乾貨 | 治癒購物中心招商難，鋪位劃分全解析

原標題:乾貨 | 治癒購物中心招商難，鋪位劃分全解析

鋪位分割看似是一個很簡單的問題，但當我們以經營爲導向來進行劃分時，纔會發現要對一個數萬平方米的賣場進行合理的鋪位分割，並非一件易事，須照顧銷售、招商、經營等各方面。而且，鋪位的分割對項目的銷售、招商及後期的經營影響深遠，需平衡每個要素。

商業地產商鋪分割細節

使用面積、技術需求、其他要求

特色餐飲

一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風隔油池新風廣告位營業時間較長充足停車場;

咖啡館80-200平方米上下水電力廣告店鋪外環境優雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流;

西餐廳300平方米以上;

酒吧約200平方米以上(24小時營業)。

配套行業

美容美髮150平方米以上(冷熱水，電力);

美體500平方米以上(營業晚上10點，最好提供停車位);

洗衣店50-100平方米(水電，房屋分割要進深)。

商鋪的分割要根據行業需求的面積和配套設施來決定

服務配套行業

便利店150-500平方米(小儲藏室，24小時營業);

藥店100-200平方米(24小時營業);

花店10-30平方米(上下水);

銀行500-1000平方米、電力獨立、出入口前廳營業面積100平方米、以上租買均可租賃要籤10年以上。

展廳、精品店

彩擴店60平方米;

化妝品、黃金珠寶、鐘錶、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上;

服裝、牀上用品、休閒裝、流行服飾、內衣均需100平方米以上。

商鋪分割銷售與返租期的問題

商鋪返租銷售已經是時下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優點的確是明顯的，一來降低了投資門檻，擴大了投資客戶羣體，二來通過返租形式，發展商或者經營管理公司至少可以拿到商場2~5年的短期或者10年、20年的長期統一經營權。

但是在實際的操作過程當中返租期的長短一直是一個令人困擾的問題。

返租期短，發展商包袱小，但投資者覺得風險大，3、5年後，商場到底經營怎麼樣，大家都沒有底。

平面設計分割

平面設計的內容是確定商業形態，確定承租戶單元的佈局和麪積大小，爲所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度爲每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。

柱距與單元面寬有直接關係：大商店面寬，6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面線上。

根據經驗進深一般在24-36米比較合適。如果開間方向的柱距是6米(9、12、15、18、21、24)，那麼進深可以是2×6,3×6，4×6。

9米柱距是商業地產開發比較常用的選擇，對於面積分割以及降低施工成功有益。

商鋪分割的原則

主題的原則

即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。

① 如果項目某個樓層業態規劃，將來的定位是以服裝、音像業爲主，則那些進深與開間之比大於的商鋪銷售不會有太大困難，因爲經營服裝、音像業不需要太寬的門面，而商鋪的後部又可以用來存貨。

② 如果項目將來的主要商業定位是以餐飲、零售業爲主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比的商鋪將會因爲餐飲、零售業主考慮到不適合自己將來經營或者出租而拒絕購買，因爲這些種類的商業要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什麼用處。

人性化的原則

即分割出的商鋪，要符合業主經營、使用的要求;分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。

這句話包含兩層意思：

1) 所有人性化所要求的人流通路設計必須要有;

2) 所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。

科學利用的原則

即在滿足消防要求的前提下，儘可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空餘面積都應該利用起來作爲商鋪，儘量減少和壓縮輔助功能區的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。

輔助功能區，是指在商業場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售創造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所休閒空地、設備間、綠化、停車場都屬於輔助功能區範圍。

目前商鋪分割存在的不足

單純從營銷的角度出發考慮，目前部分商業項目的分割不盡合理，這是造成部分商業項目公攤比例過高(有的高達50%)的直接原因。

不合理的地方主要表現在以下幾個方面：

商鋪分割不規則

從設計可以看出有許多商業項目分割不規則，而且進深與開間之比大於 4：1，這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。

由於商業經營對場地形狀結構的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。

輔助功能區太多

輔助功能區太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閒場地太多。

三多不除，公攤不減。

樓梯：從設計上可以看到，目前許多商業項目在一、二層設計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。

過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利於今後的管理，實在是沒有必要。建議在消防標準範圍內相應設置即可。

廁所：目前一些商業項目在面積內，分佈了十幾個廁所!而在深圳沃爾瑪2萬平方米的商業面積，一共也只在一樓設有1個公共廁所，世界500強企業的精打細算，確實值得我們參照和學習。對此，我們建議設計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛生設備購買、將來維護費用，實實在在是一舉多得。

空閒場地：目前的一些商業項目由於設計不合理，存在過多的空閒場地，浪費了使用面積。

通道和道路分割不合理

許多商業項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。