三月底，是港股年报的截止期，据地产财富会不完全统计，下周将有包括恒大、融创、世茂、龙湖等一大批房企踩线在最后一周发布业绩。

在“交卷”期可推至四月的A股中，万科已公告将在下周开董事会审议2018年度报告。

这是地产财富会《年报直击》栏目，将持续为您追击年报最新状态。除了上述“年报早知道”的最新资讯，更将有一系列深度评点，带您看懂复杂数据背后的公司。

本周财富会已陆续发布直击深度评点4篇。

3月19日

3月22日

在过去一年市场前景不稳定、融资环境不明朗的环境中，仍能在2018年突破千亿门槛的“新千亿”公司们，成了今年年报季最受关注的群体。其中，有一个特别的存在，是富力地产——比起千亿业绩达成，全世界对富力的灼灼目光，似乎更多聚焦在2017年那场“世纪大交易”对富力的影响。

“由于和万达交易的原因，我们都变得更出名了。”李思廉在业绩会上如是说。在2017年的“富力万达融创世纪大交易”中，富力以近200亿大手笔收购万达七十余家酒店，随着“全球最大豪华酒店业主”光环而来的，还有种种外界的种种疑问。

在2018年年报中达成千亿业绩，对富力来说，早就是一件确定的事。大家更好奇的，是富力大收购之后的综合成绩表现，以及资产负债表变化——“富力真的是一家会花钱的公司吗？花钱并购是不是会影响它赚钱和持续的融钱？”

在昨天发布的富力地产年报中，确定的千亿业绩，得到了更细节的持续增长数据支撑；而关于过去不确定的收购影响，也在这份年报中，得到了肯定的正面解答。富力会花钱，不止会花，还会赚，能融。

“地主”富力

一份写满“确定”的年度答卷

年报显示，在过去一年的动荡之中，富力仍然成功实现了1300亿元的权益销售目标，以及650万平方米已交付权益建筑面积的主要经营目标，全年实现权益协议销售金额1311亿元，同比增长60%。

让投资者欣喜的是，2018年，富力地产年度毛利润增加33%至人民币279亿元，核心利润增长49%至95.3亿元，整体毛利率及物业销售的毛利率分别上升至36.4%及40.3%。这说明，2017年的大收购对富力综合成绩的基本面没有影响，富力在这一年的赚钱能力依旧在提升。

在土地储备上，2018年富力投入的土地收购金额为371 亿元，略低于2017年 584亿元，而其收获上却不容小觑——全年新增 61 块土地，新增建筑面积为 1,405万平方米。更难得的是，其土地获取的平均价格竟然低到了 2,600 元/平方米，新增总货值达到1930亿元。此外，来自克而瑞的统计数据显示，2018年1～12月，富力新增土地货值达到2052亿，在行业中排行第13。

难能可贵的是，在2018年富力的61 个新增地块，其中 20 个已推出预售。这意味着，它们是能够立即增加富力收入的存在。这些已预售项目，将会在2019年进一步为富力缩短资产周转期，缩短预售时间，有助大幅降低富力未来的市场风险，并显著改善项目现金流量状况，有利于富力的流动性提升。

北京富力十号

而在整体土地储备上，截至2018年底，集团权益土地储备可售总建筑面积达 5,783 万平方米，分布于 96个中国华南地区、华北地区、西北地区、华东地区、中南地区及海南区域的不同城市，以及部分海外区域，平均土地成本低至2400元/平方米。

值得注意的是，上述可售资源的统计，暂时不包括大部分富力地产已签约合作的旧改项目。而作为“旧改专家”在行业声名鹊起的富力，在旧改，尤其是在当前炙手可热的大湾区中拥有的旧改项目隐藏实力，不容小觑。

富力珠江新城项目全景图

分析对比各大房企在大湾区的布局版图，即可发现，富力在大湾区的土储相当亮眼。数据显示，截至2018年底，富力在全国各地有超过40个已签约合作的旧改项目；其中，位于大湾区内、已签约合作的旧改项目，就有超过20个，涉及总建筑面积估计超过2,000万平方米。

2018年的780亿元已售未结转协议销售，加上平均土地成本单价仅为2400元的大量优质土地，以及集中在粤港澳大湾区旧改项目的大量隐藏实力——这意味着，千亿之后，富力在2018年地产开发销售上的增长和盈利维持，具备可持续发展的极大确定性。

海南生态海岸鸟瞰图

就2019年而言，超过200个在售项目，逾3000亿元可售货值在手，富力将2019年权益协议销售目标定位为1600亿元人民币。这对当下富力的实力来说，是一个确定性极高的小目标。

“业主”富力

买便宜的资产融便宜的钱

对于大家都好奇的酒店大收购，富力的年报数据显示，2018年，富力营业额769亿元，同比增长30%。其中，酒店运营营业额超过70亿元，同比增长超过190%。

190%的超高额增长，正是源于收购带来正面影响。

截至2018年12月31日，富力旗下总计有89间运营中酒店。连同在建以及规划中的37间酒店，集团合共拥有126间酒店。其中，运营中酒店总建筑面积超过390万平方米，总客房数超过2.6万间。大收购让富力在酒店发展方面，不止规模大增，领导地位也进一步确定，行业影响力和行业话事权大增。

柏悦酒店

“当初买万达是因为够便宜。”李思廉如是说。从某种意义上看，富力便宜买来的，不只是七十多个酒店资产，更是在酒店业务领域的领导地位和话事权，是一个更长远的未来。

富力集团董事长助理陈志濠在前几日答记者问时也表示，买下万达酒店，富力是有一套完整的收购逻辑的——酒店首先是一种金融性资产，买回来就自带现金流和利润；其次，经过计算，万达的这些酒店资产包与富力的金融结构、融资能力、发展需求是存在高匹配度的；最后，这些酒店都地处城市核心，在长远的未来，具备可持续发展的重建空间价值机会。

2018年年报中，富力也用翔实的数据和资料，向投资者汇报了这一年的资本结构调整和债务优化。2018年，富力既完成了超过282亿元人民币的国内公司债及超短期融资券的赎回与再融资，也顺利完成超过238亿元国内公司债券、超短期融资券及资产证券化的发行。

一系列的融资操作，让富力集团的债务结构、金融结构得到了进一步优化。在当下，能借到长期的钱不容易。更难得的是，富力借到的，是长期又便宜的钱。年报显示，2018年，富力成功发行境内公司债券合计人民币 143 亿元、超短期融资券合计人民币 82 亿元，资产证券化产品合计人民币 14 亿 元，票面利率介乎 5.3% 至 7.7%。这充分证明了，富力在往来银行及债券投资者中的信誉优势及品牌认可。

对此，富力表示，公司长期与包括多间商业银行在内的金融机构建立稳固关系，并且持续获得该等银行对未来扩大项目开发贷款及再融资担保贷款需求的支持。此外，作为港股上市公司，富力在境外的融资能力也不容小觑。在当下，部分公司境外债利率高企的情况下，富力充分展示了其优质的融资能力。

单价便宜的资产、便宜的钱、持续增长的核心能力，加上不断增长的“全球最大豪华酒店业主”的酒店话事权、以及在房地产开发领域不断优化的产品力，2019年，或许富力将给外界更多肯定的答案。