原標題:歐陽捷：中國樓市盛夏不再 但秋涼回暖也很快

【第十四屆中國地產金融年會系列專題 之三】

新地產 新時代，橫盤 長效 探尋新增長極——第十四屆中國地產金融年會上週在北京成功舉辦。

在中國經濟、中國房地產都走到十字路口的關鍵年份，各界正在共同面對一場長期的市場盤整，長效發展機制亟待破局。本屆年會遍邀各界領袖，共同探索新的增長極。思維碰撞，觀點迸發，思想盛宴精彩上演。

“如果地產行業回到一個零增長區間意味着什麼？意味着中國經濟依然是穩的。樓市依然是穩定中國經濟的壓艙石。樓市只能穩不能亂，一枝獨秀的樓市如果斷崖式下跌，中國樓市就很難了。”

10月19日，新城控股集團高級副總裁歐陽捷在第十四屆中國地產金融年會上這樣表示，“中國樓市要穩，就是進入‘橫盤’的階段，‘橫盤’會多久？短期看會進入秋涼，盛夏不再。但秋涼回暖也很快，只是回暖不意味回到2016、2017年的高速增長時代，不是意味着銷售指標大幅增長，只是說我們比較平穩，大家預期比較穩定，心態比較好了。”

歐陽捷指出，當前樓市出現了三個調整信號：

第一個是土地流拍增多，今年的土地流拍比去年、前年、大前年都出現增多的趨勢。

土地流拍是什麼原因？他認爲，主要是房價地價差距太小，三線城市則是購買力不足，房價很難再繼續上漲，在這種情況下地產行業盈利空間不足，房企慢慢理性了。

市場出現第二個信號，就是促銷降價增多，樓盤銷售壓力越來越大。歐陽捷進一步解釋，當前投資客退潮，剛需客無力，改善客觀望；同時，政策上放鬆限價令是不可能的，房企必須要消除幻想，能賣早賣，不要幻想房價可以輕易放鬆。

房價是不是真的會下行？未必，歐陽捷談到，一線城市核心區域看到房價和限價令已經很低了，很難再降；二線城市整體房價貼近重症病人的心電圖，這也是一個很平的過程，外圍區域降價也有一種可能性就是局部現象；三四線城市房價沒有到高位的怎麼降？很難降，房價已經到高位的城市，這些城市小幅降價已經沒有用了，想回過來很難。

第三個信號是二手房房價降價增多。

限價令出臺時大家沒有想到，但是它的作用是倒逼地價下降，倒逼二手房市場下降，這兩個作用已經慢慢顯現出來了。

歐陽捷認爲，解決房地產放水問題，我們有四個辦法，第一堅持因城施策，第二促進供需平衡，第三合理引導市場，第四堅決遏制房價。房地產市場的終極目標就是平穩、健康而且還要發展。而未來土地增長還會下降，土地購置面積和新開工下降了，投資自然就會弱了。

歐陽捷還指出，未來樓市會有零增長的空間，具體而言，政府在3%以內，個別少數指標在5%左右，這是一個主要的衡量指標。

以下爲歐陽捷發言實錄：

感謝主持人，也感謝主辦方給我們提供這麼一個機會跟大家去分享一下我們從企業的角度來看待整個市場。

這是我原來的一個題目，昨天晚上再思考了一下把題目改了一下，叫樓市大穩，“橫盤”可期。

4月23號中央政治局會議指出要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展，我們仔細想想看，這些市裏面這四大市裏面都是有隱患的，都是有風險的，那麼風險到底在哪裏？我們可以看到我們股市再現千股跌停，大家已經看不到底了。但是現在有一種期盼，期盼美國的金融危機十年一輪迴再來，那個時候美國放下架子，大家共度時艱，共度時艱的時候我們的A股可能纔會真正到底，如果真的到底，這段時間我們可能會遇到一個“橫盤”的時代，所以現在股市不能說真正見底了。債市，我們過去說債市是中國最大的危機所在，一個項目違約就可能導致一個企業的風險，就可能導致產品危機，如果一個企業出現了債務風險，就可能導致他所在的行業受到金融擠兌而出現一連串的風險爆發。

