也註明相關用途，比如：合夥購買XX房月供款。這一內容也可以在合同中寫明。

　　3、如果擔心產權人私自處理財產，這種情況只能夠在協議中約定好違約責任來最大限度的保護自己。

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