發改委杜飛輪：房地產並沒到生死存亡的時刻

原標題:發改委杜飛輪：房地產並沒到生死存亡的時刻

【第十四屆中國地產金融年會系列專題之二】

新地產新時代，橫盤長效探尋新增長極——第十四屆中國地產金融年會上週在北京成功舉辦。

在中國經濟、中國房地產都走到十字路口的關鍵年份，各界正在共同面對一場長期的市場盤整，長效發展機制亟待破局。本屆年會遍邀各界領袖，共同探索新的增長極。思維碰撞，觀點迸發，思想盛宴精彩上演。

在第十四屆中國地產金融年會上，發改委經濟研究所形勢分析與預測研究室主任杜飛輪在題爲《探尋宏觀經濟與房地產市場運行的邏輯》的演講中表示，經濟仍將在合理區間運行，不必過度悲觀，尤其房地產行業並非處於一個生死存亡的時刻，可以用夏日變天來形容，轉型升級之中，房地產未來空間仍然很大。

很多人對當前的宏觀經濟十分擔憂。下半年，市場對宏觀經濟的判斷髮生改變，經濟滯脹論，金融危機論，政策超強論，消費降級論等層出不窮，甚至有人認爲，當前中國經濟在演繹魯迅的四部曲，經濟增長在彷徨，企業在吶喊，市場在祝福，政府在補天。傳統動能和新動能，經濟增速回落，這些都加劇了人們的憂慮。

當前的環境氛圍確實不好，經濟不景氣，大家的預期偏悲觀。首先，外部環境總體惡化，全球經濟從同步復甦轉向分化，不確定性增多；反觀國內，從東中西不平衡發展到“南升北降”，區域經濟分化；微觀上，企業苦樂不均，上下游企業利益分配不均；各類風險交織疊加的同時，外部風險開始傳導，沿海外貿企業普遍感到壓力上升，內部市場風險有所擴散，金融和房地產市場承壓。

不過，以上種種憂慮都是短期現象，杜飛輪認爲，長期來看，中國經濟正在向三個黃金分割點邁進，經濟結構不斷優化，消費佔GDP的比重正在向黃金分割點推進，供需轉型的升級的步伐依然堅定，穩中提質的大勢沒有變化。他的結論是從宏觀經濟運行的角度來講，經濟仍將在合理區間運行，不必過度悲觀，沒有系統性的風險，動態平衡與砥礪前行仍是主基調。

△ 三個黃金分割點

對於房地產，杜飛輪認爲當前還不是一個生死存亡的時刻，可以用“夏日變天來形容。

房地產行業政策調控十分嚴厲，但政策從來都是因勢利導，疏堵結合，疏的是行業的深層矛盾。從長期目標來看，政策都是圍繞導向做調整，給予市場和房企主動調試的時間，宏觀上對標的是經濟高質量發展，推動經濟平穩增長。

在杜飛輪看來，房地產的發展空間仍然很大。調控之下，投資和消費意願沒有明顯的變化，這是事實。不過，這一輪行業轉型升級肯定是洗牌的過程，未來會形成穩定發展的態勢。

以下爲杜飛輪發言實錄：

各位領導、各位嘉賓、各位媒體朋友們大家上午好。很榮幸來到這麼一個高級別的年會，有幸和大家分享一下我們近期關於經濟形勢的一些研究成果。

因爲我們長期做政策研究的人都會感覺到怎麼與市場去對接，去釋放這個問題。所以我今天可能理論方面我就講得偏少一點，就是將我們的政策以及我們的宏觀經濟運行，還有我們市場運行的邏輯講一下。

那麼近期，至少下半年以來整個對宏觀經濟的判斷基本上出現了三個論調。第一個論調比較樂觀一點是穩中向好，穩中有進，第二個論調悲觀一點，有經濟制裁論，金融危機論，政策超調論等等。

還有一種它客觀描述當前經濟運行的一種狀態，從宣傳的作用講也好，從喊話的作用講也好，真的是看着這個經濟的運行狀態也罷，都顯示出了一種對當前經濟形勢的一種擔憂。

這種擔憂從何而來呢？因爲今年整個經濟運行的內外部環境都發生了一系列的變化。去年我們講年底做判斷的，由於從2016年的6.7反彈至了2017年的6.9，大家覺得日子好過一點的時候，大家做出了一種判斷，說世界經濟，包括國內經濟的回暖，得益於四個經濟的共同，在PPT上我不一一說了。但是今天這四個共同都發生了一些變化，這個變化大家可以看到打破了原有的運行的一些經濟，完全按照去年的那種變化。