比如說我是一個好企業，我正常的情況下我明天可以有一筆資金，銀行信貸到我帳上，我同時規劃這部分一部分還債，一部分付工程款，排名前50強的一家企業突然倒下了，債務違約了，銀行很可能說我今天給你的錢先放一放，明天再說，後天再說，一個好的企業，一個正常運營的企業可能出現危機，所以債務風險是最大的風險，一旦遇到債務風險怎麼辦？一定是拋售資產，有兩類資產，第一類是股市資產，但是大家知道主要控股人持有的資產大部分被質押了，股市出現了債務違約，要拋售股市資產的時候對不起，很可能我們會導致股市的崩塌。第二如果不拋售股市資產怎麼辦？可能就要拋售樓市資產，拋售樓市資產的時候一旦引起大面積的樓市資產的拋售，就會帶來樓市資產的大幅度下跌，就會導致樓市的崩盤，債務風險是最大的風險源，這個警報已經基本解除，因爲央行會大規模的放水，我們的流動性已經合理了。我們曾經做出一個預判，那時候我們提出一線城市領漲、二線城市普漲、三四線城市止跌企穩，少數城市仍有下跌，爲什麼我們會做出這個預判，大家看到這個圖上可以明確看到，2015年8月份我們觀察到央行M2的增量，達到了12.45萬億，這是什麼概念？相當於前三年的平均值12.5萬億，幾乎相當於前6年的平均值16萬億。我們再想一想，2015年後面還剩5個月的時間，M2增量還會有多少，我們認爲會有4萬億，是一個很巧合的數字，最後結果是16.39萬億，出現這種情況之後我們會發現我們遇到了一個2016年初，大水漫灌的時代。但是那個時候我們看看央行貨幣政策委員會給出的流動性口徑是什麼？是保持適度流動性，但是現在我們經歷了保持流動性的基本穩定，維護流動性的合理穩定，到流動性的合理充裕，充裕是什麼概念？我們提高了3個條度，今年1月份M2是4.4萬億，如果下半年是對等的話我們將見識一個真正的大水漫灌。

所以真正的債市上風險警報解除了，但是我們留下後遺症，我們去槓桿，我們風險越來越高了，匯市是有管制的，因爲管制我們在這種情況下很難突破我們的“橫盤”空間，但是最近國務院發展研究中心原副主任劉世錦說了也許我們對7.0的關口並不那麼看重，意味着我們守的不是點位是制度，只要制度合理不怕點位回不來，也就是說明年我們很可能要突破7.0的關口，突破了就意味着“橫盤”不在，如果股市、債市、匯市都不能“橫盤”，那樓市也是我們今天說的最主要的話題，也是我們今天的主題。樓市出現了三個調整信號，第一個是土地流拍增多，今年的土地流拍比去年、前年、大前年都出現增多的趨勢，今年的流拍不及去年，但是一線、二線土地的流拍都超過了去年，土地流拍是什麼原因？主要是房價地價差距太低，三線城市由於我們的房價購買力不足，而我們的房價是很難再繼續上漲，在這種情況下我們的盈利空間不足，房企慢慢理性了。我們曾經做過一篇微信公衆號叫歐陽先聲，歐陽先聲每週日晚上八點發文章，我們提出來土地流拍增多不是市場下行信號，但是影響我們的市場預期，我們認爲流拍增多可能市場不好，土地流拍會是一個趨勢嗎？我們認爲不會。8月份我們可以看到土地流拍到了一個高點，但是我們預計9、10月份會下來，事實確實如此，9月份的流拍量只有8月份的三分之一多一點，10月份的流拍只有14宗地，遠遠低於8月份的180多宗地，土地流拍還會有，但是不會變得更多了。爲什麼不會更多了？原因很簡單，第一我們的土地供應非常充足，我們的三四線城市也好，一二線城市也好，成交量都是大幅上漲，三四線城市增長46.6%，我們拿到了這麼多地還要拿更多的地嗎？當然不會了個所以土地價格高的不再受寵。

