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　　 壹丨 First

　　終於約上葛洲壩·北京中國府。

　　從2016年葛洲壩地產5G科技高調亮相，評論君就相當期待落地，前段時間測評過合肥中國府，但樣板間呈現，並沒滿足胃口。

　　最好的展現機會，留給了北京中國府。

　　懸念揭開，這個低調的5G科技豪宅，究竟是紙上談兵，還是理想照進現實，自然要來篇測評咯。

　　北京中國府的位置在豐臺區，豐臺東路與樊羊路交界的西南側，環線上屬於西南三環到四環之間，這塊區域，扎堆了不少大幾千萬量級的豪宅。

　　項目位置

　　比如，跟中國府毗鄰的懋源璟嶽，再靠北一點是泰禾西府大院、龍湖西宸原著，儼然「南城豪宅新貴聚集區」。

　　西南三環起步雖晚，但真正讓評論君覺得，能稱得起這個頭銜的，是今年發生的兩件事兒：

　　2月份有消息爆出，規劃部門多次組織相關單位進行研究論證，基本確定新機場線延伸至麗澤，並在麗澤設置城市航站樓。

　　3月份北京發佈建設項目正負面清單，四環路以內，限制各類用地調整爲住宅商品房。也就是說，除非早有規劃，否則四環以內很難新增商品房用地。

　　麗澤商務區效果圖

　　實際上，麗澤商務區的發展，比評論君預想的要好，數據顯示，截止今年上半年，麗澤商務區已累計引進企業479家。

　　新機場城市航站樓的進駐，勢必會成爲麗澤商務區的另一個增長點。

　　而發展預期走高的同時，是供應預期的走低，包括上面評論君提到的正負面清單，以及9月份剛發佈的禁限目錄，核心訴求都是疏解。

　　這意味着，四環內新增供應減少已成必然，但對北京中國府和它的豪宅朋友們，卻是個機會。

　　項目周邊環境

　　從地圖上看，北京中國府到麗澤商務的直線距離不到4公里，開車只要十幾分鍾，醫療、商業、教育配套可以給到8分。

　　項目南側1.8公里，是首都醫科大學附屬北京天壇醫院；

　　南側3.9公里，豐科萬達廣場；

　　東南280米，北京小學萬年花城分校；

　　周邊的居住環境，相比三年前也有改善。

　　實地走訪時，橋安路一側還有些低矮的老樓，但豐臺東路街道和綠化都很整潔，正巧走訪那天天氣不錯，就給6分吧。

　　貳丨Second

　　相對於位置，重頭戲在產品上，否則，又只會是一個高地價驅動的被豪宅而已。

　　今年限競房看的不少，有驚喜者寥寥，反而是純商品房都可圈可點，之前寫過的西山龍胤，以及壹亮馬，質感都很不錯。

　　進入中國府園林示範區，就被四把巨大銅傘吸引了注意力，傘面用銅掐絲工藝鏤空雕刻福、祿、壽紋樣。陽光灑下來，紋樣便會被投影到地面上。

　　園林示範區（滑動可查看更多）

　　售樓處展示也很不錯，中心挑高接近9米搭配玻璃頂棚，很有陽光花廳的溫暖，但大量灰白石材的運用，又頗具高檔酒店的質感。

　　評論君真心建議，有品質改善需求的親們去現場逛逛，因爲你看到的園林示範區以及配套，都是實景交付版，不摻雜造夢水分。

　　當然，你得先過驗資門檻。

　　項目信息

　　項目佔地4.4萬㎡，建築體量6.7萬㎡，產品涵蓋高層、疊拼以及合院，目測可提供的房源不多，整個項目也就200多套房源。

　　樣板間實樓展示230㎡的平層，以及270㎡的疊拼，就以此爲主，寫幾點看法：

　　1、平層230㎡戶型規劃了四居，明顯衝着舒適型改善的節奏去了，空間做得非常大氣。

　　18.9米的南向採光面，11米的觀景大橫廳，就相當吸睛，再加上面寬5米開外的超大采光窗，樣板間的現場感受相當敞亮。

　　高層實景圖

　　在客廳裏小坐，整片陽光都是你的。

　　主臥區域接近50㎡，配三道雙開門，很有「高級感」，而18㎡的步入式衣帽間，估計會讓很多女主人芳心暗許。

　　2、難得的是，在追求「大」的同時，戶型並沒有拋棄最基本的實用性，甚至在很多小細節上，都做的相當貼心。

　　這並不容易，評論君見過太多的「大而無當」。

　　平層戶型圖

　　比如，11米麪寬的橫廳視覺上很棒，但細節處理不好，喝點水就能跑死人，客廳小水吧的設計，就讓廚房到起居室的常規動線，縮短了一半還多。

　　再比如收納。實際上，房子看起來正不整潔，更多要看收納。230㎡戶型在家政間和儲物室預留了大量收納空間。

　　玄關和客廳的部分，也下了很多功夫，橫廳北側除了通道空間，牆體基本上都做了櫥櫃以及隔板。

　　高層實景圖

　　功能性足夠，但該大氣，該走舒適風的空間，北京中國府也絕對捨得「浪費」面積。

　　整體看完，評論君有種很強烈的個人感受：雖然230㎡戶型是平層，但卻很有別墅的氣質，不知道看過的親們有沒有同感？

　　叄丨Third

　　3、這種升級感，在疊拼樣板間也有體現，評論君曾跟業內基友討論過，好疊拼應該具備的特質。

　　結果，地上空間的規劃，我們意見各異，誰都說服不了誰，但對於地下空間，看法卻出奇地一致：