從外部來講我們去年可能會說經濟形勢是在分化中優化，到今年大家可能看到的是在分化中趨向惡化。從政策的角度來講我們不論說是供給側結構改革還是宏觀調控政策，它的邊際作用有所弱化。出了很多的政策，供給側改革也到了一個新的階段，這個時候它的效果、效益沒有以前那麼明顯。

第三個我們看到不論是傳統的動力還是新的動力，它的增速有所回落。現在大家去看看很多的行業，剛纔主持人也講到，我們說地產企業本來還是一個亮點，突然又喊出這種話來。還有我們看我們的微觀主體的預期與效益都出現了一些新的變化。那麼我們沿着這個邏輯，我們要這樣說，我們到底看什麼、怎麼去看？在大宏觀裏面我們覺得中國的經濟的運行的方式和那些發達國家、發達經濟體或者說市場經濟國家的這些運行邏輯是不一樣的。我大致做了一個原因分析，有四類因素來影響我們的整個經濟形勢。這個比例關係不一定正確，但是決定經濟的增長和波動的這四個主要因素應該說方向是這麼一個情況。

我們沿着這四個因素往下看我們就會發現，經濟形勢到底是什麼樣的形，到底會走出什麼樣的勢？

我先把結論告訴大家，我的結論就是短期呈現出短調整的形態，運行的形勢會是向好的。那我們爲什麼這樣說呢？

把這個季度的經濟增長拉長一點時間維度來看，大家會發現我們經濟已經在6.7到6.9的區間已經持續了3年了，這個6.7比當年國際金融危機10年前的時候，我們體量只有我們現在季度的三分之一的時候，這個增速還要高。雖然我們從短期來看有調整的壓力，但是放在長時間維度來看，這個是中高速發展區間，這就是我們在高質量發展中間的所謂的形成的一個穩態，增長的穩態。

短期，一個是中央二季度的公報裏有一個很鮮明的詞叫穩中有變，到底穩在哪裏，變又變了什麼？我們覺得穩所呈現的一個方面主要是在供給側，特別是在供給側結構性改革以後的供給側呈現出來的新的穩，這種新的穩一方面是表現出我們在工業和服務業之間它的這種平衡增長，或者說是協調增長，你看看從原來的差距現在拉到基本上是在6到8的區間裏。同時我們也會看到把它打開來看，我們一些新的增長點。比如說我們的裝備製造，比如說我們的高新技術產業，比如說我們的服務業裏的一些新興服務，它的增長動力，一個方面是看整體這個行業，另外是表現出強勁的增長趨勢，所以推動了整個供給面的穩，產業面的穩。那大家同時也看到這種壓力來自需求面，這種需求的萎縮是很明顯的，不論你是說從我們的三架馬車來說，我們先講內需這一塊。內需、投資和消費，因爲大家看到消費中的衣、食、住、行、遊、購、娛樂等等，這些消費的增速都在回落。總體的社會消費比零售總額，商品消費又體現了一種增長中數的下移，從雙位數到了單位數，而且一時半會兒還回不去的的感覺。日常生活中大家就會感到與我們生活密切相關的投資類的消費、住房類的消費等等，甚至是我要說的衣、食類的消費好象都有所萎縮和減少。所以這種情況之下，消費增速減緩、減速。但是消費因爲現在在經濟的比重已經超過了50%，那對經濟增長的下拉效應還是比較明顯。

另外一個方面說我們的投資，大家也可以看到，這種投資今年最明顯的佔以政府爲主導的基建這一塊快速下滑，而以市場主導的製造業投資佔市場的三分之一，它拉不回一個快速下行，部分省份甚至出現負增長的基建類投資。整個投資的增速也出現了明顯的減速這麼一個過程，所以使大家越來越擔心需求面的下滑，我先不說出口這個事，後面我們稍微講一兩句，剛纔魏部長已經講得很深刻了。那麼我們說需求面的下滑，它會不會把穩的供給面再拉下來呢？這纔是從宏觀領域大家比較擔心的問題。

在我們的價格總體上，價格總水平還是比較溫和的狀態，大家很擔心近兩個月由於短期的因素，由於自然災害季節性因素，甚至外部大宗商品的一些價格的上漲，使八九月份的CPI有所回升，上漲幅度稍微高了一點，大家也會擔心。大家只要想到一點，第一通貨膨脹是一種貨幣現象，短期來講貨幣是不是充足。從長期來講我們的經濟增長和我們的物價是不是相匹配，大家可以看到這一點，當我們的經濟處於高速增長10%，甚至更高的時候，我們的物價基本上保持在3%左右的水平。而當前我們的經濟增長到中高速的合理區間內，我們的物價基本維持在2%，這種相對的穩定的關係還是維持。

