如果放在年前，很多一、二線房企對市場還覺得“看不透”或抱有悲觀的話，那麼現在就真該清醒一下啦。當前，中國城鎮化率才接近60%，離發達國家還有20個百分點，這意味着地產開發還有很大空間。

但樓市與過去的“水大魚大”不一樣，當前已真正進入“強者恆強”時代。很多房企不以爲然，繼續抱着投機與賭注心理，躺着就想賺大錢，但如今大家相信這將徹底“分崩離析”。

在“規模爲王”時代，我們看到更多進取型房企借勢擴張，力爭上游，尤其是川渝房企可圈可點，其中 金科 就是一個新標杆。

3月26日，金科股份對外披露2018年報，多項核心指標呈爆發式增長，多年來較爲罕見。比如，銷售金額首破千億，攬金1188億元，扣非後淨利潤40億元，同比暴增137%，扣除預收款後負債率爲50%。

▲金科2018年銷售額，圖片來源：金科官微

業績靚麗或許還只是表象，外界更希望穿透金科的底層邏輯，讀懂這家渝派千億房企“領頭羊”的爆發之謎。值得一提的是，金科2019年將衝擊銷售額1500億元，爲此準備的貨值逾3000億元。

NO. 1｜壹

新里程碑：銷售首破千億

沒有站在山峯之巔，就很難體驗到“一覽衆山小”的霸氣。對於很多新銳房企而言，突破千億銷售額就意味着公司將開啓新的篇章。

縱觀行業歷史，千億大關的最早開創者——萬科，完成這一記錄發生在2010年，隨後幾年大家也都看到了，多家一線房企曾先後破千億。業內這才發現，千億之夢並非遙不可及，只要認清形勢、肯努力，一切皆有可能。

如果我們還有印象的話，以前很多研究報告對金科頗有讚譽，比如稱其爲中國“新型城鎮化最大受益者”，這意味着金科真正抓住了政策紅利，奮力直追一線房企，不斷實現了自我突破和重塑房地產江湖地位。

整個2018年，金科實現簽約銷售金額1188億元，同比增長81%；實現銷售面積1342萬平方米，同比增長59%，增速遠超行業平均水平。我們詳細查閱了金科2011年上市以來的歷年報告，發現這家渝派房企的增長規模如用“厚積薄發”一詞一點都不爲過。

▲金科歷年年報，覓窩製圖

如果真跟自身比較的話，從這張表就能清晰看到，金科上市之初的前3年銷售額增速相對較平，這跟他的戰略定位密切相關，比如當時主要紮根大重慶，而之後兩年遇上樓市寒冬，區域風險加劇，銷售增長表現一般。

鉅變則發生在2016年，當年金科直接邁上300億級、增速突然從4%跳漲到44%，應該受益於那一輪全國樓市“去庫存”機遇。最近這兩年，金科的爆發式增長與快速全國化拿地重點城市深耕佈局息息相關，即圍繞“三圈一帶、八大城市羣、核心·25·城”策略展開。

▲金科在中國

具體來看，金科已佈局長三角、京津冀、粵港澳大灣區、成渝、中原、長江中游、北部灣、山東半島等產值較高的城市羣，涉及重慶、北京、廣州、成都、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、天津、濟南、青島等主要一二線城市。

橫向來看，放眼全國房企銷售百強榜，在中指研究院的2018年房企銷售排名中，金科名列第22位，相比前1年提升5個名次，成川、渝兩派房企的排頭兵。在2018年一共入圍的31家千億房企中，金科已躋身中游。

NO. 2｜貳

淨利“翻番”，創上市以來最好成績

陽春三月，草長鶯飛。喜報，自然不斷。

以前，房企“增收不增利”現象，備受詬病，而現在更多房企則已既能壯大規模，還能爲股東賺錢，增長勢頭搶眼。

以金科爲例，2018年實現營業收入412.34億元，同比增長19%；扣除非經常性損益後爲金科股東獲取的淨利潤高達40.19億元，同比增長137%，這意味着在收入平穩增長的同時，而淨利則超速增長，淨利罕見“翻番”，創下上市以來最好成績。

▲來源：金科歷年年報，覓窩製圖

之所以如此，應該跟金科以下四個方面的“提質增效”密切有關。

第一，大本營重慶毛利率增幅明顯。

去年，重慶結轉營業收入258億元，佔集團營業收入半壁江山還多，同比增長62%，毛利率增長近10個百分點，跟直轄市重慶的樓市持續向好有關。

金科收入貢獻僅次於重慶的四川區域，去年實現結轉收入38億元，同比增長30%，營業成本則下降11%，毛利率增長16個百分點。

▲金科 · 御臨河（重慶）

第二，財務費用大幅下降。

2017年，金科用於財務費用的支出高達4.7億元，2018年的財務費用支出不到5000萬元。這跟金科藉助窗口期低成本融資、高週轉下的銷售高比率回款兩大密切相關。

本輪地產融資開閘以來，金科在業內率先發行物業收入和購房尾款資產證券化產品，創新使用物業資產支持票據，累計實現非公開發行股票2次，公開發行公司債券2期，非公開發行公司債券6期，中期票據2期，短期融資券1期，超短期融資券1期等。

