原標題:降準後降息也有可能，樓市會怎麼走？

10月15日，央行年內第四次定向降準正式啓動，將置換約4500億元中期借貸便利(MLF)，新投放約7500億元增量資金。

所謂降準，是指央行降低商業銀行存款準備金率，說白話就是減少商業銀行存在央行的錢，從而可以多貸款給企業。本次降準仍屬於定向調控，釋放的7500億元增量資金定向放貸給小微企業、民營企業和創新型企業。

在前一天10月14日舉辦的2018年G30國際銀行業研討會上，央行行長易綱的演講及Q&A環節的表態，也釋放了宏觀政策依然有繼續降準和降息的可能。

很多人關心，此次降準落地會不會利好處於調控中的樓市？地產銳觀察認爲，本次降準精準指向實體經濟注水，目的不是樓市，但可以穩定市場和購房者預期，對樓市有利好支撐。

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降準對樓市的影響

其一，降準有利於穩定市場預期，適當託底經濟，有利於提升企業家投資的信心，激發民間投資的積極性，房地產行業新增投資也不例外。地產帶頭大哥萬科一邊高喊“活下去”，一邊迅猛收購、拿地，顯然對地產後市看好。

其二，按照過去20年的經驗，降準對樓市絕對是重磅利好，標誌着新一輪瘋牛將啓程，這次真的不一樣。在房住不炒的樓市調控總綱下，在金融監管嚴把房地產融資閘門的背景下，降準釋放的資金不會大量流入房地產，因此並不會刺激新一輪樓市瘋牛出現，但有穩定樓市預期作用。

其三，定向降準，增加的信貸投放雖然不會直接流入房地產，但也可能繞道實體經濟企業，部分跑冒滴漏進入房地產。從傳統金融機構融不到錢的房企，向產業資本伸手融資已經行在路上。

其四，機構預期今年底到春節前還會有一次降準，並且預計今年底、明年初降息的概率較大。降準可以穩經濟、穩預期，有利於房企加大投資；如若降息，將進一步增加資金流動性，帶動消費，降低房貸利率，於樓市當然也是利好。

在日前舉行的2018年G30國際銀行業研討會上，央行行長易綱在Q&A環節表示，我們在貨幣政策工具方面還有相當的空間，包括利率、準備金率以及貨幣條件等。

但只要房地產市場調控不放鬆，房企仍應做好過冬的準備。而臨近年底各家房企都有快速回籠現金衝業績的壓力，此刻入市去尋找好項目，不但選擇空間大，在房價方面也不用擔心會踏空。

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什麼是“好”項目？

關鍵是，什麼是“好”項目？每個人的購房需求和支付能力都不一樣，地產銳觀察小編認爲，切合自己需求和購買力的項目，就是“好”項目。當下買房，可以遵循下面兩個規則：

第一，本着最急需滿足的“需求”買。

當然不同的人也有不同的購房需求，就看哪個需求最強烈，排在第一位。

地產銳觀察小編的一位朋友最近就看了多個樓盤。這位朋友是位85後創業者，他的需求很明確，就是總價1000萬左右量級的別墅，要求離主城區不太遠，交通方便的。

小編推薦他去孫河別墅區多轉轉，1000萬出頭的新入市的限競房別墅項目有幾個可選。

第二，奔着稀缺資源買。

滿足需求+資源稀缺，就代表着房子的保值增值性，不要用擔心會踏空房價。

小編還有一位朋友，在北京市內朝陽區有套房，家有兩子，公婆同住幫忙照看孩子，夫妻兩個基本都是“嫁給工作”的狀態。

公公患有肺氣腫，實際上並不適合長期居住在市內，也想再買一套房子，要求空氣好，有山有水最好。大寶在上小學，還得仰仗公公每天接送，所以買個週末和小長假可去度假的房子就好，現階段不一定非得做第一居所，但如果儲備着以後可以做養老之地，再好不過。

夫妻倆人存款有限，只夠得着總價在600萬以內的。小編扒拉扒拉北京樓市現有的項目，滿足空氣好、有山有水且總價在600萬以內，且空間距離不太遠、交通通達的項目，真的是十分稀缺，只有北京嶺秀值得推薦。

