城改，燙手的山芋。

不管是中國城市樣板的深圳、廣州，還是產業實力雄厚的東莞、佛山，不管是新區，還是老城，大片大片的城中村，散落在城市的核心板塊。留不住，拆不掉。

“向村要地”就像一場沒有結果的拉鋸戰，毫不保留的攤開在市場面前。

1

第一站，廣州。

其實對於城改的稱呼，我始終不願意稱呼“毒瘤”。要知道，這裏也曾經是城市的一部分，只不過隨着城市的發展，從邊緣走到了核心，從一旁走到了C位。

我覺得這個詞會更加貼切：

傷疤，這是城市的傷疤。

廣州的城中村，可謂觸目驚心。不僅有城中村、廠房，更有數不清的農民房，不僅沒有產權，反而因爲私搭亂建，形成了蔚爲壯觀的握手樓。

在中新知識城，在黃村，在南沙，甚至在白雲新城，隨處可見城中村，規模龐大、地段優越。上至9萬的豪宅、5萬的改善，下至2萬的剛需，無一例外，全部被城中村團團圍住，跑都跑不掉。

我們戲稱：所謂豪宅，不過是“村景房”。

很顯然，連外地人都能一眼看穿的事情，廣州肯定也意識到舊改的重要性，於是要在2019年完成“52箇舊改”，野心勃勃，口氣很大。

只不過業內朋友搖搖頭，“太難了！”。

當然，作爲廣州舊城改造也有成功案例，那就是“琶洲新村”。

誕生於廣州亞運會背景下的琶洲，在2010年啓動整村改造，保利親自操刀，改造面積超過75萬方，總建面超過260萬方，總投資200億。

10年之後，這裏從“琶洲村”，變成了廣州金三角之一的“琶洲新區”，坐擁20多座總部大廈、40多家五百強企業，有廣交會，有五星級酒店，更有微信總部，以及唯品會，跟珠江新城、金融城構築成廣州經濟引擎的“金三角”。

但是，對於廣州的舊改我依舊存有很大的疑慮：

面對廣州594平方公里的改造面積，其中舊村莊320 .65平方公里，佔比高達54 .2%；舊廠房20 .7平方公里，佔比35.1%，舊城63.5平方公里，佔比10 .7%。

將近600平方公里的改造面積，什麼概念？

等同於一個大中城市的城市面積，不僅僅造新城，更是在“更新一座城市”。

面對幾十上百個舊改項目，廣州能有幾個10年？人員如何安置？產業如何轉移？資金從何而來？

2

第二站，深圳。

一直以來，我願意稱呼深圳是“中國城市的樣板”。

但是，深圳也有自己的傷疤，這裏的舊城改造同樣舉步維艱。據統計，深圳城中村用地總規模約320平方公里，約佔深圳土地總面積的1/6。

下面是深圳城中村空間分佈圖：

深圳的城改，不是有錢就能幹，關鍵還得“熬得住”。在深圳做城改，如果沒有10年、8年的心理準備，那你還是趁早打消念頭爲好。

在深圳某個樓盤，我們看到了羅湖片區的部分舊城改造項目，號稱“4200億重資，10大城市更新片區，46個城市更新項目”。我看了一眼這些城改項目，一個比一個難搞，一個比一個耗時耗力。

這些舊城改造中，最扎眼的是兩個：一個是木頭龍，一個是湖貝，這是深圳最聲名顯赫的兩個城改項目。

以木頭龍城改爲例。

你都難以想象，其實木頭龍城改到今天，已經整整12年了，益田集團僅前期投資就超過10億，羅湖區政府甚至專門對這個項目發函催促！

之所以12年難以推動，就是卡殼於“釘子戶”。因爲深圳城改要求一定是“100%業主、100%的面積”簽字。

2012年，簽約總數已經達到80%；

2015年，未簽約僅剩下130多戶；

2016年年中，有109戶業主未簽約，簽約面積均雙雙突破95%；

2016年12月，簽約率近98%，剩30多戶尚未簽約；

……

區政府催促，“釘子戶”阻撓，甚至拆遷戶內部也爭執不下，在漫長的時間博弈中，益田已經砸進去超過10億，至今沒有聽到響。

不管是誰，都在爭奪博取城市發展紅利的最後的“籌碼”。開發商如此，政府如此，村民也是如此。

有人說，深圳不夠強勢，還是不夠魄力呀！學學鄭州，鐵腕清零400多個城中村；學學杭州，一年拆遷改造4萬戶。

但是，哪怕排除掉這裏更市場，政府更親民，還有更隱祕的一點，在深圳很多城中村的住戶中，他們的身份非常扎眼：有些是香港同胞，有些是澳門同胞，還有一些是海外僑胞。

拆，還是不拆？對不起，無關強勢，這是一道送命題。

3

這幾年，舊城改造，已經演變成全國運動。

一二線在拆遷，三四線也在拆遷，就連二狗子的18線老家都忙着拆遷。

這些擴張的城市中，他們左右向新區擴張，右手則伸向了龐大複雜的城中村。

在廈門，僅島內核心區就有42個城中村；在太原，政府表示170個城中村整體搬遷；在西安，則喊下“3年內清零114個城中村”的口號。

他們雄心萬丈，野心勃勃，誓與日月爭輝。

但是，他們也許忘了，城中村改造是在是太難，太難。

城中村之所以這麼難，最核心的一點，就是圍繞在：土地二字。中國的土地太過於稀缺，尤其是城市的土地太稀缺。

一切的利益爭奪點，全部圍繞在土地上的錢、房、物，相互纏繞，互不讓步。

任何城市的舊城改造，會因爲時間而受益，也會因爲時間而受傷，最終成爲拆遷戶的噩夢，也會成爲城市向上無法突破的圍城。