根據金科年報透露，2018年全年實現銷售回款1051億元，同比增長84%，回款率高達 88%。這一好成績，直接向一直強調回款率的標杆房企萬科看齊。

得益於高回款率，金科當前的賬面現金流多達300億元，能完全覆蓋短期債務，扣費預收款後的負債率不到51%，在行業中處於較低水平，主體信用評級長期出於AAA級，領先於全國很多一線房企。

第三，高端產品系扛鼎，銷售溢價穩步增長。

以產品力見長的金科，圍繞“美好你的生活”這一集團品牌新定位，對產品系的研發投入打造及升級迭代，可謂匠心獨運，因爲最早在全國就有“中國洋房專家”的美名。

從第一代產品爲業主提供一座好房子、一個居住空間；到第二代產品努力爲業主提供好的建築、好的戶型、好的景觀綠化和好的生活配套。

目前，金科第三代產品擁有“五大產品主張”，基於用戶需求，用產品充分演繹成長更好、健康更好、便利更好、居家更好、鄰里更好，全面升級“三系一核”產品戰略，以“東方人居”爲核，構建全新“瓊華”、“博翠”、“集美”三大系列產品線品。

▲金科 · 博翠府（成都）

上述這三大產品系，在金科優質服務與配套的加持下，在多個城市的銷售均價都較爲亮眼，以成都爲例，位於武侯新城的金科博翠府一批次能賣到25000元-30000元之間，儘管價格堅挺，一開盤還是被瘋搶。

第四，項目跟投機制顯效。

截止2018年底，金科共有 159 個項目實施了房地產項目跟投，涉及總跟投資金9.7億元。比如，金科·東方水榭、金科·天元道等項目實現分紅，分紅金額0.66億元，其中金科·東方水榭已清算退出。

金科出臺跟投機制的目的，就是將項目經營效益與員工個人收益直接掛鉤，實現收益共享，風險共擔，鼓勵跟投人員爲公司和股東創造更大的價值。

早些年已試水跟投機制的萬科，曾公開透露過跟投的甜頭。“跟投項目較非跟投項目開盤認購率增長4個百分點，開盤週期縮短近5個月，首次開盤的毛利潤增長6個百分點。同時，項目發展成果斐然，營銷費率大幅下降。”

NO. 3｜叄

美好服務，科技賦能

十九大報告，已明確了我國社會主要矛盾已經轉化爲人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，追求美好生活已成爲社會共識。

▲金科紀錄片《鳥瞰美好》啓拍 全景呈現中國美好生活

金科早在2016年順勢而爲，首次發佈"美好你的生活 " 品牌理念，提出" 健康更好、鄰里更好、居家更好、成長更好、便利更好 " 涉及金科產品服務的五大主張。

兩年來，金科以 " 美好 "、" 家 " 爲服務基點，打造 " 地產"+" 服務 " 新運營模式，服務個人、家庭和資產的全生命週期，已成功從傳統單一的地產開發商轉向多元的美好生活服務商。

截至目前，以物業服務爲主的金科服務集團已進駐城市多達149個，合同管理面積2.6億平方米，業主滿意度連續多年90%以上。

一個重要細節則很能說明問題。在金科2018年報告中，研發費用首次進入公衆視野。按金科的說法，搞研發就是爲了落實“美好生活服務商”的戰略主張，基於客戶需求，升級公司產品，聚焦“綠色智能節能建築”產品設計研發。

在不斷實踐中，金科進一步創新、豐富品牌理念內涵，側面反映其對市場的高度敏銳性。從2017提出“爲美好生活做更好”，到2018年提出“爲你，美好如初”，再到今年正式宣佈“爲你，追夢新美好”的2019年品牌主張，金科一直在求變中不斷探索如何滿足消費者的多樣化需求。

話又說回來，這一切都要實實在在的科技開路、賦能。依託於房地產這個資金密集型產業，金科已具備較強的資本優勢，佈局科技產業將是落實“四位一體”（以民生地產開發、科技產業投資運營、社區綜合服務、文化旅遊康養等）協同發展的關鍵一環，更好地推動“地產+服務”雙輪驅動戰略。

放眼當前整個行業，碧桂園、恒大、萬科等一線房企標杆，順應國家提出的“實業興邦”、“科技強國”等號召，在高新科技產業佈局上不僅斥巨資投入，還積累了龐大的高質量的朋友圈資源。

日前，金科控股董事局主席黃紅雲對外表示，“站在千億新起點上，金科將以科技爲先導，把產業升級作爲支撐企業高質量發展的基石。”

比如在重慶兩江新區，金科“兩江健康科技城”蓄勢待發，目前已完成園區建設近40萬平方米，開園招商不到一年，入園優秀企業近100家。

金科產業目前已進入重慶、山西、成都、長沙、濟南等8個省市，完成了“八城十二園”的投資佈局，10個科技產業園區項目全面落地。

金科股份董事長蔣思海說，“站在新起點，金科將加快完成由傳統開發商向新型服務商的轉型，進一步擴大價值提供範圍，通過高品質、多元化的產品與服務，進行客戶延伸。”

策劃：覓窩新媒體

作者：地產密探，排版：駱康

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