大家都說今年的“金九銀十”變成了“銅九鐵十”，甚至還不如“銅鐵”，但是北京嶺秀國慶七天卻熱銷了2個億。

小編第一次去看北京嶺秀這個項目時，就被吸粉兒了，從產品打造層面看，發自內心地感嘆，成長於山城重慶的金科地產不愧是山地別墅開發專家。

1、北京嶺秀位於平谷夏各莊新城。百度導航“北京嶺秀”，小編從東五環出發上機場二高速，再走京平高速，約1個小時就到了項目，如果住在北面的朋友，預計會更快。

2、剛下車，小編瞬間被眼前的美景驚呆了，一段向上的蜿蜒山路出現在眼前，一側是林木草地，一側是灌木山岩，空氣新鮮，心曠神怡之感油然而生，具備這樣山地資源的項目，在北京真的是屈指可數了。

3、進入到體驗區，美景如畫，中式傳統風格的建築與屋前的水系、樹木融爲一體，倒影婆娑，好似一幅自然的千里江山圖映入眼簾。據悉，開發商金科爲了打造這個售樓處建築，耗資了2個億。小編覺得，如果多在這裏舉辦一些活動，這個售樓處絕對會成爲京城網紅打卡點。

4、進入到樣板間，下疊南入戶，使用面積260平米左右，贈送約40平米的南花園，地下空間的層高達6米，利用率超預期；上疊北入戶，使用面積在220平米左右，贈送30平米左右的北花園及40平米左右的空中花園。站在空中花園遠眺，想像春天時山中的一片桃花海，頓時有了室外桃園之感。項目容積率僅爲1.1，而且皆爲獨門、獨院、獨戶的低密疊院。

從未來的增值角度看，北京嶺秀也相當具備潛力。

1、項目所在的平谷區有明顯的窪地價值。平谷是2020年世界休閒大會的會址，世界休閒大會是代表全球休閒旅遊產業最高級別的國際性會議，就像雁西湖APEK會議、三亞的博鰲亞洲論壇一樣，會快速拉動區域經濟繁榮，提升區域的國際影響力。

平谷是北京五大生態涵養區之首，區域內林木覆蓋率高達67%，是北京最高的林木覆蓋率，負氧離子約爲市區的40倍，可以說是康養生活的首選地，未來的平谷及北京嶺秀對接的是喜歡山地資源的國際康養居住和度假人羣。

2、隨着2020年世界休閒大會已經進入北京時間，平谷線地鐵也將開通，約45分鐘就可進入東四環。通過平通、京平、成平等高速路網，35分鐘讓可抵達首都機場，45分鐘可抵達望京、三元橋等區域。這同時意味着，對於在北京中心城區工作的人而言，北京嶺秀同時具備作爲第一居所的條件。

3、平谷夏各莊新城各項配套齊全，北京嶺秀項目周邊有北師大附中、北京中醫院等學校、醫療機構的落地，同時還配有國際雙語幼兒園及各類商業配套。迎接世界休閒大會，未來三年各項市政配套還有會大力度的改善和提升，區域發展潛力釋放進入加速週期。

4、北京嶺秀依託山地資源，還會創新發展康養產業和智慧服務。據悉，項目未來將實現“4+1”維度打造的全空間全週期健康服務體系，從家庭、社區、城市雲醫院、海外就醫等四個維度，加上急救服務，形成完整的“4+1”模式。

後期項目還會引進天啓大數據信息系統，這是金科服務與微軟的首度合作的研製成果，會被用在整個社區的智慧系統上，覆蓋生活、家庭、社區、日常消費、安防預警等各個方面，形成特有的天啓智能體系。

這些功能的附加，使得北京嶺秀項目同時具備了短時度假和長時居住養老的屬性。

5、梳理北京前9個月別墅成交的總價區間，600萬以內總價的別墅在市場上有着巨大需求。而限競房中的別墅項目，讓別墅夢想門檻驟然變低。小編一直覺得，這是“限房價、競地價”的限競房政策給購房者提供的紅利。

北京嶺秀單套總價在470—600萬，單價低至17000元/平米，今年4月中旬示範區開放， 7月首推，一期88套別墅房源已經售罄，二期正在加推。對於這樣一個具備北京稀缺山地資源並且是低總價的山地別墅項目，可以滿足一個人年輕時節假日度假、退休後養老的全生命週期的居住需求。

回到文前，房地產行業大變局時代，炒房者被清除出市，不僅房企的戰略要發生轉變，購房者對“好”房子的認識也要發生轉變，滿足眼前需求、兼具增值潛力甚至能滿足日後長遠居住需求的房子，纔是好房子。