这是一个占地只有七八亩的“袖珍”项目，放在过去的市场，堪比大海中一朵微弱浪花，但如果考虑到当前的市场环境：户型动不动就一两百平、总价动不动就两三百万，这个户型面积区间74-106平方米、总价可能不到100万的项目立刻就显示出它的“稀缺”，再加上“金牛区”光芒加持——

位于天回镇金华寺南路199号的嘉通云邸，到底值不值得买？

体量小 几乎无小区环境

嘉通云邸位于北三环至四环之间的天回镇，总占地七八亩左右，独栋独单元，总共22层，其中1-4层为开放式商业街，5-22层为住宅，2梯6户，共108户，清水上市。

小区体量小得感人，也就没有环境可言，项目背后一墙之隔就是在建的明月锦苑3期C区安置房，周围其他方位也都被规划的住宅用地包围，都只有一路之隔，这些地块落实以后周围居住氛围会比较浓厚。

但项目预计明年就交房，规划地块的施工会产生一些影响。

项目周边两条道路，虽然不是主干道，但由于整个区域物流园和专业市场较多，加上金芙蓉大道，区域整体的大货车都比其他地方多。

项目旁是小河，目前河边的环境只能用原生态来形容，如果以后打造出来可以算得上河景房，但前提是，打造出来。

置业顾问介绍，嘉通云邸的开发商是四川嘉通置业，一个成都本土开发企业。嘉通置业早期曾和永立共同开发了永立浅水半岛，后独立开发了猛追湾石油路的嘉通云尚、郫都区红光镇的嘉通云玺等项目，都是小体量、低密住宅，嘉通置业旗下有自己的物业公司。

区域面貌差 商业配套不足

从环线来看，嘉通云邸属于北3.5环，但由于地处天回镇，整个区域面貌几乎就是城乡结合部。

低矮的房屋、破旧的小饭店小茶馆、耷拉在半空中凌乱不堪的电线、满街乱蹿的三轮车......看到它，就想起小时候赶场的场景。

（天回镇现状）

（新桥菜市，这将是未来嘉通云邸业主买菜的地方，距项目400米左右）

上面的图景都是未来嘉通云邸业主的生活环境和商业配套，集中采购主要依靠上图的华联购物中心和美滋易购购物中心，以及项目自带商业。

据置业顾问透露，天回镇目前正在进行大量拆迁，未来将打造成古镇。这一规划其实是2016年华侨城集团和金牛区人民政府签订的“文化核心区项目”合作协议内容，当时的公开报道显示，华侨城集团将投资600亿元打造核心产业项目，将天回镇打造成为国家级新型城镇化示范区。

但天回镇的拆迁并不容易，今年2月，有市民在人民网地方领导留言板提问天回镇规划相关问题，金牛区人民政府办公室回应称，

“ 一、我区天回旧场镇拆迁于2009年10月正式启动，共涉及住户1812户。截至目前，尚有15户住户未签约。下一步，我区将加快完成后续拆迁扫尾工作。 二、我区天回镇辖区详细控规正在编制，具体方案正在优化。 ”

这一晃就差不多十年过去了……目前来看，天回镇区域面貌改善还需要相当时间。

优点：

交通便利 教育资源较全

由于地处北3.5环，嘉通云邸在交通方面的优势比较突出。

距项目200米，就是K3快速公交（BRT ），楼市大嘴巴亲测，到荷花池只需要20分钟，全程无红绿灯，畅通无阻。距离项目2公里内有地铁3号线植物园站和金华寺南路站，但步行时间会比较长，未来地铁27号线也要经过该区域。

（K3快速公交站台拍摄）

开车也很方便，金芙蓉大道、蓉都大道、四环路等主干道通达全城，最大的问题是金芙蓉大道上货车较多。

教育配套方面，据置业顾问介绍，可以正读天回小学和成都36中，其中成都36中距项目只有不到200米。另外，周边还有嘉祥外国语、金苹果幼儿园、机关三幼等教育配套，但都不能正读。

户型面积小 总价低

嘉通云邸最大的优势是户型面积小，区间为73.7-101.2平方米，但有的户型设计有明显硬伤，价格方面，置业顾问透露，项目正在拿预售，预计本月底或下月初开盘，具体价格要拿证之后才能知晓。

但她同时表示，按照目前项目周边的市场行情来看，单价应该不会超过13000元/平方米。

按照上述信息计算，项目的入门总价可能不到100万，这对于刚需购房者来说，是一个利好，但考虑到未来的换房成本，追求一步到位的购房者就没必要考虑这个项目了。

户型解析：

A3（81.1㎡）户型图及分布

A3户型朝正东，是所有户型中相对较好的朝向，且较为方正，动静分区明显。但最大的硬伤是客厅餐厅飘窗接采光，，阳台则被安排在客卧和书房外，是整个户型采光最好的部分。

A1-1（101.2㎡）户型图及分布

A1（98.6㎡）户型图及分布

两个A1户型均带入户花园，区别仅在于入户花园的大小之分，但进门就是厨房的设计比较过时，缺角也比较多。干湿分区、动静分区都做到了，动线合理，是所有户型中较优质的，但A1（98.6㎡）户型朝北。

总体而言，嘉通云邸这个项目的价格其实是整个天回镇现状的缩影，区域的发展还需要时间，不建议对区域不了解的购房者入手，而对区域了解深入的地缘性客户，则可以去看看，但项目本身由于体量太小，对居住环境有要求的购房者也可以放弃。

项目基本信息：

项目名： 嘉通云邸

地址： 天回镇金华寺南路199号

价格： 待定

开盘时间： 3月底或4月初

户型： 73.7-101.2

装修情况： 清水

物业公司： 成都市禾润物业管理有限公司

物业费： 2.18元/㎡.月

绿化率： 2.8

容积率： 30%

交房时间： 预计2020年中

开发商： 四川美佳维特贸易有限公司