我們可以看到前20強房企，其中19家是上市公司，公佈他們的土地儲備面積，折算成可售的面積，規劃可建面積，是19億平方米，19家企業每家企業1億平方米，可以賣幾年呢？這些面積全部銷售，相當於按照2017年的銷售面積可以賣5.9年。也就是說在這5.9年當中他們不拿一塊地，按照2017年的銷售面積推算可以賣5.9年，如果保持20、30%的增長速度可能是三到四年時間，所以大企業拿地就變得更加謹慎。

地方政府想想你們大家都不拿地了，着急賣地嗎？不着急了，但是地方政府預期沒有降，所以二線城市的價格，溢價率接近爲零了，大家都是在3%到4%之間，但是地價沒有真正降下來。所以地方政府是不甘自降地價的，賣不掉就不賣了。所以瀋陽有一塊地六年前是地王，流拍了，但是6年以後充分加價再拿出來賣，價格還翻番，所以政府有足夠的信心讓市場獲得比較少的土地，用較少的土地推高價，推出的少了流拍就多了，高價地已經是陷阱了，這種高價地多了大家就會陷到裏面去。所以很多企業認爲我們地價、房價兩腿互相蹭已經不存在了，所以很多中小房企沒有意識到這個問題，大的企業看到這個問題，小的企業沒有。

所以看到今年7月31號中央政治局會議出臺以後流拍有98宗，高溢價率這些土地其中80%在三四線城市，其中87.7的土地是中小房企和個人所納。他們根本沒有意識到7·31政治局會議的內涵所在，所以他們還在拿高價地，這樣他們就會陷入一二線城市過去的地王被套牢的現象。如果是這樣的情況下，未來這些中小企業怎麼辦，過去很多中小企業在2016、2017年經歷了整個房價、地價的上漲之後被解套了，未來還有可能被解套嗎？我們相信不會，他們會哀鴻遍野、死傷遍地。

市場出現第二個信號，就是促銷降價增多，樓盤銷售壓力越來越大，什麼原因？是我們的土地太多了，存貨太多了，所以要賣了，加快賣。去年我們講過放鬆限價令是不可能的，必須要消除幻想，能賣早賣，不要幻想房價可以輕易放鬆，但是企業沒有意識到這個問題，還在不停拿地王，今年上半年還有很多企業拿了地王。爲什麼我們說現在企業要搶收？核心原因是有三條，第一條我們的房價已經到了高位，或者限價令下房價不再上漲，投資客退潮了。第二剛需客無力了，我們首次置業的剛需沒有能力購買，所以看房人減少了，這就導致我們的改善客變得觀望起來。他們預期房價未來下行，下行不下個30%他就不着急入市，如果下行10%，未來還可能再跌呢？所以不着急。所以在這種情況下我們改善客的觀望導致市場預期發生很大變化。

現在回過頭來看房價是不是真的會下行？其實房價未必會這樣，我們在一線城市核心區域看到房價和限價令已經很低了，很難再降。看到一線城市的核心區域推出的樓盤基本可以做到推出來就賣掉了，因爲政府限價，打了折之後非常划算。但是我們在遠郊降價情況就不理想，哪怕小幅降價都不理想。原因就是投資客退潮，遠郊客去改善，到很遠的地方改善嗎？投資客退潮，剛需客無力，本地客無需，改善的也不來了。

