继上周旭辉、阳光城、招商局置地等公司发布2018年业绩之后，本周至少还有十三家房企业绩发布预告：

3月18日碧桂园（02007.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、蓝光发展（600366.SH）

3月19日 中国金茂（00817.HK）、大悦城地产（00207.HK）、

3月20日 富力地产（02777.HK）、雅居乐集团（03382.HK）、远洋集团（03377.HK）、恒基地产（00012.HK）、瑞安房地产（00272.HK）

3月21日 绿城中国（03900.HK）

3月22日 朗诗绿色集团（00106.HK）、金辉集团（00137.HK）

地产财富会《年报直击》栏目已经启动，以系列深度与资讯评点，启动2018年报季报道，带您看懂复杂数据背后的公司兴衰。这是第一篇资讯评点和第一篇碧桂园深度。明天将发布“地产均好生”中国金茂深度，敬请期待！

回望过去，房地产行业以及整体经济大环境，都发生了太多变化。

经济下行、调控持续、长效机制的靴子在长久的探索中悬而未决。每一家房地产上市公司的董事长、CEO，都面临着太多要迅速做出的判断、要想尽办法解决的问题、要狠下心来执行的决定，甚至是难以在短期内看清对错的抉择。

谁对谁错？年报见真章的时候终于来临了。

熟悉房地产行业的人都清楚，房地产行业在会计结算上存在特殊性。当年年报反应的是前一年的售价收入、更前一年的地价成本。也正是因此，2017年的年报利润表，实际上显示的是2015年的短暂繁荣。

2018年才是年报见真章的时刻。房地产巨头造就严阵以待，并为此持续铺垫——看，喊出“白银时代”的万科，又在2018年喊出了“活下去”。2019年初，碧桂园、恒大、万达等公司也纷纷发声，绝不盲目乐观；市场下行，财务稳健最重要，要稳一点、再稳点，要抗风险，要更加抗风险。

你懂的，龙头企业总是更敏感。龙头一轮发声过后。3月15日，2019年两会开幕，《政府工作报告》中，三次提及“经济下行”，对整体形式盖下了“官方认证。”“顶住经济下行压力”，成为今年的重要任务。

“顶住经济下行压力”、“活下去”、“穿越周期”，究竟哪些房企能做到？2018年的年报数据，才是真章所在。

2018年年报预告已经彰显了一切。龙头房企业绩大爆发不再了。规模终有天花板。这是个比稳定、比赛道、比更宽阔天地和更高质量探索的时期。

塞在中间的千亿级房企，面临着更多难解的数据平衡的困境。

看起来华丽的增长上，谁是真正的营收大户？

谁又是处在揭不开锅底的边缘？

谁的利润在下降?

谁在逆周期而动？

谁又将步入万劫不复的深渊？

带着这样的疑问，我们怀着对旧时的感慨，也满怀对未来的憧憬，力图从一家家房企年报所披露的各项数据中，抽丝剥茧、由表及里地让人们洞悉房企众生相的背后故事。

回顾一：旭辉

你不能错过的旭辉2018年年报数据：

1、合同销售额：人民币1520亿元，同比2017年增长46.2%

2、核心净利润：人民币55.35亿元，较2017年增加35.6%

3、毛利率：由29.7%增长至34.7%

4、核心净利润率由12.8%增至13.1%

5、核心平均股本回报率（ROE）：23.8%，较2017年同期的22.8%增长1个百分点

6、现金流：人民币446亿元

7、净负债率：67.2%，比去年上升16.3个百分点

8、土地储备：4120万平方米，同比去年增长32.9%

9、融资成本：5.8%，比去年增长0.6个百分点

10、销售均价：15884元/平方米，同比下降4%

地产财富会点评

旭辉是资本市场的民企好学生。它总是“够稳”，一直保持合理较低的负债率。连在2017年以96%的高增长冲击千亿台阶的时候，旭辉的净负债率也保持在50.9%，计入永续债工具，也不过70%，在行业算偏低。旭辉也因此总是能借到相对更合适的钱，资金成本在2017年还是仅为5.2%。

即使如此，2018年旭辉的融资成本和净负债率也上升了。一方面是因为为了发展必须持续拿地，而地价成本不断上涨。另一方面，也是因为境内融资收紧，旭辉只得将2018年的融资重点从境内转向境外——去年上半年，旭辉发行的最高利息的一笔美元票据，成本为6.875%。

钱和地，从这两大房地产公司最关键要素看来，2018年确实是不那么好过的一年。不那么好过，那就稳着过。稳中求进。林峰上周说了，2019年旭辉把销售目标定位1900亿。地产财富会算了算，同比2018年，是25%左右的增长。

土储数据显示，目前旭辉布局了全国一二线重点城市达44个，超过195个项目；其总土储达5500万平方米，对应货值8000亿元。这样看来，旭辉今年达成目标应该不难。

但不能忽视的是，旭辉土地储备增长的代价背后，是净负债率的上升，以及相对有所增长的融资成本。“稳”，是旭辉的长板，某些时候却也是旭辉的掣肘。“太稳了”，没有在合适的时候多拿对的地，后续再拿地，成本多少就上去了：

