華夏時報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 史凱 北京報道

在北京東城區租房的張露（化名）發現，最近租金又漲了。

去年9月底她租了一間我愛我家“相寓”品牌的合租單間，價格是2000元/月。今年合約到期後，中介稱若續租要再漲200元/月，並且還要加收一個月的服務費。而令她費解的是，一個月前還在新聞中看到我愛我家公開承諾“不漲租金”。

確實，在8月19日北京市房地產中介協會召開的座談會上，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人共同承諾過不漲租金，落實“三不得”要求，拿出手中共計超過12萬套（間）的全部存量房源投向市場。

《華夏時報》記者採訪發現，中介公司、個人經紀人以及北京房地產中介協會對“不漲租金”定義的闡釋都有所差異。儘管如此，9月初這幾家主要的長租公寓租賃企業都向北京房地產中介協會上報租金下跌，其中相寓宣佈租金環比下降4.5%。

“我問了很多中介，租金沒有下跌。”中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，這些公寓機構的數據並不可信，因爲他們手中本身囤積着大量的房源，一定程度上對市場有定價權。

“兩個月不漲”成空文？

“你們這個漲得不算多，周圍2500元/月以下的房子基本上都沒了。”在協商房租的過程中，原先爲張露介紹房子的我愛我家中介對她說。據瞭解，張露所租住的這間房子位於北京東城區，80平米的房子裏住了4戶人，其中兩個10平米左右的房間，價格從2000元/月漲到了2200元/月，漲幅也達到10%；一間20平米左右的房間，原先價格爲2700元/月，此次單價上漲100元。剩餘一間15平米左右的房間，在租戶搬走後曾以2600元/月的價格對外出租，最後經過協商，成交價格爲月租金2400元，單價也比從前上漲了100元。

該名中介表示，附近兩個月內到期的房子，凡是沒有經歷過去年年底大漲的，均按照當前的價格進行了一定程度的補漲。

在其他區域內，也有房源漲價的個案。在北京市住建委網站“政民互動”欄目中，一名租客稱他在芍藥居北里租了一個臥室，9月16日到期後中介告知，如果是新住戶要漲600元/月，續租漲300元/月。

而此前，針對8月底的座談會，北京市房地產中介協會會長李文傑接受本地媒體採訪時指出，會議共識是未來一兩個月不要漲租金。這意味着，有些租金合約到期了，環比上月不要上漲。

如果按照這一說法，續約漲租的情況很明顯違背了當初的承諾。北京市房地產中介協會相關負責人對《華夏時報》記者表示，該協會作爲住房租賃行業的自律組織，號召會員單位多方籌集房源，加大租賃住房供應量，緩解供需矛盾，目的是降低租金上漲壓力。“在當前穩定租金的政策下，這種情況不可能是普遍現象，我們收集的租金監測數據也顯示，租金是穩中有降。但是，現實中不排除個別中介人員爲了業績可能會私下這樣幹，我們建議消費者遇到擅自漲房租的情況，可以撥打投訴熱線12345進行投訴。”

“不漲房租”到底承諾了什麼？

對於漲價原因，該我愛我家門店的負責人表示，是由於房東在今年籤合同時提高了出租價格，並非我愛我家單方面提價。他認爲，所謂的“不漲房租”是指對於從房東處收來的房源，房東定價多少就是多少，公司不再加價格。而按照這一理解，該公司自始至終並沒有“漲過房租”。

事實上，這一說法並不可靠。9月，我愛我家因轉租政府公租房受到北京市朝陽區房屋管理局6萬元罰款，公租房原價爲1700元，在原租戶和中介的層層加價下，轉手後租賃價格達到4900元，利潤接近2倍暴利。對於普通租房而言，記者曾經採訪過的一位我愛我家門店中介表示，如和房東簽訂3年以上的合同，有些合同中會約定3%-5%的租金升值空間，但實際上一間合租房源的整體漲幅空間要遠大於這一數字。

2018年以來，在北京住建委月度發佈的被投訴前10名房地產經紀機構中，我愛我家已經兩度因提前終止租賃合同引起的三金糾紛、違規收費、違規打隔斷出租、租期屆滿剋扣押金等問題上榜，與鏈家上榜次數相同。

