“白銀時代”座次重排 頭部房企尋找“來蘇之望”

本報記者 張曉玲 實 習 生 鄧純榕 香港、廣州報道

2019房地產風向

3月下旬，重點頭部房企的年報漸次發佈。回首2018年，大多數房企雖然表面上實現了歷史新高的銷售，但這或許是最後的狂歡，一些衰敗的跡象已經顯現。如萬科計提了23億的資產減值準備，且持續收斂聚焦，開發業務再不能無限“輸血”新業務。多數房企的淨負債率在2018年出現了上升，華夏幸福陷入資金鍊風波，泰禾集團頻傳項目轉讓。

2019年，尋找新的萬億級別的產業成爲普遍共識，萬科目前找到的是物業服務、冰雪度假等；恒大找到的是大文旅、大健康、新能源汽車；碧桂園則要加碼機器人和現代農業，但截至目前，他們都沒有賺到錢。

市場層面，近期各一二線城市新盤去化率提升，搶房重現，開發商打折優惠取消，成交量局部回升。使得業績會上諸位老總普遍心態轉樂觀，預期政策維穩，房價繼續下跌可能性變小。（林虹）

導讀

在“白銀時代”，銷售規模比拼之外，房企面臨的更可能是（土地）資源獲取、融資能力、運營能力等全方位的競爭，大型央企和國企顯然更有優勢。

盡享“黃金時代”30餘年紅利後，房地產行業真正的競爭，將在2019年拉開帷幕。

2018年表面的繁榮之下，新房銷售規模達到15萬億後已然見頂，集中度的提升讓頭部房企座次重排，2018年的財報已顯露了這種趨勢。碧桂園、萬科、恒大、融創成爲銷售四巨頭，淨利潤前四則是中海、恒大、碧桂園、萬科，頭部房企間競爭白熱化。

這是房產界的王者之戰，並且在2019年持續上演。數據顯示，今年1、2月萬科銷售已逼近碧桂園，保利逼近恒大，到年底房企銷售前三、前五、前十的座次，都可能會有較大變化。

而在“白銀時代”，銷售規模比拼之外，房企面臨的更可能是（土地）資源獲取、融資能力、運營能力等全方位的競爭。

更進一步，由於需要地產開發主業之外的其他業務持續貢獻業績和利潤，頭部房企都在尋找新的萬億級別的產業。

萬科稱要找到至少六個千億級別的新業務，恒大300億砸向新能源汽車，還投資了大健康、大文旅，基本完成了多元化佈局；碧桂園則要投資機器人和現代農業。

過去誰是“老大”已不重要。誰將成爲“下一個十年的王者”纔是正題。

　　負債反彈

房地產的頹勢，在2018年四季度已經顯現。

國家統計局數據顯示，2018 年全國商品房銷售金額 15萬億元，創下歷史新高。但同比僅增長12.2%，比2017年低1.5個百分點。

去年四季度，銷售增速下滑至-2.0%，跌至冰點。保利發展指出，至此全國性增量市場“拐點”已出現，樓市步入了下行週期。

蕭條在今年1、2月持續。克而瑞研究中心1-2月房企銷售TOP10中，有半數房企銷售額不敵去年同期，“四巨頭”均在其列。

從下滑的幅度來看，受三四線城市和返鄉置業退潮影響，碧桂園、恒大下降更爲明顯；前100名房企同比降幅爲22.9%。

多位業內人士預計，2019年是房地產銷售的“小年”，相對2018年近15萬億的銷售金額將出現下跌；衆多房企的銷售增幅也將顯著下降，從以往40%、50%的增長下降到10%、15%不等，甚至不排除有房企出現負增長。

行業增速普遍放緩，資金壓力也持續加大。克而瑞統計顯示，2018年85家房企新增融資成本6.4%，同比升0.17個百分點；80%以上的房企全年融資成本上升。

財報顯示，多數房企的淨負債率在2018年出現了上升，如恒大升至150%，富力升至185%，穩健如中海、萬科也升到了30%以上；去年下半年到年底，多家房企的經營性現金流轉負。