所以你從一些新漲價的因素來說，推動急劇通脹的因素是不存在的。當然我們要考慮一些中長期的因素在裏面，價格還會有所增長，漲幅可能還會有所上升。但是短期認爲惡性的通貨膨脹就要來了，這也是值得進一步思考或探討的。

那講到這些已經表現的之外，我們說還有一些影響的外部的一些因素，我們可以看到外部的因素今年除了發達體之間的經濟增長分化以外，新型市場經濟體的分化也很嚴重，甚至受大的經濟體影響，小的經濟體出現了一系列的問題。比如說匯率的貶值，比如說政策收緊導致一系列的資本的外流，還有甚至部分國家的長期的問題積累，成爲了債務危機等等。還有包括與政治密切相關的一些因素在干擾經濟的穩定運行。大家看到各種各樣的報道，我這裏就不多解釋了。

從國內來講大家也看到，我們說我們這幾年發現了新問題，新問題中又出現了新變化，比如說這兩年漲得最多的，關於經濟南升北降的這個問題，但是在這種中西變化中我們發現短期的國內經濟的兩大引擎，區域經濟的引擎，長三角和珠三角它的工業經濟，它的投資，它的消費，甚至最明顯的就是企業效益出現了很大的變化。大家可以看看企業的虧損面佔這些沿海地區在加大，上升的幅度很明顯，我們先不說整體經濟的既有高增長，也有中低，甚至接近微增長的這麼一種分化態勢，確實反映了這麼一系列的問題。

那麼從微觀主體層面來看，上下游這種利潤分配的不均等，導致了很多競爭性行業的微利，甚至月增長已經是負的，這就引發對市場形成了更加悲觀的一種情緒。在這種悲觀之下，我們的指數也出現了回落，我們的一些企業的投資的意向也開始減弱，所以自從下半年以來悲觀情緒在各個領域，在各個層面開始蔓延，因爲大家看到的都是風險。

比如金融市場來說，信貸的緊縮風險，股市的調整風險，債市的違約風險，甚至還有部分債券發不動的風險，還有貶值的風險等等，看到了這麼多的點發式的不斷爆出來的結構化的風險。再加上我們首要外部風險不斷髮酵，是感受到壓力越來越大，因爲現在他目前在沿海一些外貿企業已經開始顯現了它的一些影響，對企業的影響。你如果單說外部風險本身直接對宏觀經濟的影響，大家可能從各個維度不同的去測，它的影響很小，但是它的間接影響可能比我們想象得要大。比如說它影響企業下一步的擴張的投資，對企業的生產經營造成一定影響之後的影響就業，甚至在金融業之下收入減少了，它影響了老百姓的消費。還有我們間接看到的，每次外部發出不同的聲音，它就會使我們的金融市場又發生一系列的調整，它整個干擾到我們經濟運行的秩序，很討厭。

看到這裏的時候，還有政策給了這麼多，到了一個新的階段，我們原來說這個回升過程，現在去的政策也好，降的政策也好，補的政策也好，這個力度。比如我們去產能到了新階段以後，法制化、市場化的手段運用起來，它的效果就不如前面那麼好了，它可能更多的是一種慢變量來推。比如說我們的房地產去庫存政策已經在部分城市取消了，比如我們的成本降了一大堆，稅費減了一大堆，但是企業感受到的隱性成本的增長，或者勞動力資金，還有環保等等顯性成本的增加，使企業感受到減稅降稅猶如杯水車薪。

是不是看到這些之後一點信心都沒有了呢？所有大家看到的那些都是短期問題。在這些短期因素的影響下，大家作爲企業家也好，作爲我們研究人員也罷，短期看到這種憂慮的是應該未雨綢繆去做一些事情，但是從中長期來看做企業也好，你不可能一天就做成很大的企業，在這個點上你應該看到下一步的大勢是什麼，在這個大勢之下我們在這個階段做什麼，那麼從長期來講，中國的經濟正在向三個黃金分割點邁進。從供給的角度來說我們的黃金分割點在哪裏？就是我們服務業可能向60%以上快速推進這麼一個過程，從需求維度來講就是我們的消費在GDP的比重也在快速向黃金分割點推進。我們的這兩項佔GDP的比重可能不同於西方一些國家，它們的服務業，他們的消費經濟和服務經濟佔到70%以上，我們的比例可能佔到60%就很好。但是同樣大家能看到就是既連着需求又連着供給的城鎮化，它這種比率還有很大的空間。

