【特寫】商住房業主：商住房賣不掉，換宅計劃落空

“就像從頭到腳澆了一盆冷水！” 蘇勤（化名）對2017年3月26日這一天記憶猶新。當天，北京市發佈了比住宅限購更嚴厲的商住限購政策，二手房房源個人可以購買，但需要有購房資格，並且需全款購買。

“真的是計劃趕不上變化。當時政策來得兇猛，就像龍捲風一樣。計劃被全部打亂，一切能想到的渠道被全部堵死。”回憶起當時出售商住房的情形，蘇勤仍然唏噓不已。正是在簽約的前一天，趕上“3·26新政”出臺，蘇勤的商住房沒有賣掉，換住宅的計劃化爲泡影。直到現在，蘇勤感覺自己像是一個被裝在套子裏的人，什麼時候能夠解套，還不得而知。

商住房變成“雞肋”

蘇勤來北京十多年，目前在一家文化機構工作，她目睹了近十年來京城樓市的風雲變幻。

2013年的夏天，蘇勤由於社保中斷，不夠五年連續社保，無法購買北京住宅。於是，蘇勤選擇在朝陽區北苑附近購置一套不限購的商住新房項目，57平方米戶型，總價160萬元左右。

當時，外地就有“認房又認貸”的政策傳聞，爲保險起見，這套商住房是以蘇勤婆婆的名字購買的。

2014年，蘇勤拿到了房本，房價從買時的3.5萬元/平方米漲到4.5萬元/平方米。當時周邊的購物中心陸續建起來，市場預期仍會升值，猶豫之下，蘇勤沒有立刻轉手，而是將房子通過中介出租了。

2016年6月，北京商住項目將限購的傳聞在網上傳開，不少商住項目連夜加推售房。2017年春節剛過，北京再次盛傳商辦類住房將全面限購。因爲社保滿五年了，而且眼看着孩子也快到了入學年齡，蘇勤夫婦萌發了賣商住、換住宅的打算。

春節後，蘇勤就通過中介機構將房源掛出，陸續洽談了不少購房者。2017年3月20日，蘇勤剛跟購房者洽談完畢，準備將房子以260萬的價格出售，購房者付了40萬定金，就等着3月27日，她的婆婆從外地乘飛機來北京簽約。

然而，從2017年3月17日開始，北京調控政策持續加碼，密度和力度大大超出了蘇勤的預期。粗略算下來，當年從2017年3月17日到3月27日這十天裏，北京一共出臺了九項調控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、商住限購等，緊接着配以嚴格的突擊檢查，斷絕了所有炒房的可能。

在蘇勤的計劃裏，因爲名下沒有房貸記錄，賣了商住房換住宅，按首套房35%的標準，首付260萬元就能買下總價700萬元的住宅。

買住宅遙遙無期

萬萬沒想到的是，2017年3月26日傍晚時分，等來的卻是商住限購的消息。“沒想到正卡在了這一節點上。” 蘇勤無奈地說。

當天，北京多部門聯合發文明確規定商辦類項目不得作爲居住使用，新建項目不得出售給個人。已入市的二手項目可以出售給個人，但需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

面對突如其來的商住限購，蘇勤很無奈，心裏不是滋味。“機票都買好了，就差一天，特價機票也不能退了，人也不用來了。真沒想到，會遇到如此戲劇性的一幕。”

蘇勤說，她十分理解政策變動帶來的不可控因素，因此，當買房人因不具備購房資格，想退房時，她也就答應了。

“3·26 新政”後，北京二手商住房因政策原因出現交易空檔期，2017年底恢復交易，價格較政策實施前出現不同程度的下調。據中原地產研究中心的統計，從“3•26新政”開始的2年時間內，北京商住公寓類房源網籤量只有6550套，同比下降93.1%。從平均價格看，商辦市場二手房價格已平均下調超三成，部分二手房商住項目價格下跌超四成。

受北京商住新政影響，讓蘇勤的換房計劃戛然而止，不過，蘇勤很快恢復了理性。她決定如果賣不了房，就繼續留着，隨時觀望政策。“計劃趕不上變化，也許處理的最佳方式，就是以不變應萬變。”

政策出臺後，北京商住公寓市場迅速冰凍，經過兩年的政策消化，如今的商住公寓市場依然難言起色。

現在蘇勤最關心的問題是，她的商住房要標價多少賣掉，纔夠繳納下一套普通住宅的首付。而要是商住房賣不出去，她也無法換房改善居住條件。

“眼看着孩子一天天長大了，我不知道什麼時候才能換房，也不知道是否還能買到喜歡的房子。”蘇勤無奈地說，建議在商住房納入住房限購套數認定範圍以及明確商住房居住配套規範的前提下，可以對二手商住房適當放開購買資格，在一定程度上降低剛需入市的門檻，畢竟購買商住房的，不一定是投資者，還有很多是剛需。

新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 盧茜