對此，3月26日，恒大首席財務官潘大榮回應稱，去年下半年淨負債率有反彈，和新的產業投資有關，比如收購NEVS，今年會爭取繼續降低淨負債率。

同日，萬科執行副總裁孫嘉則表示，萬科經營的核心原則是以現金流爲中心。去年下半年，經營活動現金流出現下降，是因爲去年買了很多地，還有針對中長期發展的股權投資增加，如入股普洛斯；融資性活動現金流、負債水平和融資規模也隨着業務增加，但萬科手頭現金超過1880億，是一年內到期的流動負債的兩倍，處於安全區間。

去年市場的壓力也在財報中有所體現。萬科年報顯示，去年其存貨跌價準備爲23.1億元；新業務投資方面，恒大健康投資150億收購新能源汽車產業鏈公司，當期產生了14億元的虧損。

回首2018年，大多數房企雖然表面上實現了歷史新高的銷售，但這或許是最後的狂歡，一些“衰敗”、“危險”的跡象已經顯現，一些抗風險能力弱的房企已經顯現危機：2018年，華夏幸福陷入資金鍊風波，被平安拿下20%股權解危；今年3月，泰禾集團頻傳項目轉讓，困境凸顯。

尋找新的萬億級別產業

在增量市場見頂，進入“白銀時代”之時，房地產行業集中度上升導致競爭加劇，已經不再是趨勢，而是事實。

萬科董事會主席鬱亮認爲，2018年中國房地產市場TOP3共獲得12.6%的市場份額，超過1/8；TOP10是26.9%，超過1/4。

前100家開發商則獲得2/3的市場份額，競爭正變得越來越激烈，而且主要是重量級選手之間的相互競爭。

碧萬恆融作爲去年的四巨頭，這一格局預計在今年將會重新洗牌。從今年1、2月份的銷售數據來看，萬科已經逼近碧桂園，保利也正在逼近恒大。

鬱亮在今年初提出了要做“冠軍組織”；去年，保利發展也稱要“重回行業前三”；中海地產在顏建國迴歸後規模提速，預計今年將繼續提升座次。

前五名暗戰激烈，前十也不例外。華潤置地持續提升十名以內的排位，去年排名十二的招商蛇口內部提出了重回前十的目標，龍湖、新城控股壓力巨大。

房企的淨利潤排名也在不斷變化。2018年，中海地產蟬聯淨利潤之王，達449億港幣，恒大375億、碧桂園346億排第二、三，萬科337億排第四。

銷售規模之爭，是房企資源獲取能力以及融資能力的暗暗較量。以擁有央企背景的中海和招商蛇口爲例，它們在舊城改造和新城開發方面，有着天然優勢。

財報顯示，2018年中海蔘與了上海中心城區規模最大的城中村改造項目紅旗村項目，以及香港九龍啓德第4B區2號地盤的地塊；而招商蛇口則依託招商局集團的優勢，在前海土地整備項目中拔得頭籌。

恒大則借前幾年大規模儲地之機，拿下3.03億平方米土儲，樓面地價僅1635元/平方米。

融資渠道及成本方面，央企、國企具有不可壓倒的優勢。如招商蛇口全年綜合資金成本僅4.85%；中海去年的加權平均借貸成本則低至4.3%。

過去6年，一些先知先覺的開發商都在尋找未來可以替代房地產的萬億級產業、可運營業務，但這並非易事。

“轉型絕非易事。我們至少需要建立六個千億級業務，才能再造一個今天的萬科。”

鬱亮表示，不能寄希望於再遇到一個與過去二十年房地產開發一樣，幾乎所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時代。

萬科目前找到的是物業服務、商業運營、長租公寓、物流倉儲、冰雪度假；恒大找到的是大文旅、大健康、新能源汽車；碧桂園則要加碼機器人和現代農業，但截至目前，他們都沒有賺到錢。

鬱亮表示，未來開發商將同時面臨兩場挑戰。一個是徹底告別黃金時代的舒適區，進入高烈度競爭的低容錯時代；一個是走出自己熟悉的領域，進入到相對陌生的空間。