　　好的疊拼產品，一定不是挖地下挖出來的。

　　實際上，地下二層只保留入戶玄關、洗衣房、保姆間、儲物間就夠了，空間再多都是浪費，使用率低還得爲返潮頭疼。

　　地下一層，空間佈局合理之外，則需要儘量多的自然採光和通風，並且兩者權衡，採光和通風可能會更加重要。

　　疊拼樣板間

　　4、但現在有些項目，4層的下疊，有3層在地平面之下，向地下要空間，已經成了地價高企，開發商創造利潤的不二法門。

　　中國府270㎡的疊拼，相當「清流」，雖然地上兩層，地下兩層的設計，但地下二隻保留了玄關、洗衣房和保姆間。

　　主人的活動層，更多集中在地上和地下一，上下樓的動線減少了，住起來會更舒服。

　　並且，中國府用佔地25㎡的下沉採光庭院，代替了常規疊拼的採光井。這樣地下一層的房間，都能做到自然採光、通風。

　　評論君不禁慨嘆，這不是合院纔有的配置嘛。

　　配套實景

　　5、地上空間，8.4米的大橫廳很亮眼，雙開門主臥很貴氣，但評論君印象最深的，卻是二層主次臥與走廊之間的玄關留白。

　　在寸土寸金的北京，真的很少有疊拼，會在二層的玄關部分，捨得用8㎡左右的面積來做一個空間轉換的調節。

　　評論君看過的案例，只有別墅會這麼做。

　　但這塊空間的存在，相當必要，就像是你一路走着走着，突然有張躺椅出現，可以放鬆下心情，而不是一直快節奏前進。

　　配套實景

　　空間是能調節心情的。我想中國府的設計者們，一定是有着豐富的平層和疊拼居住經驗。

　　而且很懂生活。

　　肆丨Fourth

　　6、衝着葛洲壩·北京中國府5G科技而來，卻先被產品空間設計圈粉。

　　不過，也可以理解啦，建築設計是招式，先被注意到並不奇怪，5G科技屬於內功，融入生活而不被察覺，纔是高手。

　　走訪樣板間時，整個室內空間給人的感覺特別舒服，溫度也剛剛好。最重要的是，沒有裝修殘留的刺鼻味道。

　　這簡單直白的感受背後，至少有地源熱泵+毛細管輻射式冷暖系統、5G科技全智能除霾淨化、全置換新風等系統同時運作。

　　地源熱泵示意

　　7、與傳統空調+地暖的溫度調控體系不同，地源熱泵汲取的是地下土壤深處的恆溫能源。

　　以水爲媒介，通過密佈在天花板上的毛細管網，冬季暖溫，夏天製冷。你會發現，樣板間吊頂裝飾都很簡單，就是因爲預埋了毛細管網。

　　據說，這套系統夏季能保持24℃到28℃的人體舒適溫度，而且無噪音、無風感。

　　而全置換新風系統，可以24小時室內換氣，配合除霾淨化系統，PM2.5過濾率達90%以上。

　　除此之外，北京中國在光線、水質、聲環境等維度，也有黑科技加持。評論君瞭解到，僅僅是綠色健康這一個「G」，就用到了38項技術。

　　但這也對葛洲壩的施工管控能力，提出了高標準的要求，君不見，同樣主打科技的天閱西山，已經在交付的路上撲街。

　　8、整體看完，葛洲壩·北京中國府，是能在評論君這裏拿到8分的項目，剩餘的2分懸念在價格上。

　　評論君猜測，項目售價應該會在2000萬+，並且拿證之路不會順利，但崑崙域的疊拼產品已經拿到預售，毛坯價格接近12萬/㎡。

　　項目周邊競品

　　北京中國府精裝拿到12萬/㎡的預售，似乎也並非不可能？

　　按照現在預售價格的發放情況，北京中國府，甚至西府大院、懋源璟嶽，很可能會和崑崙域、中國璽劃到同一水平線上。

　　評論君查到，中國璽目前在推的，是面積段230㎡到260㎡的平墅以及疊拼；崑崙域高層產品已經售罄，未來只有疊拼在售。

　　北京金茂府在推200-230㎡平層以及300㎡左右的疊拼，而西府大院是純高層，戶型面積段170㎡到190㎡左右。

　　巧的是，這幾個項目，評論君都有走訪，如果排除價格影響，平心而論，北京中國府的產品力，絕對可以排到前排。

　　價格被強制卡到同一條起跑線上，產品力效應就會發揮巨大作用。只是，已經亮相的北京中國府，是不是願意在今年起跑呢？

　　e·n·d

　　核心要點提示

　　1、北京中國府的位置在豐臺區，環線上屬於西南三環到四環之間，這塊區域，已經成爲南城高端改善聚集區，隨着新機場航站樓入駐麗澤，商務區的發展前景還是可以期待一下的。

　　2、無論是平層還是疊拼，北京中國府的空間設計，評論君都相當喜歡，在保持空間舒適性的同時，功能性也得到滿足，產品分可以給8分。

　　3、項目主打的5G科技，在樣板間有了完整的展示，現場最強烈的感受是，樣板間裏沒有裝修之後刺鼻的味道，一方面跟項目的用材有關係，另一方面也得以於項目配備的新風系統。

　　4、價格因爲正在取證，尚未正式確定，評論君預測應該會在10萬/㎡以上，總價可能會在2000萬以上，不過還要看最終的取證情況。

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