《華夏時報》記者亦針對不漲房租問題向我愛我家發去採訪函，相關人員在溝通中曾表示，相寓所承諾的是對於新推出的2萬套房不漲房租。但截至目前，仍未收到官方書面回覆。記者在過往公開報道中發現，相寓副總經理張多8月底曾對媒體表示，預計能在2個月內提供2萬套房源，並承諾這些房源環比8月不漲價。

除了漲價外，續租的張露還遇到了另一項費用——服務費。

該項費用的存在，是由於我愛我家巧妙地拆分了其房屋託管和租賃兩項業務。據瞭解，相寓雖然是一個長租公寓品牌，但是它與自如不同，不是一個客觀存在的企業。其託管房屋的出租方是我愛我家的子公司愛家營企業管理有限公司，經紀公司我愛我家的工作人員負責帶看和促成交易。也就是，收租金的和收中介費的不是一個公司，所以會存在一個月的經紀服務費。

因此在續租時，也不會像正常的租房一樣，沒有提供中介居間服務就不再收取中介費，而是以“服務費”的名義，再次收取了等同於一個月房租的費用。

上述中介對此表示，相寓還爲租客提供維修、繳費等服務，服務費是用來支付這些項目的。然而，其提供的服務也不盡令租戶滿意。例如，張露所租住的房子裏有房東留下的不少舊傢俱，尤其在房間和活動空間都很小的情況下佔了不少地方，但無論是聯絡相寓管家還是向我愛我家投訴，都以“房東的東西不能動”爲理由不進行處理。“加收一個月租金這麼多，不就是變相漲房租嗎？收了這麼高的服務費，根本沒有提供等值的服務。”張露和鄰居們紛紛抱怨。

張大偉表示，這種收費並不合理。名義上是服務費，其實服務根本到不了一個月租金這麼高。另外租房中介公司提供的是租賃服務，本身已經喫了租金的差價，喫了差價又收服務費，這顯然是不合理的。

針對這一由來已久的情況，投訴渠道卻不甚清晰。在北京市住建委、發改委網站上也看到不少租戶針對續租加收服務費、中介費的投訴，但基本上是住建委讓租戶諮詢發改委、發改委讓租戶向物價局投訴。不過在2015年物價局對中介費的指導定價取消後，無論是買賣還是租賃房屋的中介費，大多隻能靠雙方協商進行。

北京房地產中介協會負責人表示，現在房地產經紀服務實行市場調節價，由當事人雙方協商確定收費價格。但是房地產經紀機構需要明碼標價，公示服務項目、服務流程和完成標準、收費標準。另外，公示之外還需要房地產經紀服務合同約定，房地產經紀機構才能收費。

房租真的跌了嗎？

鏈家集團董事長左暉曾經給出過一個數據，稱北京存量住房700萬套，套均2.1間，算起來有1500萬間房子。而實際上，這次入市的12萬套（間）房源中，只有相寓和美麗屋公司是以套計算的。粗略算來，此次投入的房源僅爲市場存量的百分之一。

百分之一的房源是否能帶來市場真正的降價？9月份北京市住建委發佈的文章顯示，北京房租有所下降，從各企業市場成交統計看，9月以來租賃市場量價回落，日平均成交量比8月份下降了10%-20%，自如反映租金環比下降了3%-5%，蛋殼公寓的租金環比下降1.3%。不僅是北京，全國各地“降租金”的聲音此起彼伏，杭州、大連等地都有退潮的情況。

不過，國家統計局日前發佈的全國居民消費價格指數顯示，全國租金價格同比上漲2.6%，環比上漲0.3%，儘管較7月和8月漲幅明顯回落，但並未呈現下跌趨勢。申萬宏源證券分析認爲，9月數據顯示租房市場整體供需仍趨於平衡，房租上漲的可持續性較低，預計四季度再度迴歸季節性漲幅附近。

這一感受與不少租戶反映的感受相同，在不少租戶看來，租金雖然不像過山車一樣上漲了，但並未真正下跌。

根據住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組檢測的數據，9月北京租金環比下調0.43%，但其中部分區域也有所上漲，如西城區。不過，在這一數據中，並未包括自如、鏈家等長租公寓所提供的數據。中國社科院財經戰略研究院研究員鄒琳華對《華夏時報》記者表示，因爲這些機構開始自我整頓，其提供的數據可信度有所下降，所以暫時排除了他們。