二線城市整體房價貼近重症病人的心電圖，這也是一個很平的過程，外圍區域降價也有一種可能性就是局部現象，三四線城市房價沒有到高位的怎麼降？很難降，房價已經到高位的城市，這些城市小幅降價已經沒有用了，這個時候你想回過來很難。所以大幅降價可能會收回一波，比如從農村進來的，從向下進城的人，可能會吸引一波人，但是還是因爲三個原因，所以很難推上去。所以長期效果值得觀察，房價上很容易，但是降很難。如果我們再進行大幅度降價，我們一定會有一些企業變成槍打出頭鳥，這個時候也會被政府約談，那房企怎麼辦？他們就不可能按照原來的邏輯做事，大幅漲價會背上擾亂市場的罪名，這時候政府很可能會採取一些極端措施，比如關閉售樓處，比如不給備案和雙向限價，都會出現，目標就是穩定樓市大局。

第三也會出現二手房房價降價增多，這個非常正常，2016年有人問我北京二手房降了您怎麼看？因爲限價令限制導致房價扭曲，我們說這個可能將成爲市場的普遍現象，這個現象我們這兩年非常普遍的看到了。所以這種情況下搖號也導致市場的預期改變，很多企業參加了搖號，搖號過程當中我們發現很多投資客進來之後會發現你的價格被限價令很低，周邊的二手房遠遠高於一手放房的價格。這個時候就放大了購房需求。上海一二手房價的倒掛現象很嚴重，現在已經開始收斂了。

限價令出臺的時候大家沒有想到，出臺的時候也沒有想到，但是它的作用是倒逼地價下降，第二個作用是倒逼二手房市場下降，這兩個作用已經慢慢顯現出來了。

那樓市變化的觸發點是什麼地方？上半年房地產沒有意識到市場的調整，雖然有人說未來市場可能會調整，但是從內心來講大家沒有接受這個觀點。但是真正的觸發點是7月31號中央政治局會議開始，堅決遏制房價上漲，大家覺得市場真的變了。所以我們資本市場受到了驚嚇，股市大跌。在這個時候其實我們的市場預期發生很多改變，當然我們看到很多的行業觀點，很多行業觀點說市場已經悲觀得不得了了，但是我們覺得在市場過熱的時候我們應該給市場潑點冷水，比如地王不斷出現的時候，我們說第三波地王潮已經出來，調控會出什麼牌？我們已經警告大家不要拿地王，但是很多人還是不相信。現在市場部好的時候怎麼辦？我們其實應該給市場更多信心，我們應該讓市場理解這個市場未來究竟是什麼樣的？所以政治局會議的真正內涵是什麼？。

去年有一篇文章，中央政治局會議的話很清楚，文章中間關於經濟工作，其中穩字有18個，我們足以見到它的分量，穩經濟、穩就業、穩外貿、穩金融、穩地產、穩就業、穩預期和穩民生等等，這些東西都在穩，在這個過程當中房地產怎麼談？房地產市場其實是四句話，第一解決房地產放水問題，這兩年我們一直在下決心，所以這句話其實等於沒說，第二句話怎麼解決，我們有四個辦法，第一堅持因城施策，第二促進供需平衡，第三合理引導市場，第四堅決遏制房價。

這是我們這兩年一直在做的嗎？當然是，所以我們沒有增加新的動作，換句話說中央非常認可過去行之有效的政策，但是我們沒有想再增加新的調控政策了，這句話沒有人解讀。第三個是堅決遏制房地產上漲，過去我們說遏制房價過快上漲，給了地方政府、開發商和樓市一個預期，可以慢慢漲，現在大家要冷靜下來，房價不會再漲了，泡沫不能再繼續增長了。第四是加快建立長效機制，促進房地產市場平穩健康，而且要發展長效機制。所以我們房地產市場的終極目標就是平穩、健康而且還要發展。所我們今年年初做過預判，我們講過樓市沒有大起大落，房價不會大漲大跌，所以今年樓市是大穩小亂的一年，2017年預測是樓市沒有黑天鵝，量平價穩略有增長，所以沒有黑天鵝事件。今年是大穩小亂，中央政策要求我們樓市大穩，我們盡一切努力保證房地產市場不是炒的而是用來住的，所以我們要保持樓市的穩定。這個定論一旦定了之後我們相信會寫入十九大報告，去年我們做出這個預判，十九大報告管五年，所以未來房地產市場就是平穩的。但是小亂還會有，地方政府有的在刺激，有的在打壓，有的在收緊，會有小亂現象，所以我們因城施策可能會有所轉向，但是不會影響。怎麼衡量呢？未來樓市會有零增長的空間，就是政府在3%以內，個別少數指標在5%左右，我們認爲未來這是一個主要的衡量指標。