毕竟，2017年和2018年才是旭辉的拿地大年——年报数据显示，2017年，旭辉买了78幅地块，新增项目总建筑面积超过1320万平方米，同比增长104%；2018年，旭辉新增93幅地块，新增面积1240万平方米，补充货值超2200亿。

回顾二：阳光城

你不能错过的阳光城2018年年报数据：

1、销售金额：1628.56亿元，同比去年增长78%

2、净利润：30亿元，同比增长达46%

3、净负债率：182.22%，较2017年下降70个百分点

4、净利润率：6.9%，较2017年增长0.68个百分点

5、融资成本：7.94%，较2017年增长0.86个百分点

6、土地储备：4418万平方米，同比增长16.4%

7、经营性现金流：218亿元，同比去年增长147.55%

地产财富会点评

2018年，首次突破千亿门槛的阳光城，业绩增长堪称亮眼——在地产财富会统计的千亿级房企2018年业绩增幅排行中，阳光城以78%的高增长位居三甲，仅次于中国金茂和中梁控股。

在业绩大幅增长、土地储备也同时增长的过程中，仍能实现净负债率下降、和现金流大幅增长，靠得全是阳光城在2018年在拿地上的“急流勇退”。2018年初，朱荣斌为当年土地支出做了800亿元的预算，占年度销售额50-60%，然而当期只用了预算的38.25%。报告期内，阳光城以权益对价306亿元补充土储面积约1333万平方米。

负债率的大起大落，是阳光城的特点。从某种意义来说，这家企业够灵活、执行力够强劲。这家公司敢冲、能冲、冲对了，规模的问题解决了，就迅速解决财务不够稳健的问题，降负债求稳健，那就一年直接降下来70%。

但认真探究，阳光城的年报数据大幅变化背后，其实是大部分中型民营企业面对下行周期中规模竞争门槛的无奈——可能只有冒险全力冲上去一条路可以走，判断对了，规模起来了，才有胜算。而即使规模起来了，也不能放松，该停得停、该降得马上降。当下的经济周期，竞争越来越激烈，2017年甚至2018年还没达成千亿的公司们，既要快速成为大船，还要成为能快速掉头的大船，毕竟，资金成本在那里摆着呢！

回顾三：招商局置地&招商蛇口

你不能错过的招商局置地2018年年报数据：

1、净利润：人民币22.06亿元，同比减少约25%

2、核心净利润：人民币12.16亿元，同比减少约26%

3、每股盈利：24.79港仙，同比减少约26%

4、毛利：人民币39.88亿元，同比下降约30%

你不能错过的招商蛇口2018年年报数据：

1、签约销售金额1705.84亿元，同比增加51.26%

2、净利润152.4亿元，同比增加20.42%

3、新增项目80个，扩充项目资源1357万平方米

4、负债率：74%，较2017年增加2个百分点

5、融资成本：4.85%

地产财富会点评

曾经享有“招保万金”四大房企盛名的招商地产，却在2010年至2014年的市场调整期渐渐掉队。“不甘心”的招商，在2015年底启动了它的大动作——招商蛇口工业区吸收合并招商地产，以招商蛇口重组上市。

重组两年后，招商蛇口终于在2017年迈入千亿阵营，利润突破百亿元。2018年是招商蛇口整合上市后的第三个完整年度，也是招商系努力实现大变革、大布局、大发展的一年。

从A股平台招商蛇口的表现来说，整体销售和利润的增长都不错。但作为招商蛇口控股的H股招商局置地，相比于16和17年213%和163%的净利增长率，招商局置地18年的表现确是各种利润的下降。其年报称，利润下降的原因是2018年集团于中国物业发展项目的物业交付比2017年同期减少。

而背后的真正原因，或许是进一步的重组改革正在酝酿。2018年12月17日，招商蛇口（001979）与招商局置地（00978.HK）发布修改《非竞争协议》公告彰显了这一点——招商局置地业务战略被明确为“精耕存量城市、转型创新发展”，未来将实现业务结构“轻起来”的转型，不再只是“重资产驱动”，而是“轻重并举、双轮驱动”，加强资产管理能力。

而改革的代价，就是当下的招商局置地利润下降。

过去“掉队”的招商地产，现在要靠招商蛇口A+H双平台重组配合战，应对强手如林的大房企竞争，也要面对持久的调控和长期机制建立过程的动荡，这家央企未来会打出怎样的组合牌？让人期待。但在当下的格局重，如果说想要重返“招保万金”时代，却很可能只是一个遥远的梦。

芸芸众生相，悲喜自交加。接下来，财富会还将严以待阵、直击现场，陆续推出中国金茂、富力地产、万科、龙湖、恒大、华夏幸福等多家房企年报的系列解读，与您一起感受行业冷暖、企业兴衰。