△ 我國經濟仍將運行在合理區間，不必過度悲觀

我們說常駐人口達到80%以上，但是常駐人口和真正的戶籍人口的城鎮人口還是有一定區別的，區別在哪裏呢？就是如果一個農民要轉化爲一個市民，從投資的角度來說，我們在大中小城市，各個政府爲他的公共服務，爲他基礎設施的投資是不一樣的，大概平均需要10萬塊錢左右，一個人的轉化。那麼從消費的角度來講，一個市民比一個農民的消費大約是3倍。如果說我們現在真的是戶籍城鎮化率還能提高20%的話，那也就意味着我們還有接近3億人口要進城，給我們帶來的投資也好，消費也好，從此衍生出來的服務也罷，還有很大的增長空間。所以我們這種大勢，我們這種基本面是非常好的。

另外從實實在在的企業的角度來講，我們還是從居民的角度來講，我們的消費也好，投資也罷，我們的生產能力也好，生產關係、生產空間以及生產方式這種轉型升級的大勢依然步伐很堅定。時間關係，我在這裏不展開講。

所以從宏觀經濟運行的角度來說，我得出了一個比較粗淺的結論，供大家參考。這個結論就是宏觀經濟裏面講的理論問題其實很簡單的可以歸納爲兩個，一方面是經濟增長，另一方面是講經濟波動。經濟增長和創新密切相關，經濟波動和風險密切相關，大家可以看一看與創新相關的技術創新也好，組織創新也好，模式創新也好，甚至於制度創新也好。在當前這個階段都是零零星星的，大家可以舉很多例子，但是比如說我們的信息消費也好，手機也好，AI也好，但是它現在並沒有帶來如同像上一輪科技革命，甚至於產業革命那樣大的變化。同時也能看到我們從風險的角度來講，有那麼多的點發式的風險，有那麼多的結構化的風險，但是卻不存在引發系統性風險的基礎條件。

所以，當創新和風險取得一個平衡的時候，我們的上行的動力也好，下行的空間也好，它都是有限的。在這個焦灼期，這種穩態還可能得以維持。

另外一個方面，大家看到的外部風險背後的的一系列的所謂要準備的持久戰也好，大家所謂探討的危機也好，但是請大家注意一下，危機從來都是來自於外部的，比如說97年的東南亞危機，08年的國際金融危機等等，在每一輪危機過後，中國都取得了一系列的機會。在我們的經濟體，我們的中國的經濟從78年改革開放以後，從世界經濟第10位連續趕超，現在已經處於第2位經濟體了，現在在這個關口期可能又是一個新的機會，但是這個需要我們不斷在這個進程中間加快改革的措施等一系列創新來推。所以短期來說大家也不必過度的悲觀，經濟增長依然還是會在這種轉型大勢之下保持在合理區間。時間有限，經濟講這些方面。

房地產今天是主題，我稍微講一句，我的觀點很簡單，結論也很簡單。其實我認爲還沒有，不是一個生死存亡的時刻，而更多的是一種夏日的降溫。房地產我們說二季度工作會議講了三點，因城施策，遏制上漲，促進供需平衡。房地產跟政策跟得很緊，大家在這種之下感受到了一系列的壓力是對的，比如說房價趨於回落，比如說我們的銷售和投資出現萎縮，比如說我們的土地購置和新開工面積有所減少，再比如說我們的實際困難，包括融資和債務壓力的加大。但是大家看到了，其實這一輪當前爲止意願和投資並沒有出現很重大的變化，只是在政策下，出於未雨綢繆也好，出於對政策的喊話也好，出於一些策略也好，具體情況也罷，有所憂慮。

△ 房地產消費意願和投資並沒有出現很重大的變化

但是以我個人的一點拙見，在房地產這個問題上，前面幾位領導，包括我們劉理事長，我們魏部長都講了，我們覺得這個空間還是有的，但是這一輪轉型升級肯定是一個洗牌的過程。政策也是這麼支持的，方向也是這樣，那這樣的話只要沒有政策過於過度的出臺，或者一些嚴重擾亂預期的一些政策，這個市場肯定是穩的，與中央精神也是一致的，因爲它是促進平衡，促進平衡也還回到我們剛纔講經濟形勢一樣，是形成一種穩定發展的態勢。我不多講，政策從來都是因勢利導、疏堵結合，大家看看從我們長期的目標也好，和我們短期的任務來看，都是圍繞政策導向做一些微調，在這些微調之下無非就是給予市場和企業主動調試的時間，宏觀上對標我們經濟高質量發展的要求，推動經濟實現平穩增長狀態下的高質量。所以政策有微調，有應對，甚至是矛盾的一些內容，依然會沿着這個路數走。

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