所以我們可以看到我們的銀行貸款進入負增長區間，在負2%以內。開發商的資金還在6.9%，在目前這個狀態下我們認爲還會往下繼續走。房地產開發資金爲什麼往下走？一個是自籌資金增加了，自籌資金沒有增加現金流，全部用來還債了，所以沒有增加企業真正的現金流。那麼企業的現金流的增加來自於預收款和定金，所以首付款的比例提高了，從30%提高到80%，甚至100%，所以銀行的錢到位資金增多。但是市場下行信號有了之後，未來的到位資金會慢慢下來。但是有一個數據讓我們喫驚了，新開工面積不降反增這是什麼道理？而且我們的投資也在不降反增，呈現同樣的趨勢，我們仔細想了一下這裏面的原因是我們在去庫存，我們的待售面積下降到非常多了，杜主任圖裏有這個數據，我們的待售面積不足一年時間，那我們需要去補庫存。

所以很多二線城市，一線城市我們的去庫存的週期降到了3、4、5個月的時間，我們要加快開工，我們把庫存補上之後我們的未來就不可持續的。所以土地購置面積還在增長，還是有企業盲目的擴張和拿地，還認爲未來會有新的增長，我們預計未來土地增長還會下降。土地增長下降了，土地購置面積和新開工下降了，投資自然就會弱了。

銷售面積在持平，一二線城市，今年一到八月份跟去年是完全一樣的，沒有變化，一二線城市沒有業績增長。所以迴歸一二線城市的房企是不可能會獲得增長的，特別是調控嚴格的城市。那我們看看二四線城市，大家看到收縮比較明顯，所以未來銷售面積一定會快速回到零增長區間，現在已經從1到7月份的4.2%到8月份的4.1%。

但是如果我們回到一個零增長區間意味着什麼？意味着中國經濟依然是穩的，我們樓市依然是穩定中國經濟的壓艙石，樓市只能穩不能亂，一枝獨秀的樓市如果斷崖式下跌，中國樓市就很難了。中國樓市要穩，那就是一個“橫盤”的階段，“橫盤”會多久？短期來看我們會認爲進入一個秋涼，我們是年中到了，但是我們只是盛夏不再，我們只是進入秋涼，秋涼回暖的時間也很快，這個回暖不要指望回到2016、2017年的高速增長時代，只是說我們比較平穩了，大家預期比較穩定，心態比較好了，這是我們稱之爲的回暖，不是意味着銷售指標大幅增長。這個回暖預計在明年的兩會之後，也可能最遲到明年年底，就平穩了，大家心態就橫了，就是一個“橫盤”的心態。

從中長期來看未來至少是持續五年，這個圖是2015年的演講的PPT，從高增長的時代進入平穩發展期，未來五年就是平穩發展期，而且這個平穩發展期可能會延續未來10年、20年，甚至30年。樓市大穩既是政策訴求，也是形勢使然，在這個時代我們的樓市是平穩的，企業就可以有戰略，就可以調配資金和人力，就可以配置資源，企業就可以平衡發展。實現我們的均衡性發展，調控就是調控和控制，小幅振盪，這個時候我們講過去的三年的刺激，火熱、打壓、簫條已經不再成立了，未來樓市就是穩的格局，穩就是最好的。我們就可以加速奔跑，幸福都是奮鬥出來的，希望我們和大家一起共同努力來創造我們未來美好的時代。

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